재개발사업 구역별 균등성 제고를 위한 공공기여 분석 연구 = A study on public contribution analysis to enhance uniformity by housing redevelopment project area

국문 초록 (Abstract)

1960년대 이후 산업화·도시화 과정에서 공급된 원도심의 주택들이 노후화됨에 따
라 무분별한 난개발과 노후화된 주택들을 체계적이고 효율적으로 정비할 필요성이
제기되었다. 이에 정부에서는 개별적인 법률로 시행되던 재개발·재건축 사업을 통합
하여 2002년 12월 30일 「도시 및 주거환경정비법」을 제정하고 2003년 7월 1일부
터 시행하였으며, 재개발·재건축 사업은 현재까지 노후화된 주거환경 개선과 주택공
급에 중요한 역할을 하고 있다.
재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀접한 지역의 주거환
경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을
위하여 도시환경을 개선하는 공공성을 가진 사업이다. 이러한 공공성을 가진 사업이
지만 실질적으로는 공공의 적극적인 지원 없이 조합원들의 토지와 시공사 등 협력
업체의 비용으로 재개발사업을 추진하며, 사업추진으로 인한 손익은 조합원으로 구
성된 조합으로 귀속되는 민간영역에서 추진하는 사업으로 볼 수 있다. 또한 민간영
역에서 추진하는 사업임에도 재개발사업 추진으로 인하여 주거환경 개선과 주택공
급 외 각종 부담금 및 제 세금을 납부하고 정비기반시설을 기부채납 하는 등, 직·간
접적으로 공공의 이익이 발생하여 재개발사업의 공공기여는 크다고 할 수 있다.
재개발사업의 경우 구역별로 구역의 면적과 모양 등이 상이하고 정비기반시설의
열악한 정도의 차이로 새로 설치하는 정비기반시설 규모의 차이가 있어 공공기여
균등성의 차이가 발생하고 있으며, 이러한 공공기여 균등성의 과도한 차이는 재개발
사업 진행의 저해요인으로 작용하고 있다.
「도시 및 주거환경정비법」제정 이후 약 20여 년이 지난 현재 전국에 다수의 재
개발사업이 진행되어 왔고 준공 이후 자료들이 축적됨에 따라 재개발사업의 공공기
여의 현황과 재개발구역별 공공기여의 균등성 정도를 분석하여 균등성 차이를 해소
할 제도적 개선과 관련한 연구가 필요한 상황이다.
본 연구에서는 재개발사업의 구역별 공공기여 현황을 분석하고 균등성 정도를 파
악하여 발생하는 균등성 차이로 인한 불합리한 상황을 개선하고자 재개발사업의 공
공기여를 부담금 및 제 세금 기여도, 정비기반시설 설치비용 기여도, 정비기반시설
기부채납 면적 기여도로 분류하여 정의하고, 선행연구와 재개발자료 분석을 통하여
공공기여에 영향을 미치는 독립변수를 도출하였다.
또한 정부정책 및 제도의 변화로 인하여 발생하는 변수를 최소화하기 위하여 연
구 대상을 부산광역시에서 분양가 상한제를 폐지한 2014년 12월 이후 착공·분양 후
준공을 완료하고 준공 전·후 분양수입과 지출된 정비사업비를 정산하여 관리처분(변
경)을 완료한 구역으로, 분석 대상 구역은 21개 재개발구역을 표본으로 선정하여 기
초통계분석, 분위별분석, 다중회귀분석, 분위회귀분석을 실시하였다.
실증분석 결과 첫째, 부담금 및 제 세금 기여도가 높은 구역의 경우 조합의 개발
이익, 국·공유지 매입면적 비율, 일반분양가, 조합원분양가, 사업비, 각종부담금 등
비율은 높게 유의성이 확인 되었으며, 부담금 및 제 세금 기여도가 낮은 구역의 경
우 실질 용적률 차이, 국·공유지 증감률은 낮게 유의성이 확인 되었다.
둘째, 정비기반시설 기부채납 금액 기여도에 높은 영향을 미치는 주요 요소로 공
공의 개발이익, 사업용적률, 실질용적률 차이, 사업비가 높게 유의성이 나타났으며,
낮은 영향을 미치는 요소로 조합의 개발이익은 높게, 신축세대수, 구역 전체면적, 조
합원 분양가는 낮게 유의성을 보였다.
셋째, 기부채납 면적 기여도가 높은 재개발구역의 주요 영향 요인은 구역 전체면
적, 국·공유지 매입면적비율, 실질용적률 차이는 높게, 공사비는 낮게 유의성이 나타
났으며, 공사비 기부채납 면적 기여도가 낮은 재개발구역의 영향요인은 사업용적률
이 낮게 유의성이 나타났다.
이러한 연구결과를 토대로 도출한 시사점은 첫째, 부담금 및 제 세금 기여도의 균
등성의 차이를 해소하기 위해서는 국·공유지의 무상양도의 범위를 무상양도 대상을
구분하지 않고 최소 정비기반시설 기부채납 면적 범위로 조합에서 무상양수 할 수
있도록 제도화가 필요하다. 둘째, 기존 조합에서 발주하고 있는 정비기반시설 공사
발주 제도화 및 방식 변경, 정비기반시설 설치 지원금의 현실화가 필요하다. 셋째,
기부채납 면적 기여도의 균등성 차이를 해소하기 위해서는 용적률 인센티브제도 개
선과 허용 용적률을 최대한 적용받을 수 있는 인허가 지원이 필요하다.
본 연구를 통하여 재개발사업의 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀접
한 지역의 주거환경을 개선하는 목적에 더하여 도심지 내 신규주택 공급을 통한 주
택시장 안정화, 정비기반시설 확충, 국·공유지의 효율적 정비, 각종 부담금 및 제 세
금을 통한 국가 재정 기여 등 직·간접적인 공공기여와 구역별 공공기여의 균등성 정
도를 확인할 수 있었다. 따라서 재개발사업이 공공에 기여하는 만큼 공공에서도 재
개발사업의 구역별 균등성 차이를 해소하고 원활한 사업이 진행될 수 있도록 정책
을 수립하여 적극 지원하길 기대한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since the 1960s, the aging of houses in the former city center, which were
supplied during industrialization and urbanization, has raised the need for
reckless development and systematic and efficient maintenance of old houses. On
the other hand, the government enacted the 「Urban and Residential Environment
Improvement Act」 on December 30, 2002 and implemented it on July 1, 2003.
The redevelopment and reconstruction project plays an important role in
improving aging residential environment and housing supply.
The redevelopment project is a public project to improve the residential
environment in areas with poor maintenance infrastructure and poor buildings,
and to restore urban functions and revitalize commercial areas in commercial and
industrial areas. Although the project has such a public nature, it can be seen
that the redevelopment project is carried out at the expense of partner companies
such as partner land and construction companies without active public support.
In addition to improving the residential environment and housing supply, various
levies and taxes are paid and maintenance infrastructure is donated, and the
public contribution of the redevelopment project is significant.
In the case of redevelopment projects, there is a difference in the equality of
public contribution due to the difference in the area and shape of each zone and
the size of the newly installed maintenance infrastructure due to the difference in
the poor degree of the maintenance infrastructure. Excessive differences are acting
as a hindrance to the progress of the redevelopment project.
About 20 years have passed since the enactment of the 「Urban and
Residential Environment Reorganization Act」, a number of redevelopment
