서울시 기부채납 공공시설 건축물의 대지지분면적 산정기준에 관한 연구 = A study on the estimation methods of land ownership area in the contributed acceptance of public facilities buildings in Seoul

국문 초록 (Abstract)

개발사업의 시행시 지구단위계획과 같은 상위계획을 수립하게 된다. 개발행위로 인해 수요가 발생하는 기반시설은 대체로 기부채납의 형태로 공공이 제공받고 개발사업자에게는 용적률, 건폐율 등의 인센티브를 제공한다. 그러나 기부채납하는 공공시설의 종류가 도로나 공원에 편중 되는 문제가 있다. 이러한 기부채납 공공시설의 용도 편중현상을 개선하고 지역여건에 맞는 공공시설의 설치를 유도하기 위하여 2011년 국토교통부는 건축물로도 공공시설을 제공 가능하도록 법규를 개정하고 그 설치비용에 대한 공공기여비율 계산 기준을 수립하였다. 그러나 그 건축물이 가지는 대지지분의 산정방식에 대한 기준은 별도로 수립되어 있지 않다.
본 연구는 공공시설 건축물의 기부채납 행위에 있어 건축물과 그 부속대지를 대지지분의 형태로 제공하는 경우의 대지지분면적 산정방식을 2011년 8월부터 2016년 12월까지 서울시의 지구단위계획구역 및 정비계획구역의 실제 사례를 조사·분석하였다.
분석 결과 대지지분 산정방식은 7가지 유형으로 구분되었으며 산정방식에 따라 대지지분면적의 차이가 발생하는 것을 확인하였다. 이에 대한 원인은 세 가지로, 계산 시 사용하는 면적의 혼용, 건축물 용도에 따른 분양면적의 정의 차이, 법령 간의 기준 차이가 주요한 원인으로 나타났다. 이러한 세 가지 원인은 민간·공공 간에 비합리적인 대지지분의 자산 가치 이전 문제를 일으키는 것으로 확인되었다.
본 연구는 「공공시설 등의 건축물 기부채납 제도」의 도입 이후 실제 적용 사례의 검증을 통하여 제도 운영 기준의 미비점과 그 원인을 밝힌 데 의의가 있다고 할 것이다. 이 연구가 향후 기부채납 공공시설 건축물의 대지지분면적 산정기준의 수립과 운용에 대한 기초 자료로 활용될 수 있기를 기대한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

When implementing the development project, it will establish a high-level plan such as the district unit plan. Generally, infrastructure that generates demand due to development activities is provided by the public in the form of donation receipts, and it is common to provide incentives such as volume rate and coverage rate to developers.
In 2011, To improve the use of public facilities and to induce the establishment of public facilities to suit local conditions, the government revised the regulations so that public facilities can be provided as buildings, and established the criteria for calculation of public contribution rates for the installation costs. However, it is a reality that there is no separate standard for calculating the land ownership of the building.
The purpose of this study is to estimate the land ownership ratio in the case of providing the buildings and their subsidiary land in the form of land shares in the donation act of the public institution building from August 2011 to December 2016, The actual case of the planning area was analyzed.
As a result of analysis, it is found that there are 7 different types of land equity calculation methods. The causes of these differences are three, mainly due to the mixed use of the area used in the calculation, the difference in the area of the sale area according to the use of the building, and the difference in standards between the statutes. These three causes were found to cause irrational property equity transfer problems between the private and public sectors.
In this study, it is meaningful to clarify the reasons of the lack of system operation standard and its cause through the verification of actual application cases after the introduction of the "donation system of building contribution to public facilities". It is hoped that this research will be used as basic data for the establishment and operation of the land ownership calculation standard of donation public utilities.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 제2장 기부채납과 대지지분의 고찰 및 운용현황 4
• 제1절 선행연구 및 용어의 정의 4
• 1. 선행연구 고찰 4
• 2. 면적의 종류와 용도별 정의 6
• 제2절 기부채납과 대지지분의 고찰 8
• 1. 기부채납 8
• 2. 대지지분 9
• 제3절 공공시설 건축물의 기부채납제도 운용현황 10
• 1. 건축물의 설치비용 10
• 2. 대지지분면적의 산정 11
• 제4절 분석의 틀 13
• 제3장 사례분석 및 시뮬레이션 16
• 제1절 구역별 토지이용계획 16
• 제2절 대지지분면적 산정식 비교 36
• 1. 대지지분면적 산정식의 변수 정리 36
• 2. 산정식 정리 38
• 제3절 산정식별 대지지분면적 시뮬레이션 41
• 제4절 민간·공공간 이익에 미치는 영향 검토 46
• 제4장 결론 52
• 참고문헌 55
• Abstract 58