통화정책과 부동산정책이 주택시장에 미치는 영향 연구 : 지방광역시 고가아파트 중심으로 = Research on the impact of monetary policy and real estate policy on the housing market : Focused on high-priced apartments in metropolitan areas

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 이중차분 개념을 결합한 분위수 회귀분석 모형을 이용하여 통화정책과 부동산정책의 금융규제가 서울, 수도권과 지방 5대 광역시 아파트 실거래가격에 미치는 영향을 분석했다. 통화정책은 4분기 이상 금리 상승기 또는 하락기를 기준으로, 부동산 정책은 서울, 수도권 지역 금융규제 강화 또는 완화 시점을 기준으로 정책 전후 서울, 수도권과 지방 5대 광역시 아파트 ㎡당 실거래가격의 변동률을 추정하였다.
총 6개의 분석 기간과 12개월, 18개월 시차 분석 결과 첫째, 지방 광역시 아파트는 통화정책의 기준금리 상승 하락기와 무관하게 지속적으로 상승하고 특히 고가아파트(5분위)의 상승률이 높은 것으로 나타났다. 둘째, 부동산정책에서는 금융규제 강화/완화의 정책 목적과 달리 지방광역시 아파트는 1~5분위 전 가격대에서 지속 상승, 서울 수도권은 5분위에서만 통계적으로 유의하였으며 지방광역시 아파트 상승률이 더 높은 것으로 나타났다. 셋째, 통화정책 분석 기간별 지방광역시 고가아파트(5분위) 상승률은 5.4%~10.9%를 나타내고, 중고가(3~4분위) 상승률은 서울, 수도권 아파트 보다 높은 것으로 나타났다. 부동산정책 금융규제 분석 기간별 지방 광역시 고가아파트(5분위) 상승률은 2.7%~10.4%를 나타내며 중고가(3~4분위) 상승률 또한 서울, 수도권 아파트 보다 높은 것으로 나타났다.
요컨대 통화정책에 따른 기준금리 변동은 지방광역시 아파트 가격 상승 억제에 영향이 없는 것으로 나타났다. 특히 서울, 수도권과 달리 지방 광역시 고가아파트는 기준금리 상승기에도 가격이 상승하는 것으로 추정되었다. 부동산정책 금융규제는 서울, 수도권 지역이 강화되는 시기에 지방광역시 고가(5분위) 및 중고가(4분위) 아파트 상승률이 높은 것으로 분석되었다. 서울, 수도권 아파트는 규제 강화에도 불구하고 상승하는 것으로 분석되었다. 이와 같은 결과를 종합하면 우리나라 주택시장은 지역별, 가격별 수준에 따라 정책의 일관된 적용이 어렵고, 정책의 효과는 기대와 다른 방향으로 나타날 수 있다는 것을 알 수 있다. 특히 기존의 서울, 수도권 지역 가격 상승 억제에 초점을 맞춘 금융규제는 지방광역시 아파트 가격 상승 부작용과 함께 정책적 실효성을 기대하기 어려울 것으로 분석되었다. 그러므로 지역 경제 상황과 주택시장 특성을 반영할 수 있는 차별화된 정책개발 필요할 것으로 판단된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study analyzed the impact of monetary policy and real estate policy on apartment transaction prices in Seoul, the metropolitan area, and the five major metropolitan cities in Korea, using a quantile regression model combined with the concept of difference in differences. The volatility of apartment transaction prices per square meter before and after the policy changes in Seoul, the metropolitan area, and the five major metropolitan cities was estimated.
During a total of six analysis periods and with time lags of 12 and 18 months, the following results were observed: Firstly, regardless of the direction of the monetary policy's base rate adjustment, apartments in the provincial metropolitan cities continued to rise, particularly high-priced apartments (in the 5th quantile) showed higher growth rates. Secondly, concerning real estate policy, contrary to the policy objectives of strengthening or relaxing financial regulations, apartment prices in all quantiles (1st to 5th) in provincial metropolitan cities continued to rise, while in Seoul and the metropolitan area, only the 5th quantile showed statistically significant increases. The increasing rate of apartment prices was higher in provincial metropolitan cities than in Seoul. Thirdly, the analysis of monetary policy periods showed that the growth rate of high-priced apartments (5th quantile) in provincial metropolitan cities ranged from 5.4% to 10.9%, and the growth rate of mid-range to high-priced apartments (3rd to 5th quantiles) was higher than that of apartments in Seoul and the metropolitan area. Similarly, in the analysis of real estate policy and financial regulations periods, the increasing rate of high-priced apartments (5th quantile) in provincial metropolitan cities ranged from 2.7% to 10.4%, and the growth rate of mid-range to high-priced apartments (3rd to 5th quantiles) was also higher than that of apartments in Seoul and the metropolitan area.
