서울시 지구단위계획 용적률 인센티브제도에 대한 실태분석에 관한 연구 = A study on the Analysis of Reality of the FAR Incentive System in the District Unit Plan of Seoul

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The district unit plan that started from 2000s is the system that the urban design by the architecture law and the detailed plan by the urban plan law are combined, which is a plan that materializes and rationalizes the land use targeting the certain sector in the city. The district unit plan is a means to improve the landscape and secure the good environment by maintaining the urban infrastructure and buildings and to consider the condition change that will appear during a period of around 10 years from the plan establishment to symbolize the future image of that area and specifically express and manage.
The FAR incentive system which is the most important element as the reasonable adjusting means of the public interest and private interest in the district unit plan is being operated to compensate for the private loss that happened by securing the public nature of the district unit plan. However, although about 15 years passed after introducing the system, the plan realization was consumed for a long time because of the management plan character and the autonomous individual development. Therefore, there are few materials that show how the district unit plan operation and incentive system is being applied to the real field. Therefore, the improvement plan on the district unit plan incentive system is being required through real building cases by the real district unit plan system.
In this study, the reasonable and desirable operation method would be suggested about the problems and the district unit plan incentive system through the analysis of reality for the FAR incentive system which was the most important element of the district unit plan. For this, the district unit plan sector of the general management type was set as the primary scope, which was established the most among the district unit plan sectors in Seoul. The district unit plan sector in Dongjakgu was selected as the study target, in which the area center or district center was among the city hierarchy and which was the sector that had been managed until the present since the urban design and the detailed plan establishment(1996) in order to give the representativeness to the district unit plan sector in Seoul, and the analysis of reality was carried out targeting lots that were built by reflecting the FAR incentive after establishing the district unit plan.
Also, the unrealized FAR rate was calculated by [(difference between the architecture leave FAR and the real incentive-applied permitted FAR)/incentive mitigation FAR x100] in order to know if the mitigated FAR by the FAR incentive system was being used properly during the architecture permission. And, the problems and cause were drawn by conducting the current state analysis and the case analysis for the lot of which unrealized FAR was over 30%. As a result, 225 FAR incentives occurred among 114 newly built buildings and the incentive item frequency was the limit line of structure 100 cases which were the most and buildings that observed only the restriction incentive items occupied most parts than the induced(recommended) incentive items among the incentive items and as the use district increased, the FAR mitigation quantity was also high.
Also, it was shown the rate of the unrealized FAR was under 0%~30% 40 buildings, over 30% was 67 buildings. The number of newly built buildings over 58% was over 30% and the architecture FAR could not reach the standard FAR as well as the real permitted FAR so the availability on the mitigated FAR was low.
As a result of the case analysis, the following problems and operation improvement plan could be drawn.
First, the standard on the coefficient of the limit line of structure mitigating standard is ambiguous.
Since there is a lot to reach the maximum permitted FAR decided by the district unit plan only by the mitigate FAR by the limit line of structure, it is impossible to induce the induced(recommended) incentive for securing the public nature so the coefficient of the limit line of structure mitigating standard needs to be established diversely in consideration of the use district.
Second, the amount of FAR is excessively set in giving the basic FAR incentive.
More than a half of the lots that received the basic FAR were given the basic FAR although they only observed the limit line of structure to keep surely when building newly, and there is a need to give the basic FAR incentive by departmentalizing the amount of FAR according to the number of items that observed the regulation 5 times as much as the mitigating amount of FAR by the limit line of structure mitigation standard.
Third, the building not reaching even the standard FAR is caused due to the road setback regulation.
As a result of reviewing the simulation on the height by the average density and the height following the road setback regulation, the architecture behavior not reaching even the standard FAR as well as the permitted FAR because of the road setback regulation although observing the FAR incentive is being caused and the negative awareness on the private district unit plan is being caused. Therefore, the practical plan on the height plan is necessary.
The district unit plan sectors that are developed throughout a long time are increasing continuously in Seoul and since the laws, systems, and guidelines related to the district unit plan are changing, the additional study will be necessary which will inspect the evaluation on the operation of the district unit plan incentive or it will be necessary to build the materials on the whole district unit plan in Seoul. This study is expected to be used as a material to study in depth.

