중국의 부동산 등기제도에 관한 연구 = A Study on the Real Estate Registration System of China

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

21世纪中国的不动产市场经济进入一个高速发展的时期，不动产登记制度是物权制度的重要基础，没有健全的不动产登记制度，就没有完善的物权法律制度。
随着市场经济的飞速发展，我国房地产市场日趋活跃，房地产交易、登记活动也渐见频繁。与此同时，随着国民法律意识、产权意识和维权意识的日益提高，涉及房地产权属交易登记的案件也有所增加，客观地反映了历史上一些不规范的做法，也让房地产登记工作面临更高的挑战。
自二十世纪八十年代初开始，我国理论和实务界对房地产登记制度进行了不断的探索，从而促进了我国房地产立法的不断完善。2007年至今，《中华人民共和国物权法》、住房与城乡建设部《房屋登记办法》以及《广州市城镇房地产登记办法》等地方法律法规的相继出台，对完善登记制度、规范登记行为起到了良好的推动作用，同时也让我们清醒地看到，房地产登记实务中尚存在许多亟待解决的问题：房地产登记工作涉及众多政府部门，政策性强，还必须保障民众房地产交易安全，维护登记公信力及权威性，可谓任重而道远。
因此，本文阐述及探讨了外国房地产登记制度的建立和演变历程，以及管理方面的经验，并与我国房地产登记制度的发展历程进行了比较和分析；同时结合作者在日常工作中所遇到的实际案例及所总结的处理经验，分别选择了涉及未成年人的房屋登记、夫妻共有财产、在建工程抵押等不同业务范畴的典型房地产登记案例，用“以案说法”的方式，结合所涉及的法律法规释义，运用对比、引用等写作方法，以条文和图表解释，深入具体地从几个不同的角度对案例进行剖析及研究，从而引出房地产登记中遇到的各种问题，并针对其中的难点、疑点，提出了相关解决方案或看法，从理论的高度和实践的角度分析和阐述了如何规范房地产权属登记、防范房地产登记行政风险等问题。通过对案例的剖析和对策研究，既可借鉴经验提高办案能力，又可吸取教训避免重蹈覆辙，从而切实地增强依法行政的自觉性意识，严守审批程序，规范登记行为，切实提高依法行政的质量，使房地产权属登记工作上升到新的台阶。
关键词：房地产，产权，登记制度.

국문 초록 (Abstract)

중국은 21세기를 맞이하여 시장경제여건이 성숙됨에 따라 계획경제와 시장경제를 통합하여 새로운 방향으로 나가기 위한 각종 법률과 제도들이 속속 등장하고 있다. 이는 중국이 새로운 사회주의의 건설과 개혁·개방의 지속 및 시장경제의 급성장에 따른 사회현실과 관념의식의 변화를 수용하고자 하는 것으로 경제구조와 사회체제에 대한 거대한 변혁인 동시에 의식구조의 대전환을 의미하고 있는 것이다. 특히 2007년 3월 16일에 통과되어 10월1일부터 시행하고 있는 중국 물권법은 이러한 변혁과 대전환의 정점에 있다고 해도 과언이 아니다. 중국 헌법에 따라 제정된 물권법은 그 과정에서 14년의 오랜 기간 동안 지식인들의 많은 비판과 옹호를 받으면서 많은 수정을 거친 후 압도적 다수로 통과되었다.
중국은 토지 등 물권변동에 대한 등기를 법원이 담당하지 않고 전통적으로 각급 행정기관이 각각 담당함으로서 등기제도가 통일적으로 시행되지 못하는 등 문제를 내포하고 있다. 이러한 문제점은 이번 물권법을 제정하면서 충분히 검토되었기에 상당부분 개선이 이루어졌다. 다만, 부동산 등기제도에 대하여 이 때 제정된 물권법에는 부동산 등기에 대한 원칙만 규정되어 있고, 상세하고 구체적인 부동산 등기의 통일에 관한 절차와 방법은 미흡한 상황이다. 앞으로 중국은 통일된 등기제도의 수립과 더불어 등기심사제도와 등기소의 보상 제도를 도입함으로써 등기의 공신력을 강하게 뒷받침하고자 하고 있다. 이에 따라 중국은 사회주의 시장등기제도를 강도높게 시행하고 안전을 보호 하는 것이 점점 중요한 의의를 가지게 될 것이며, 이를 위해서는 부동산 공시제도의 조기 정착이 필요하다.
아울러 부동산에 관한 정보를 인터넷을 통해 편리하고 빠르게 얻을 수 있도록 하여야 하고, 등기소의 각종 등기부를 인터넷상에서 열람하거나 발급받을 수 있어야 한다. 중국「물권법」은 부동산 물권 변동에 대한 등기 발효 요건주의를 채용함으로써 중국 부동산 등기제도와 등기방식에 대한 논쟁에 있어서 잠시 마침표를 찍게 되었다. 그러나 여전히 미흡한 부분이 많기 때문에 현재 중국이 실시하고 있는 부동산 등기제도의 발전방안에 대한 논의가 필요한 실정이다. 바로 이러한 인식을 바탕으로 본문은 부동산등기 관련 법규를 집중적으로 고찰 하였다.
본 논문은 등기제도에 관한 이론연구와 실무적으로 다루어지는 내용들을 파악하고자 하였으며 또한 기존의 논의가 미흡했던 문제점에 대해 연구함으로써 현재 중국의 새로운 부동산 등기제도 확립과 체계적인 제도 구축에 필요한 자료들을 제공하는데 그 목적을 두었다. 나아가 중국 부동산등기제도 개선방안에 대해 탐구하고 있다.

목차 (Table of Contents)

• 국문초록 ⅰ
• 摘 要 ⅲ
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 제3절 관련연구 검토 4
• 제2장 부동산 등기제도 기본이론 6
• 제1절 중국의 부동산의 정의 7
• 제2절 토지와 건물의 관계 8
• 1. 토지사용권 11
• 2. 건설용지 사용권 12
• 제3절 부동산 등기의 의의 17
• 1. 부동산 등기의 자유가치 17
• 2. 부동산 물권의 안전가치 18
• 3. 부동산 물권의 효율가치 18
• 제3장 중국의 부동산 등기제도 운용실태 20
• 제1절 부동산 등기방식 20
• 1. 강제등기와 임의등기 21
• 2. 발효요건과 대항요건 21
• 3. 형식심사와 실질심사 21
• 4. 정태적 등기와 동태적 등기 22
• 5. 등기부와 권속증서 22
• 제2절 부동산 등기유형별 실태 29
• 1. 변경등기 30
• 2. 수정등기 30
• 3. 이의등기 31
• 4. 예고등기 32
• 제3절 부동산 등기기관 현황 34
• 1. 부동산 등기기관 35
• 2. 토지등기기관 35
• 3. 주택재산등기기관 35
• 제4장 부동산 등기제도 문제점 및 개선방안 36
• 제1절 부동산 등기제도 문제점 37
• 1. 등기대상의 문제점 37
• 2. 미등기부동산의 문제점 38
• 3. 부동산 등기기구 통일 문제점 39
• 4. 등기관련법제의 문제점 40
• 5. 등기심사방식에 대한 문제점 42
• 제2절 부동산 등기제도 개선방안 43
• 1. 등기대상의 개선방안 43
• 2. 미등기부동산의 개선방안 45
• 3. 부동산 등기기구 통일의 개선방안 45
• 4. 등기관련법제의 개선방안 52
• 5. 등기심사방식의 개선방안 53
• 제5장 결론 54
• 참고문현 56