In summary, it was found that changes in base rate adjustment due to monetary policy did not have an impact on suppressing the price increases of apartments in provincial metropolitan cities. Particularly, despite the increase in base rate, high-priced apartments in provincial metropolitan cities were estimated to continue rising, unlike in Seoul and the metropolitan area. Regarding real estate policy and financial regulations, it was analyzed that during periods of strengthened regulations in Seoul and the metropolitan area, there were higher growth rates of high-priced (5th quantile) and mid-range to high-priced (4th quantile) apartments in provincial metropolitan cities. Even in Seoul and the metropolitan area, apartment prices were found to increase despite the strengthened regulations. These results indicate that the consistent application of policies is challenging in the housing market of Korea due to regional and price disparities, and policy effects may manifest in different directions than expected. Particularly, financial regulations that have focused on suppressing price increases in Seoul and the metropolitan area are likely to have limited effectiveness and may lead to unintended consequences of price increases in provincial metropolitan cities. Therefore, it is deemed necessary to develop differentiated policies that can be applied to the regional economic situation and housing market.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론
• 제1절 연구 배경 및 목적 1
• 1. 연구 배경 1
• 2. 연구 목적 3
• 제2절 연구 범위 및 방법 5
• 1. 연구 범위 5
• 2. 연구 방법 6
• 제2장 주택시장의 이론적 고찰 및 선행연구 8
• 제1절 이론적 고찰 8
• 1. 통화정책과 주택시장 8
• 2. 부동산 정책과 주택시장 15
• 3. 정책의 변화와 주택시장 동향 28
• 제2절 선행연구 검토 및 연구의 차별성 40
• 1. 주택시장 특성에 관한 선행연구 40
• 2. 유동성과 주택시장에 관한 선행연구 46
• 3. 부동산 금융규제정책과 주택시장에 관한 선행연구 51
• 4. 선행연구와의 차별성 56
• 제3장 연구 모형 및 분석 방법 57
• 제1절 연구 모형 57
• 1. 이중차분 분석 모형(Difference-in-Differences Analysis Model) 57
• 2. 이중차분법 결합 분위회귀분석(Quantile Difference-in-Differences) 61
• 제2절 분석방법 62
• 1. 가설 설정 62
• 2. 분석기간 및 지역 설정 63
• 제4장 실증 분석 65
• 제1절 변수 설정 및 기술통계량 65
• 1. 변수 설정 65
• 2. 기술 통계량 66
• 제2절 실증 분석 결과 69
• 1. 통화정책의 이중차분 분위수 회귀 분석 69
• 2. 부동산 정책(금융규제) 이중차분 분위수 회귀 분석 82
• 3. 가설검정 및 분석 결과 해석 95
• 제5장 결 론 98
• 제1절 연구의 결론 및 시사점 98
• 제2절 연구의 한계 및 향후 연구방향 102

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53. 주택가격의 균형 회귀와 자기상관 분석을 통한 지역주택시장의 동태적 가격 특성 분석, 김주영, 한국연구재단, , 2012

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55. 주택시장과 통화금융정책의 영향 관계 연구: 주요국 사례와 연계하여, 수시 22-06 보고서, 박준, 조윤미 , 박진백 , 이태리 , 유승동 , 송정현, 국토연구원, , 2022

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58. 지역별 주택가격 분포변화와 특징 및 시사점-코로나19 확산 전후 비교, 주택 금융리서치 제26호, 김광욱, 주택금융연구원, , 2022

59. 주택가격에 대한 금리의 시간 가변적인 영향 연구 – 금리상승기와 금리하락기 영향 비교를 중심으로, 박진백, 국토연구원 워킹페이퍼 WP 22-09, , 2022