projects have been carried out across the country. There is a need for research on
institutional improvement to resolve the uniformity gap by analyzing it.
In this study, in order to improve the unreasonable situation caused by the
difference in equality by analyzing the status of public contribution by district of
the redevelopment project and identifying the degree of uniformity, the public
contribution of the redevelopment project is divided into levy and tax
contribution, contribution to maintenance infrastructure installation cost, and
maintenance Independent variables affecting public contribution were derived
through the analysis of previous research and redevelopment data by classifying
and defining the contribution to the area of ​donation for infrastructure donations.
In addition, in order to minimize variables caused by changes in government
policies and systems, the study target was completed after the start of
construction and sale after December 2014, when the upper price ceiling system
was abolished in Busan Metropolitan City, and the income from sale and
maintenance expenses before and after construction was completed. As the area
where the management disposition (change) was completed after the project cost
was settled, the analysis target area selected 21 redevelopment areas as samples
and performed basic statistical analysis, quantile analysis, multiple regression
analysis, and quantile regression analysis.
As a result of the empirical analysis, first, in the case of a district with a high
contribution to levies and taxes, it was confirmed that the development profit of
the cooperative, the ratio of national and public land purchase area, the general
sale price, the sale price of union members, the project cost, and various levies
were highly significant. In the case of the low contribution area, the difference in
the real floor area ratio and the increase/decrease rate of public and public land
were confirmed to have low significance.
Second, as the main factors that had a high impact on the contribution of the
maintenance infrastructure donations, the public development profit, the project
floor area ratio, the difference in the actual floor area ratio, and the project cost
were highly significant. As a factor with a low influence, the development profit
of the cooperative was high , the number of new households, the total area of ​
the district, and the sale price of union members showed low significance.
Third, the major factors affecting the redevelopment area with a high
contribution to the area for donation collection were the significant difference
between the total area, the ratio of national and public land purchase area, and
the actual floor area ratio, and the construction cost was low. The influencing
factor of , the project area ratio was low, and the significance was shown.
First of all, in order to eliminate the difference in contribution between
contributions and taxes, it is necessary to establish a system that allows free
transfers of state and common land to be received from unions within the
minimum amount of facility donation. Second, it is necessary to establish an
order system for construction infrastructure construction ordered by existing
cooperatives, change the method, and realize support funds for installation of
infrastructure facilities. Third, in order to resolve the difference in contribution of
contribution to the area of contribution, improvement of the volume ratio
incentive system and licensing support to apply the allowable volume ratio to the
maximum is necessary.
Through this study, in addition to the purpose of improving the residential
environment in areas with poor maintenance infrastructure for redevelopment
projects and close to old and defective buildings, stabilization of the housing
market by supplying new housing in downtown areas, expansion of maintenance
infrastructure, and efficient public and public land It was possible to confirm the
degree of uniformity of direct and indirect public contributions such as
maintenance, contribution to the national finances through various levies and
taxes, and public contributions by district. Therefore, as much as the
redevelopment project contributes to the public, it is expected that the public will
also establish policies and actively support the redevelopment project so that the
regional uniformity gap can be resolved and the project can proceed smoothly

