용도지역변경을 통한 지가변동추세 비교분석 : 용인시 생활권을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

현대의 도시는 진화·성장·발전의 과정에서 계속적으로 변화하는 속성을 가지고 있다. 도시의 본질적인 변화는 도시가 가지고 있던 전통적인 기능이 변형되고 재배열되는 것이거나 혹은 새로운 기능이 형성되고 부여되는 것이다. 지가는 이러한 도시의 본질적인 변화를 가장 잘 나타내주는 지표이다. 일반적으로 토지가격은 지역의 토지수요 외에 해당 토지의 잠재적 개발가능규모를 결정하는 용도지역 등 여러 요인으로부터 영향을 받는다. 여기서 용도지역이 토지가격을 결정하는데 미치는 영향이 다른 요인에 비해 월등히 크다는 점이다. 이렇게 토지가격의 변화에 영향을 주는 용도지역은 또한 도시공간을 표현하는 중요한 수단이 된다는 점에서 지가는 도시의 공간구조를 파악하는 중요한 측정지표의 하나로 사용될 수 있다.
우리나라의 경우 서울로의 인구와 기능의 집중 현상에 대한 분산정책의 일환으로서 수도권 내에 신도시를 건설하기 시작하였다. 이로 인해 부동산 시장이 다소 진정되고 주거수준이 향상되었으며, 계획적인 도시개발과 양질의 택지 및 신규도로 등의 기반시설이 공급되는 등의 성과를 얻었다. 그러나 문제점은 ‘인접지역의 난개발’이였다. 이로 인해 개발지역과 기존 구도심이 서로 이질적인 지역특성을 가지며, 지역 간의 불균형적 성장이 심화되어 도시 전체가 지역 공동체를 형성하지 못하게 되었다.
이러한 문제는 분당 신도시 인접에 위치해 있는 용인에서도 발생하였다. 용인시는 분당의 개발압력으로 인해 1990년 후반 대규모의 택지개발사업이 진행되었으며, 이로 인해 수지구와 기흥구에 개발이 편중되고 가속화 되어, 기존 구도심과 개발지역의 불균형적인 발전이 지속되어 왔다. 또한 이러한 개발로 인해 많은 용도지역변경이 이루어져 왔다.
이에 용인시의 각 공간별 지가 산정에 대한 연구를 통해 불균형적인 발전이 지속되어 온 공간에서 어떠한 변화가 일어났는지에 관한 연구가 필요하며, 용인시 지가변화가 어떻게 변화하였고, 또 얼마나 변화하였는지, 그리고 용도지역변경에 따라 지가변화가 어떻게 일어나는지 또한 지가변동률은 어느 정도의 차이가 있는지 등에 대한 실증분석이 요구되고 있다.
이에 본 연구에서는 도농통합도시인 용인시를 대상으로 도시공간구조의 특성을 반영하는 대표적 요소인 지가의 시계열적 변화특성을 분석하고, 용인시도시기본계획에서 설정한 생활권에서 분석 대상 생활권을 용인생활권, 기흥생활권, 수지생활권으로 설정하여 각 생활권별 지가 변화특성을 고찰하고, 생활권별의 용도지역별의 지가 변화와 용도지역변경에 따라 토지가격변화특성을 고찰 하였다.
비교 분석 결과, 용도지역 변경으로 인한 토지가격 변동이 3개 생활권별로 상이하다는 것이다. 이것은 기흥·수지생활권이 대도시(분당, 수원)와 인접해 있을 뿐만 아니라, 이미 대규모의 택지개발사업이 이루어졌기 때문에 용도지역 변경에 따른 지가변동률이 구도심 지역보다 더 크게 나타났다. 또한 GIS를 통해 용도지역 변경이 일어난 개별필지의 범위와 전체지가의 변화에서 높은 지가변동률이 나타난 공간범위가 서로 일치하는 것을 알 수 있었다. 따라서, 생활권별 특성을 도시기본계획·도시관리계획에 반영하여 용도지역 변경으로 인한 (-)의 외부효과를 최소화 시켜야 할 것이며, 용인시 전체의 지가관리에 있어 신중한 용도지역변경 결정을 고려해야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 2.1 연구의 범위 3
• 2.2 연구의 방법 3
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 5
• 제1절 지가의 이론 고찰 5
• 1.1 지가의 개념 5
• 1.2 토지가격 결정요인 5
• 제2절 용도지역의 이론 고찰 7
• 2.1 용도지역의 지정 7
• 2.2 용도지역 변경의 의미 10
• 제3절 용도지역과 토지가격과의 관계 10
• 제4절 선행연구 15
• 4.1 선행연구 검토 15
• 제3장 용인시 도시공간의 일반적 현황과 분석의 틀 18
• 제1절 용인시 일반적 현황 18
• 1.1 위치 및 지역현황 18
• 1.2 인구 19
• 1.3 주택 20
• 1.4 토지이용 20
• 제2절 용인시 도시공간의 현황 23
• 2.1 용인시 도시공간의 흐름 23
• 2.2 용인시 도시 공간구조 현황 27
• 2.3 용인시 생활권 30
• 제3절 분석의 틀 33
• 3.1 분석 대상의 선정 및 개요 33
• 3.2 분석 자료의 개요 37
• 제4장 용인시 생활권별 지가변동 추세분석 38
• 제1절 용인시와 생활권별 지가분석 38
• 1.1 용인시 지가분석 38
• 1.2 생활권별 지가분석 41
• 제2절 생활권별 용도지역 변경에 따른 지가 변동 분석 56
• 2.1 용도지역변경에 따른 지가변화 여부 검증 56
• 2.2 용인시와 권역별 용도지역 변경에 의한 지가변동 비교분석 62
• 2.3 용도지역이 변경된 것과 변경되지 않은 경우의 지가분석 66
• 2.4 용도지역 세분화에 따른 분석 76
• 제3절 생활권별 지가변화의 비교분석 96
• 3.1 용도지역별 평균지가 변동 추세 분석 96
• 3.2 3개 생활권별 용도지역 변경에 대한 지가변화의 비교분석 99
• 제5장 결론 및 연구의 한계 105
• 제1절 요약 및 결론 105
• 제2절 연구의 시사점 107
• 제3절 연구의 한계 및 향후과제 108
• ■ 참고문헌 109
• ■ ABSTRACT 113