재정비촉진사업 조합원의 주거선호에 관한 연구 = A Study on the housing preference for members of urban renewal acceleration project

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Until the 1990s, housing development projects and housing reconstruction projects focused on private-led development profits, but urban infrastructure and living environment facilities were insufficient and urban landscape distortion were caused due to reckless development and individual small-scale forms of publicness. As the existing maintenance projects are difficult to improve the residential environment, 82 reorganization promotion districts were designated nationwide on December 30, 2005 to promote balanced urban development by planning and efficiently promoting infrastructure and urban functions. There are 244 redevelopment areas and 117 urban environmental maintenance projects, and 81 sites nationwide have been completed and moved in, and in general, business stagnation and projects in the reorganization promotion area are sluggish.
As the time spent at home increases after the COVID-19 pandemic, interest in residential spaces, not outside, is increasing, and living spaces are also evolving in line with the changed lifestyle of a space where various activities can be done at home. Therefore, this study examined the designation and promotion status of the district through literature data and the notification of the national local government reorganization promotion district, and conducted a survey and analysis to find out the housing preference consciousness among members of the reorganization promotion project.
First, union members lived in apartments of 99㎡ to 132㎡ (30-40 pyeong), and households with couples and children lived together had the highest proportion, and the current occupancy type of housing accounted for 79.9%, which was more self-owned than lease. Second, 99㎡ to 132㎡ (30 to 40 pyeong) was the highest proportion of unit households preferred by union members, followed by specialized households and noise reduction systems, followed by fitness centers and breakfast services. Third, it was found that the members of the current housing area of 99㎡ to 132㎡ (30 to 40 pyeong) preferred the unit household area of 132㎡ to 165㎡ (40 to 50 pyeong) the most when applying for sale, and preferred a slightly larger area than the current residential area. Fourth, as a result of cross-analysis of changes in the preferred unit household area before and after the project implementation approval, the preference for 165㎡ (50 pyeong) or more increased and 66㎡~99㎡ (20~30 pyeong) decreased after the project implementation approval. Fifth, as a result of analyzing the level of awareness of the reorganization promotion project, the highest percentage of respondents said that the reorganization promotion project was necessary for a pleasant residential environment, followed by rising housing prices and expanding infrastructure. The highest percentage of the union's transparency and expertise was chosen to expedite business promotion, followed by real estate policy and deregulation and related laws and systems.
The implications derived from the empirical analysis results are as follows. First, most of the members prefer a slightly larger area than the current residential area, and the specialization of the household plane that makes the most of the available area is the most important. Community facilities, which were in charge of side functions, are recently expected to meet qualitative demands such as breakfast services and automatic food waste disposal systems. Second, in order to expedite the project, district members before the project implementation approval had the highest percentage in the order of real estate policy deregulation, related laws, and system deregulation, while district members after the project implementation approval had the highest percentage of the union's transparency expertise. Since the operation and management of the union has a significant impact on smooth business progress and business feasibility, the members most want the union's transparency and expertise. Therefore, the contractor, a partner of the union, will increase housing satisfaction by reflecting the members' demands for improvement of the residential environment in the design, and local governments nationwide will need to review the Seoul Metropolitan Government's rapid integration plan to promote the project quickly.

국문 초록 (Abstract)