국문 초록 (Abstract)

2000년대부터 시작된 지구단위계획은 건축법에 의한 도시설계와 도시계획법에 의한 상세계획이 통합된 제도로서 도시 내 일정한 구역을 대상으로 토지이용을 구체화·합리화하는 계획이다. 지구단위계획은 도시기반시설 및 건축물을 정비하여 경관개선 및 양호한 환경을 확보하고 계획수립부터 10년 내외의 기간 동안 나타날 여건변화를 고려하여 그 지역의 미래상을 상징하고 구체적으로 표현하여 관리하기 위한 수단이다.
지구단위계획에서 공익과 사익의 합리적인 조정수단으로써 가장 중요한 요소인 용적률 인센티브 제도는 지구단위계획의 공공성을 확보로 인한 민간의 손실을 보상해주고자 운영하고 있다. 그러나 제도 도입이후 약 15년 이상 경과되었음에도 불구하고 관리계획의 성격과 자율적 개별 개발이라는 특성 때문에 계획실현이 장기간 소요되어 지구단위계획 운영 및 인센티브 제도가 실제 현장에서 어떻게 적용되고 있는지 알 수 있는 자료가 미비한 실정이다. 따라서 실제 지구단위계획 제도를 통해 신축된 사례들을 통해 지구단위계획 인센티브제도에 대한 개선방안이 요구되고 있다.
본 연구에서는 지구단위계획 중 가장 중요한 요소인 용적률 인센티브 제도에 대하여 실태분석을 통하여 문제점 및 지구단위계획 인센티브 제도에 대한 합리적이고 바람직한 운영방안을 제시하고자 하였다.
이를 위하여 서울시 지구단위계획 구역 중 가장 많이 수립되어 있는 일반관리형 지구단위계획 구역을 일차적인 범위로 설정하고 서울시 지구단위계획구역에 대표성을 가질 수 있도록 도시설계 및 상세계획수립(1996년)부터 현재까지 관리하는 구역 중에 도시 위계 중 지역중심 또는 지구중심이 속해 있는 동작구 지구단위계획구역을 연구대상지로 선정하여 지구단위계획 수립 이후 지구단위계획을 준수하고 용적률 인센티브를 반영하여 건축한 필지들을 대상으로 실태분석을 실시하였다.
또한, 용적률 인센티브 제도로 인해 완화된 용적률이 건축허가시 적절하게 활용되고 있는지 분석하기 위하여 [(건축허가용적률과 실제 인센티브 적용 허용용적률 차)/인센티브 완화용적률×100]으로 미실현 용적률 비율을 산정하여 수치화하였다. 그리고 미실현 용적률 비율 30%이상 필지에 대해 현황 분석 및 사례분석을 하여 문제점 및 원인을 도출해 보았다. 그 결과, 신축된 건물 114동 중 용적률 인센티브 225건수가 발생했으며 그 중 인센티브 항목 빈도수가 건축한계선 100건으로 가장 많았고 인센티브 항목 중 유도(권장)인센티브 항목보다 규제 인센티브 항목만을 준수한 건물이 대부분을 차지했으며, 용도지역이 상향될수록 용적률 완화량도 높은 것을 알 수 있다.
또한, 미실현 용적률 비율이 0%~30%미만 40동, 30%이상 67동인 것으로 나타났으며, 58%이상 신축동수가 미실현 용적률 비율이 30%이상으로 건축용적률이 실제 허용용적률뿐만 아니라 기준용적률도 도달하지 못하여 용적률 인센티브로 받은 완화 용적률에 대한 활용성이 낮은 것을 알 수 있다.
사례분석 결과, 다음과 같은 문제점 및 운영개선방안을 도출할 수 있었다.
첫째, 건축한계선 용적률 인센티브 계수에 대한 기준이 모호하다.
규제사항인 건축한계선에 의한 완화용적률만으로 지구단위계획에서 정한 최대허용용적률에 도달하는 필지가 있기 때문에 공공성 확보를 위한 유도(권장)인센티브를 유도할 수 없으므로 용적률 인센티브 계수를 용도지역 등 고려하여 다양하게 수립할 필요가 있다.
