재개발·재건축사업에서 조합원 분양신청권에 관한 연구 = A Study on Membership Qualifications and Right to Apply for Sale in Redevelopment and Reconstruction Projects

국문 초록 (Abstract)

재개발·재건축사업의 시행방식에는 조합방식, 공동시행방식, 공공시행방식, 지정개발방식, 사업대행방식 등 여러 유형이 있지만, 대다수 조합방식을 채택하고 있다. 조합방식은 정비구역 내 토지등소유자들이 조합을 설립하여 조합원 자격을 취득하고, 종전자산을 조합에 출자하는 대가로 분양신청권을 인정받아 재개발·재건축사업으로 발생되는 개발이익을 누릴 수 있기 때문이다.
재개발·재건축사업은 도시기능 회복과 주거환경개선이라는 공익과 조합원 분양이라는 사익이 병존하여 때로는 조합원 분양신청권을 취득하기 위해 ‘지분 쪼개기’ 등 투기행위로 사업성을 저하시키고 조합원들 사이에 갈등을 유발하기도 한다. 이런 이유로 「도시정비법」에서는 조합원의 재산권을 보호하고 투기수요를 억제하기 위하여 조합원 자격 및 분양신청권을 제한하는 등 법제를 정비해 왔으나, 여전히 관련 규정들이 미흡하고 모호하여 갈등이 이어지거나 하급심 판례의 견해조차 엇갈리는 등 논란은 지속되고 있다.
정비사업에서 조합원 분양은 정비사업의 목적이고, 조합원 분양신청 절차는 「도시정비법」에서 정한 정비사업 절차 자체를 의미한다고 볼 수도 있다. 특히 조합방식으로 시행하는 재개발·재건축사업에서 조합원 자격에 관한 논쟁은 필연적으로 분양신청권의 인정 여부로 귀결될 수밖에 없다. 따라서 조합원 자격에 관한 「도시정비법」 제39조 제1항과 분양신청권에 관한 제72조 제1항은 함께 해석하는 것이 바람직하다. 또한 「도시정비법」 제39조 제1항 본문 후단에 따른 대표 조합원제도 하에서 대표 조합원 외 나머지 토지등소유자의 조합원 자격 및 분양신청권과 제72조 제1항에 따른 분양신청 통지의 대상에 관해 하급심에서도 견해를 달리하고 있을 뿐만 아니라, 제77조 제1항에서 정한 권리산정 기준일에서 구분소유권자에 관한 규정의 부재로 ‘지분 쪼개기’를 통한 투기행위가 성행하고 있으나 이를 규제할 마땅한 법적 근거가 없는 것도 문제가 된다.
그러므로 이 연구에서는 재개발·재건축사업에서 조합방식에 한정하여 연구를 진행하면서 조합원 자격 및 조합원 분양신청권에 관한 「도시정비법」의 제 규정과 조례 등을 검토하고, 이와 관련된 헌법재판소, 대법원, 하급심 판결 및 법제처 해석 등을 종합적으로 검토·분석한 다음, 관련 규정이 미비하거나 모호하여 논란이 되는 규정들을 보완하기 위하여 「도시정비법」 제39조, 제72조 내지 제77조 등 관련 규정의 개정시안을 제안하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

There are various types of redevelopment & reconstruction projects such as cooperative membership, joint development & reconstruction project, public development, designated development, business agency method, etc., but the cooperative membership projects are adopted in most cases. In case of the cooperative membership project, the landowners in the area of the development would acquire their memberships, and thereby, they would get the right to apply for sale of apartment houses and thus, they could well get the profits of the development.
The redevelopment & reconstruction projects aim to recover the urban functions and improve the living environment for the public benefits, while the members of the redevelopment cooperative could get some benefits or ownership of the apartments redeveloped or reconstructed. But sometimes, a considerable number of the cooperative members would spoil the redevelopment project by such speculations as splitting of a share to secure more than one apartment houses only to spoil the integrity of the project and cause some conflicts among its members. Therefore, Urban Redevelopment Law has been amended to protect the members’ property rights and check the speculative demands. However, many of its articles are still poor and obscure, causing conflicts, while even the judicial precedents are conflicting each other, and therefore, the disputes regarding the urban redevelopment projects have still to be resolved.