1990년대까지 주택재개발사업, 주택재건축사업 등의 정비사업은 민간주도의 개발이익 위주로 주택공급이 이루어졌지만 난개발과 개별적인 소규모 형태로 공공성 확보에 대한 충분한 고려가 없었기 때문에 도시기반시설과 생활환경시설이 부족하고 도시경관 왜곡 등의 문제가 발생했다. 기존의 정비사업으로는 근본적인 주거환경개선이 어려움에 따라 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 위해 광역적으로 계획하고 효율적으로 추진하여 도시의 균형발전을 도모하고자 2005년 12월 30일 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」이 제정되어 전국 82개 재정비촉진지구가 지정되었으나 현재 23개 지구는 지구지정이 해제되고 59개 지구에서 재정비촉진사업 진행을 하고 있다. 재정비촉진구역으로는 재개발 244개소, 도시환경정비사업 117개소로, 준공을 해서 입주한 현장은 전국 81개소로 대체적으로 재정비촉진구역은 사업정체 및 사업이 부진하다.
코로나19 팬데믹 이후 집에서 보내는 시간이 길어지면서 외부가 아닌 주거 공간에 대한 관심이 높아지고 집에서 다양한 활동을 할 수 있는 공간으로 변화된 라이프 스타일에 맞춰 생활공간도 진화하고 있다. 이에 본 연구는 재정비촉진지구에서 시행되는 재정비촉진사업에 대하여 문헌자료와 전국 지자체 재정비촉진지구 결정(변경) 고시문을 통해 지구지정 및 추진현황을 살펴보고, 재정비촉진사업 조합원 대상으로 주거선호 의식을 알아보기 위한 설문조사 및 분석을 수행하였는데 연구 결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 조합원들은 99㎡~132㎡(30~40평형)의 아파트에 가장 많이 거주하였고, 부부와 자녀가 함께 거주하고 있는 가구가 가장 비율이 높았으며, 현재 주거의 점유형태는 자가가 79.9%를 차지하여 임차보다 자가가 많았다. 둘째, 조합원들이 선호하는 단위세대 면적은 99㎡~132㎡(30~40평형)이 가장 비율이 높았으며, 아파트 단위세대 특화로는 세대평면 특화, 층간소음 저감 시스템 순으로 선호하고 부대시설은 휘트니스 센터, 조식서비스 순으로 나타났다. 셋째, 현재 거주하고 있는 주택면적이 99㎡~132㎡(30~40평형)의 조합원들은 분양신청시 단위세대 면적 132㎡~165㎡(40~50평형)을 가장 선호하였으며, 현재 거주면적보다 조금 더 넓은 면적을 선호하는 것으로 나타났다. 넷째, 사업시행인가 이전과 이후로 나누어 선호하는 단위세대 면적 변화추이를 교차분석한 결과, 사업시행인가 이후에 165㎡(50평형) 이상에 대한 선호가 증가하고 66㎡~99㎡(20~30평형)은 감소한 것으로 나타났다. 다섯째, 재정비촉진사업 인식수준을 분석한 결과, 재정비촉진사업이 필요하다고 보는 이유는 쾌적한 주거환경을 위해서라고 응답한 비율이 가장 높았으며, 다음으로는 집값상승, 기반시설확충 순이었다. 신속한 사업 추진을 위해서는 조합의 투명전문성을 선택한 비율이 가장 높았으며, 그 다음은 부동산 정책규제 완화, 관련 법제도 완화 순이었다.
실증분석 결과를 통해 도출된 시사점은 다음과 같다. 첫째, 조합원들은 대부분 현재 거주하는 면적보다는 조금 더 넓은 면적을 선호하고 있으며 가용면적을 최대한 활용하는 세대평면 특화를 가장 중요시 생각하는 것으로 나타났고, 부수적인 기능을 담당하던 커뮤니티 시설은 최근 아파트의 가치를 판단하는 기준으로 조식서비스, 음식물 쓰레기 자동처리 시스템 같은 질적인 요구에 대한 기대가 더 많아지고 있다. 둘째, 신속한 사업 추진을 위해 사업시행인가 이전의 구역 조합원들은 부동산 정책규제완화, 관련 법제도완화 순으로 비율이 가장 높았으며, 사업시행인가 이후의 구역 조합원들은 조합의 투명전문성이라고 응답한 비율이 가장 높았다. 조합의 운영 및 관리에 따라 순조로운 사업진행과 사업성에 큰 영향이 있으므로 조합원들은 조합의 투명전문성을 가장 바라고 있다. 따라서 조합의 협력업체인 시공자는 조합원들의 주거환경개선 요구를 설계에 잘 반영해서 주거만족도를 높이고, 신속한 사업 추진을 위해 전국 지자체는 서울시의 신속통합기획 방안을 검토해서 공공성에 저해하지 않는 범위에서 추진이 필요할 것으로 보인다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 · 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 · 1
• 1. 연구의 배경 · 1
• 2. 연구의 목적 · 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법 · 3
• 1. 연구의 범위 · 3
• 2. 연구의 방법 · 4
• 제2장 재정비촉진사업과 주거선호에 대한 이론적 고찰 · 6
• 제1절 재정비촉진사업의 의미 · 6
• 1. 도입배경 및 정의 · 6
• 2. 추진절차 · 9
• 3. 조합원의 자격 및 권리 ž 의무 · 10
• 제2절 재정비촉진사업의 법적 근거 및 연혁 · 12
• 1. 법적 근거 · 12
• 2. 연혁 · 13
• 제3절 주거선호 및 주거선택이론 · 15
• 1. 주거선호이론 · 15
• 2. 주거선택이론 · 16
• 제4절 선행연구 고찰 · 20
• 1. 재정비촉진사업에 관한 선행연구 · 20
• 2. 주거선호에 관한 선행연구 · 24
• 3. 선행연구와의 차별성 · 27
• 제3장 재정비촉진지구 지정 및 추진 현황 · 28
• 제1절 지정 현황 · 28
• 1. 전국 · 28
• 2. 부산 · 32
• 제2절 추진 현황 · 33
• 1. 전국 · 33
• 2. 부산 · 36
• 3. 현황분석 · 41
• 제4장 재정비촉진사업 주거선호에 관한 실증분석 · 42
• 제1절 실증분석의 개요 · 42
• 1. 설문분석 대상지역 · 42
• 2. 설문조사의 목적 · 43
• 3. 설문조사의 구성과 분석방법 · 43
• 제2절 설문조사에 따른 실증분석 · 45
• 1. 조사대상자의 일반적 분석 · 45
• 2. 주거선호 분석 · 49
• 3. 재정비촉진사업에 대한 인식 분석 · 57
• 제3절 실증분석 결과 및 시사점 · 60
• 1. 실증분석 결과 · 60
• 2. 시사점 · 62
• 제5장 결론 · 64
• 참고문헌 · 68
• 부 록 · 71
• Abstract · 76