둘째, 기본용적률 인센티브 부여에 대한 용적률량이 과도하게 설정되어 있다.
기본용적률을 받은 필지의 반 이상이 신축 시 반드시 지켜야 할 건축한계선만 준수하여도 기본인센티브용적률을 부여받았으며, 건축한계선 완화기준에 의한 완화 용적률량의 약 5배정도로 규제사항을 준수한 항목 수라든지 그 규모에 따라 용적률량을 세분화하여 적정한 기본용적률 인센티브를 부여할 필요가 있다.
셋째, 도로사선제한으로 기준용적률에도 미치지 못하는 건축행위를 초래한다.
도로사선제한에 따른 높이와 평균밀도에 의한 높이에 대하여 시뮬레이션을 검토한 결과, 용적률 인센티브를 준수하고도 도로사선제한 때문에 허용용적률뿐 아니라 기준용적률에도 미치지 못하는 건축행위와 민간의 지구단위계획에 대한 부정적인 인식을 초래하고 있어 높이계획에 대한 실질적인 계획이 필요하다.
향후, 서울시에는 장기간에 걸쳐 개발이 이루어지는 지구단위계획 구역들이 계속적으로 증가하고 있으며, 지구단위계획 관련 법, 제도 및 지침들이 변화하고 있기 때문에 서울시 지구단위계획전체에 대한 자료구축이나 지구단위계획 인센티브 운영에 대한 평가와 점검해보는 추가적인 연구가 필요할 것이며, 본 연구가 심층적으로 연구할 수 있는 자료로서 활용될 것으로 기대된다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 3. 연구의 진행과정 4
• 제2장 이론적 고찰 6
• 제1절 지구단위계획 고찰 6
• 1. 지구단위계획 변화과정 6
• 2. 지구단위계획 개념 7
• 3. 지구단위계획 지정대상 및 내용 7
• 4. 지구단위계획 수립절차 9
• 제2절 지구단위계획 인센티브제도 고찰 10
• 1. 인센티브제도의 개념 10
• 2. 인센티브 요소(용적률) 10
• 3. 허용용적률 인센티브 계획 13
• 4. 허용용적률 인센티브 계획에 따른 용적률 완화 방식 17
• 제3절 선행연구 분석 및 차별성 18
• 1. 지구단위계획 인센티브제도에 관한 선행연구 18
• 2. 선행연구와의 차별성 21
• 제4절 연구 및 분석의 틀 설정 22
• 1. 연구 및 분석의 틀 설정 22
• 제3장 서울시 지구단위계획 현황 및 대상지선정 23
• 제1절 서울시 지구단위계획 현황 23
• 1. 서울시 지구단위계획 현황 23
• 제2절 대상지 선정 및 현황 25
• 1. 연구대상지 선정 25
• 2. 동작구 지구단위계획 일반현황 26
• 제4장 지구단위계획 용적률 인센티브 실태분석 36
• 제1절 동작구 지구단위계획 구역별 신축현황 36
• 1. 지역중심 신축현황 36
• 2. 지구중심 신축현황 37
• 제2절 동작구 지구단위계획 구역별 인센티브 현황분석 39
• 1. 용적률 인센티브 현황 분석 39
• 2. 용도지역별 인센티브 완화 용적률 현황 분석 42
• 제3절 미실현 용적률 현황분석 43
• 제5장 미실현(용적률) 필지에 대한 원인분석 48
• 제1절 원인분석 48
• 1. 미실현(용적률)필지 신축현황 48
• 2. 미실현(용적률) 필지 인센티브 현황 49
• 3. 미실현(용적률) 필지 획지계획 및 공동개발 현황 50
• 4. 미실현(용적률) 필지 기본용적률 현황 51
• 5. 미실현(용적률) 필지 건축한계선 현황 52
• 6. 미실현(용적률) 필지 높이계획 현황 56
• 제2절 사례분석 58
• 1. 사례대상지(상도지구) 58
• 2. 사례대상지(이수지구) 61
• 3. 사례대상지(노량진지구) 64
• 제6장 결론 67
• 1. 연구의 결과 67
• 2. 연구의 한계점 및 향후과제 69
• 참고문헌 70
• Abstract 73