In the urban maintenance projects, the preferential sale to the members is a key goal of them. Thus, the procedures for selling the apartments to the cooperative members may well be the goal of the urban maintenance projects. On the other hand, the dispute about the membership qualification in the redevelopment and reconstruction projects would be essentially reduced to the acknowledgment of members’ application for the sale of the apartment houses. Accordingly, it is desirable to interpret both the Paragraph 1 of Article 39 of ‘Urban Maintenance Law’ about the qualification of the membership and the Paragraph 1 of Article 72 about the members’ application for the sale of the apartment house. In addition, the problems regarding the membership qualification of such other people than the primary members as nearby landowners and according to the latter part of Paragraph 1 of Article 39 of Urban Maintenance Law have yet to be solved because of the different decisions among the Lower Courts. In case of Paragraph 1 of Article 72 of the same law, the courts’ opinions are different regarding the qualification of the membership or the receivers of the notice for the application for the sale of the apartment house. Besides, as the Paragraph 1 of Article 77 of the same law does not cover the divided ownership as of the reference date for estimation of the rights, and thus the speculations through dividing the ownership have yet to be prohibited due to the lack of the legal grounds to check such speculations.
All in all, this study aimed to examine the redevelopment and reconstruction projects, focusing on their legal membership, and specifically, review the relevant articles of ‘Urban Maintenance Law’ as well as the ordinances, and then, reviews and analyzes the judicial precedents of Constitutional Court, Supreme Court and district courts, and then, suggested the revisions of such articles of ‘Urban Maintenance Law’ as Article 39, Articles 72∼77 in an effort to cover up the loop holes of the law.

목차 (Table of Contents)

• 국문요약
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• I. 문제의 소재 = 1
• II. 연구의 목적 = 5
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 7
• I. 연구의 범위 = 7
• II. 연구의 방법 = 8
• 제3절 선행연구와의 차별성 = 9
• I. 선행연구의 검토 = 9
• II. 선행연구와의 차별성 = 16
• 제2장 도시정비법상 토지등소유자 및 조합원 자격 = 18
• 제1절 재개발·재건축사업의 시행자인 정비사업조합 = 19
• I. 재개발·재건축사업의 시행 방법 및 시행자 = 19
• 1. 재개발·재건축사업의 시행 방법 및 절차 = 19
• 2. 재개발·재건축사업의 시행자 = 20
• II. 재개발·재건축사업 시행자로서의 정비사업조합 = 21
• 1. 조합의 연혁 = 21
• 2. 조합설립인가 요건 = 22