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 · 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 · 1
• 1. 연구의 배경 · 1
• 2. 연구의 목적 · 2
• 제2절 연구의 범위와 방법 및 구성 · 3
• 1. 연구의 범위 · 3
• 2. 연구의 방법 · 4
• 3. 연구의 구성 · 5
• 제2장 재개발사업 공공기여에 관한 이론적 고찰 · 7
• 제1절 재개발사업 · 7
• 1. 재개발사업 개념 및 시행방법 · 7
• 2. 재개발사업 절차 · 8
• 제2절 재개발사업 개발이익 · 10
• 1. 개발이익 개념 · 10
• 2. 개발이익 구성요소 · 12
• 3. 참여주체별 개발이익 · 12
• 제3절 공공기여 · 13
• 1. 공공기여 개념 · 13
• 2. 재개발사업 공공기여 유형 및 시기 · 15
• 제4절 선행연구 고찰 · 15
• 1. 재개발사업에 관한 선행연구 · 16
• 2. 공공기여에 관한 선행연구 · 18
• 3. 선행연구와의 차별성 · 20
• 제3장 연구 설계 · 23
• 제1절 연구모형 및 분석기법 · 23
• 1. 연구모형 · 23
• 2. 분석기법 · 24
• 제2절 변수의 선정 및 정의 · 29
• 1. 변수의 선정 · 29
• 2. 변수의 정의 · 32
• 제4장 재개발사업 공공기여 실증분석 · 36
• 제1절 분석대상 · 36
• 1. 사업지 현황 · 36
• 2. 분석대상 · 37
• 제2절 변수의 특성 및 상관관계 분석 · 39
• 1. 기술통계 분석 · 39
• 2. 분위별 분석 · 41
• 3. 상관관계 분석 · 53
• 제3절 다중회귀분석 및 분위회귀분석 · 55
• 1. 다중회귀분석 · 55
• 2. 분위회귀분석 · 58
• 제4절 분석 결과 요약 및 시사점 · 65
• 1. 분석결과 요약 · 65
• 2. 시사점 · 67
• 제5장 결론 · 71
• 제1절 연구의 요약 · 71
• 제2절 향후 연구 과제 · 73
• 참고문헌 · 74
• 부 록 · 78
• Abstract · 81

참고문헌 (Reference)

1. 주택재개발사업의 공공성과 사업성 증진을 위한 민관역할 재정립, 대한건축학회논문집, 제32권 제2호, 맹다미, 박세나, 이동훈, 대한건축학회, , 2016

2. 사전협상에 따른 공공기여 기준 개선방안 연구-현대 자동차부지특별계획구역 사전협상을 사례로, 부동산분석, 제3권 제2호, 이상면, 김용학, 설성혜, 최나영, 한국부동산원, , 2017