• 3. 조합설립인가 효력 = 24
• 4. 조합과 행정청과의 법률관계 = 26
• 5. 조합의 법적 성격 = 27
• 6. 조합의 법적 지위 = 28
• III. 조합을 대표하는 조합임원 = 31
• 1. 조합임원의 요건 = 31
• 2. 조합임원의 선임과 해임 = 33
• 3. 조합과 조합임원과의 관계 = 34
• 4. 조합원과 조합임원과의 관계 = 36
• 제2절 토지등소유자와 조합과의 관계 = 37
• I. 토지등소유자의 범위 = 37
• 1. 도시정비법상 토지등소유자 = 37
• 2. 판례가 인정하는 토지등소유자 = 39
• II. 정비구역 지정 전·후에 따른 토지등소유자 = 42
• 1. 정비예정구역에서의 토지등소유자 = 42
• 2. 정비구역 지정 후 토지등소유자 = 43
• 3. 정비구역 지정이 변경된 경우 토지등소유자 = 45
• III. 토지등소유자와 조합과의 법률관계 = 46
• 1. 토지등소유자의 권리 및 의무 = 46
• 2. 토지등소유자와 조합과의 관계 = 47
• 제3절 조합과 조합원과의 관계 = 48
• I. 조합원의 범위 = 48
• 1. 도시정비법상 조합원 자격 = 48
• 2. 주요 도시 정비 조례상 조합원 자격 = 49
• 3. 판례가 인정하는 조합원 자격 = 49
• II. 조합설립 동의 여부에 따른 조합원 자격 = 51
• 1. 조합설립 동의 및 동의의 철회 = 51
• 2. 조합설립에 동의한 경우 조합원 자격 = 53
• 3. 조합설립 동의를 철회한 경우 조합원 자격 = 54
• 4. 대표 조합원제도 = 55
• III. 조합과 조합원과의 법률관계 = 66
• 1. 조합원의 권리 및 의무 = 66
• 2. 조합과 조합원과의 관계 = 67
• IV. 조합과 제3자와의 법률관계 = 68
• 1. 조합과 비조합원과의 관계 = 68
• 2. 조합과 정비사업전문관리업자와의 관계 = 69
• 3. 조합과 시공자와의 관계 = 70
• 제3장 재개발·재건축사업 절차별 조합원의 법적 지위 및 분양신청권 = 73
• 제1절 조합설립 전·후 토지등소유자의 법적 지위 = 74
• I. 조합설립 전 토지등소유자의 법적 지위 = 74
• 1. 조합설립에 동의한 토지등소유자 = 74
• 2. 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자 = 74
• 3. 조합설립 동의를 철회한 토지등소유자 = 75
• II. 조합설립 후 토지등소유자 및 조합원의 법적 지위 = 76
• 1. 조합설립에 동의한 토지등소유자 = 76
• 2. 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자 = 77
• 3. 조합설립 후 토지등소유자 및 조합원 = 79
• 4. 조합에서 임의 탈퇴 또는 제명된 조합원 = 79
• 제2절 사업시행계획인가 후 조합원의 법적 지위 = 82
• I. 사업시행계획인가 = 82
• 1. 행정계획으로서의 사업시행계획 = 82
• 2. 사업시행계획인가의 법적 성질 = 82
• 3. 사업시행계획인가 전 토지 또는 건축물 소유자가 달라진 경우 = 83
• 4. 사업시행계획인가의 효력 = 84
• II. 조합원 분양신청 및 제한 = 85
• 1. 종전자산 및 분담금의 추산액 = 85
• 2. 1주택 공급 원칙과 예외 = 90
• 3. 분양신청 및 제한 = 95
• 4. 대표 조합원의 분양신청권 = 100
• III. 분양신청기간 연장 및 종료 = 103
• 1. 분양신청기간 내 분양신청을 한 경우 = 103
• 2. 분양신청기간 내 분양신청을 하지 않은 경우 = 104
• 3. 분양신청기간이 연장된 경우 = 105
• 4. 사업시행계획 변경으로 분양신청을 다시 하는 경우 = 106
• 5. 분양신청기간의 종료 = 108
• IV. 현금청산대상자의 확정 = 109
• 1. 현금청산대상자의 유형 = 110
• 2. 소유권 이전 및 청산금 지급 의무 = 112
• 3. 청산금 지급 지체와 동시이행항변권 = 114
• 제3절 관리처분계획인가 후 조합원의 법적 지위 및 입주권 = 116
• I. 관리처분계획인가 = 116
• 1. 관리처분계획인가 신청 = 116
• 2. 관리처분계획인가의 법적 성질 = 117
• 3. 관리처분계획인가의 효력 = 118
• II. 관리처분계획인가 후 조합원의 법적 지위 = 119
• 1. 관리처분계획인가 후 종전자산을 양수한 경우 = 119
• 2. 분양계약 체결을 거부한 경우 = 120
• 3. 이주·철거 후 종전자산을 양수한 경우 = 121
• 4. 조합원입주권을 양도한 경우 = 122
• 5. 추정 분담금 및 추가 분담금의 부담주체 = 124
• 제4절 이전고시 전·후 조합원의 법적 지위 = 127
• I. 이전고시 = 127
• 1. 준공인가고시와 이전고시와의 관계 = 127
• 2. 이전고시의 법적 성질과 효력 = 128
• II. 이전고시 전 소유권을 양도한 경우 조합원의 법적 지위 = 132
• 1. 이전고시 전 입주권을 양도한 경우 = 132
• 2. 이전고시 전 종전자산의 경매 신청으로 소유권이 변경된 경우 = 132
• III. 이전고시 후 소유권을 양도한 경우 조합원의 법적 지위 = 134
• 1. 이전고시 후 조합원의 지위 = 134
• 2. 조합원 지위 승계 여부 및 추가 분담금의 부담주체 = 135
• 3. 이전고시로 정비구역이 지정·해제된 경우 「도시정비법 」의 적용 여부 = 136
• 제4장 조합원 분양신청권 등에 관한 제 규정 검토 = 138
• 제1절 분양신청권에 관한 제 규정의 검토 = 138
• I. 분양신청권에 관한 제 규정 = 138
• 1. 토지등소유자 및 조합원 자격 = 138
• 2. 조합원 자격의 제한 = 140
• 3. 분양신청 통지의 대상 및 분양 = 142
• 4. 종전자산가액 또는 종전자산면적 범위 내에서 2주택 공급 = 146
• 5. 주요 지방자치단체 정비 조례에서의 분양신청권 = 150
• II. 분양신청권 제한에 관한 제 규정 = 151
• 1. 주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일 = 151
• 2. 집합건물법상 구분소유자의 분양신청권 = 153
• 3. 규제지역에서의 분양신청권 = 154
• 제2절 정비업자 선정 및 조합해산에 관한 제 규정의 검토 = 156
• I. 정비사업전문관리업자 선정 주체별 업무의 준별 = 156
• 1. 정비사업전문관리업자의 선정 = 156
• 2. 정비사업전문관리업자 선정 주체별 업무 범위 = 157
• II. 조합해산 규정의 신설 및 한계 = 158
• 1. 조합해산 규정의 신설 = 158
• 2. 신설 규정의 한계 = 159
• 제3절 도시정비법 제39조 제1항 각 호 해당자의 분양신청권 = 161
• I. 제39조 제1항 각 호 해당자의 분양신청권에 관한 종전의 태도 = 161
• 1. 헌법재판소의 판단 = 161
• 2. 종전 대법원의 판단 = 162
• 3. 법제처의 입장 = 163
• II. 제39조 제1항 각 호의 분양신청권에 관한 판결의 검토 = 165
• 1. 하급심의 판단: 조합원이라는 경우 = 165
• 2. 하급심의 판단: 토지등소유자라는 경우 = 168
• 3. 검토 = 171
• 4. 대법원의 판단 = 174
• 5. 소결 = 176
• 제4절 도시정비법 제39조 제1항 각 호가 중첩 적용되는지 여부 = 177
• I. 제39조 제1항 각 호의 적용에 관한 종전의 태도 = 177
• 1. 단독 조합원 지위를 인정한 경우 = 177
• 2. 단독 조합원 지위를 부정한 경우 = 179
• II. 제39조 제1항 각 호 양수인의 분양신청권에 관한 판결의 검토 = 180
• 1. 기초사실 = 180
• 2. 1심 법원의 판단 = 181
• 3. 2심 법원의 판단 = 185
• 4. 하급심 판단의 비판적 검토 = 187
• III. 대법원의 판단 = 191
• IV. 소결 = 191
• 제5장 조합원 분양신청권 등에 관한 입법론 = 193
• 제1절 분양신청권에 관한 입법론 = 193
• I. 손실보상 규정의 통합 = 193
• 1. 손실보상 조문의 분리 = 193
• 2. 제39조 제2항 및 제73조 제1항의 공통점과 차이점 = 194
• 3. 손실보상 규정의 단일화 = 195
• II. 분양신청 통지 대상의 명확화 = 196
• 1. 도시정비법 제72조 제1항 규정의 문언적 의미 = 196
• 2. 분양신청 통지 대상의 명확화 = 200
• III. 정비기반시설을 제공한 토지등소유자의 분양신청권 신설 = 201
• 1. 정비사업에서 비용부담의 원칙 = 201
• 2. 조합원인 토지등소유자가 정비기반시설의 보상금을 수령한 경우 = 203
• 3. 정비기반시설 보상금 반환자의 분양신청권 신설 = 203
• 제2절 분양신청 제한에 관한 입법론 = 205
• I. 도시정비법 제39조 제1항 각 호에 해당하는 자의 분양신청권 명확화 = 205
• 1. 도시정비법 제39조 제1항 각 호의 분양신청권에 관한 견해의 대립 = 205
• 2. 분양신청권에 관한 논란을 방지하기 위한 소병훈 의원 개정법률안 = 206
• 3. 도시정비법 제39조 제1항 각 호의 분양신청권의 명확화 = 207
• II. 권리산정 기준일의 재정립 = 208
• 1. 권리산정 기준일 기산점 모호 = 208
• 2. 주민공람 공고일로 명확화 = 209
• III. 구분소유자의 분양신청 제한 규정 신설 = 210
• 1. 구분소유자 분할 금지 규정의 부재 및 양태 = 210
• 2. 권리산정 기준일 관련 개정법률안 = 211
• 3. 구분소유권자의 분양신청 제한 규정 신설 = 212
• 제3절 정비업자 선정 및 조합해산에 관한 입법론 = 214
• I. 정비사업전문관리업자 선정 주체의 명확화 = 214
• 1. 정비사업전문관리업자와의 용역계약 실무 관행 = 214
• 2. 정비사업전문관리업자에게 위임할 수 있는 업무의 범위 = 216
• 3. 정비사업전문관리업자 선정 주체별 업무 범위 신설 = 218
• II. 조합 해산총회 참석 조합원의 명문화 = 220
• 1. 종전자산 및 종후자산의 동일성 인정 여부 = 220
• 2. 조합해산 전 입주권 매매계약에서 조합원 지위의 승계 여부 = 220
• 3. 이전고시 당시 조합원의 조합 해산총회 참석 의무화 = 222
• 제6장 결론 = 224
• 참고문헌 = 229
• Abstract = 237