토지임대방식 공공지원민간임대리츠의 임대가격에 미치는 영향 요인 분석

국문 초록 (Abstract)

우리나라 임대주택 정책은 1980년대 공공임대주택을 건설하면서 공공 주도의 정책으로 진행되었다. 2015년 「민간임대주택에 관한 특별법」이 시행하면서, 임대주택 정책 분야에서 민간임대주택시장의 역할이 중요해지고 있다. 민간임대주택 시장은 「민간임대주택에 관한 특별법」상 공공지원민간임대사업자를 중심으로 성장하고 있으며, 정부의 정책 목표에 따라 여러 변화의 과정을 거쳐왔다.
2015년 도입된 기업형 임대사업자는 민간임대주택 공급을 목적으로 주택도시기금의 출자 및 융자와 주택도시보증공사의 보증을 제공받았다. 또한 정부는 동 사업에 용적률 상향, 용도지역 변경 등의 건축적 특례를 부여하면서 사업 활성화를 도모하였다. 이후 기업형 임대사업자의 지원이 공공성에 비해 과도하다는 비판으로 인해 정부는 기업형임대사업자 제도를 없애고 공공지원민간임대사업자 제도를 도입하게 되었다.
이 과정에서 임대리츠의 운영비용을 줄여 임대리츠의 사업성을 개선함으로써 임대가격은 낮출 수 있는 토지임대방식의 제도가 도입되었다. 선행연구에 따르면 토지임대방식의 사업구조는 임대료를 낮추는 것에 도움이 될 수 있다. 또한 토지로부터 발생하는 이익을 민간에 넘기는 것이 아니라 공공이 보유함으로써 토지를 정책적 수단으로 활용할 수 있는 사업구조이다.
이 연구는 토지임대방식 공공지원민간임대리츠의 임대가격에 미치는 영향 요인을 분석하여, 어떠한 접근 방식이 임대가격 관련 정책에 유효한 방법인지를 살펴보았다. 임대가격에 영향을 미치는 요인을 분석하고, 해당 요인이 임대가격에 미치는 중요도를 AHP분석을 통해 산출하였다. 또한 실제 토지임대방식으로 공급되고 있는 공공지원민간임대리츠 사업에 해당 요인이 임대가격에 미치는 영향을 민감도분석을 통해 도출하고, 이 결과를 AHP분석의 결과와 비교분석하였다.
AHP분석을 위해 임대가격에 영향을 미치는 요인들을 선행연구를 통해 상위계층 4개와 하위계층 요인 15개를 선정하여 전문가 설문을 진행하였다. 이를 바탕으로 AHP 분석을 한 결과 사업환경과 관련한 분양조건 요인이 가장 큰 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 다음으로 생산원가라고 할 수 있는 토지공급 요인과 건축관련 요인이 유사한 수준에서 임대가격에 영향을 미치는 것으로 분석되었고, 공급자 기타요인의 영향이 가장 작을 것으로 분석되었다.
실제 사업지를 대상으로 한 민감도분석에서는 건축관련 요인과 분양조건 요인이 가장 중요한 영향을 미치는 상위계층 요인으로 분석되었다. 특히 토지공급요인보다 건축관련 요인이 더 크게 임대가격에 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 이는 전문가 설문에서는 외부에서 결정되어 고정된 변수라 인식되어 상대적 중요도가 낮게 평가되었던 도급비나 용적률과 같은 건축관련 하위계층 요인의 민감도가 큰 것으로 분석되었기 때문이다.
AHP분석과 민감도분석에서 모두 현재 매매시세의 중요도가 매우 높은 것으로 나타났다. 민감도분석에서는 AHP분석과 달리 용적율 및 도급비와 같은 건축관련 하위 계층의 영향이 매우 높은 것으로 나타났다. 이는 부동산시장이 불황인 상황에서 용적율과 도급비와 같은 요인을 통제할 수 없다면 임대가격을 하락시키는 정책의 실효성이 낮을 수 있음을 의미한다.
민간임대주택 사업을 활성화 하고 동시에 임대가격을 하락시키는 정책의 목표를 달성하기 위해서는 부동산 가격 하락과 같은 환경 변화에 대한 영향을 최소화하는 정책이 필요하다. 이를 위해서는 주태가격상승률 등의 요인을 현실화하는 것이 도움이 될 수 있다. 또한 장기적으로 도급비 등을 안정화시키기 위한 노력을 통해 안정적인 임대주택의 공급이 가능할 수 있도록 하는 정책이 필요하다.

목차 (Table of Contents)

• 목차 (Contents)
• 국문초록ⅰ
• 목 차 ⅲ
• 표 목 차 ⅴ
• 그림목차 ⅷ
• 부록목차 ⅸ
• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 · 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 · 5
• 2.1 연구의 범위 ·5
• 2.2 연구의 방법 7
• Ⅱ. 이론적 고찰 및 선행연구 검토· 10
• 1. 공공지원민간임대주택의 개요· 10
• 1.1 공공지원민간임대주택 정의와 지원제도 개요 10
• 1.2 공공지원민간임대주택 사업유형 12
• 1.3 공공지원민간임대리츠 26
• 2. 토지임대방식 공공지원민간임대리츠의 개념 30
• 2.1 토지임대방식 임대주택 개념 30
• 2.2 토지임대방식 공공지원민간임대리츠의 사업구조 32
• 3. 토지임대방식 공공지원민간임대리츠의 임대가격 영향 요인 · 37
• 3.1 임대가격 관련 이론· 37
• 3.2 토지임대방식 공공지원민간임대리츠의 임대가격과 사업성의 관계· 40
• 3.3 토지임대방식 공공지원민간임대리츠의 임대가격 영향 요인· 44
• 4. 선행연구 검토 및 차별성 46
• 4.1 공공지원민간임대리츠 임대가격 및 사업성 관련 연구 46
• 4.2 토지임대 방식 관련 연구 48
• 4.3 선행연구와의 차별성 50
• Ⅲ. 임대가격 영향 요인 중요도 분석 51
• 1. AHP 개요 및 계층 구조도· 51
• 2. 설문조사 52
• 3. AHP 분석결과 54
• 3.1 상위계층 요인간 중요도 55
• 3.2 하위계층 요인간 중요도 57
• 3.3 전체 구성항목의 중요도 66
• 4. AHP 분석결과의 종합 75
• Ⅳ. 토지임대방식 공공지원민간임대리츠 임대가격에 미치는 영향 요인 분석78
• 1. 분석의 틀· 78
• 1.1 분석대상의 선정 및 개요 78
• 1.2 분석 방법· 79
• 1.3 임대가격 영향 요인별 조건 설정· 81
• 2. 임대가격 영향 요인 분석 83
• 2.1 임대리츠 기본 사업성 83
• 2.2 임대리츠 임대가격 영향 요인 분석 88
• 3. 임대가격 영향 요인 분석결과 종합 98
• Ⅴ. 결론 104
• 1. 연구 결과의 요약 104
• 2 연구의 한계 및 향후 과제 107
• 참고문헌 108
• 영문초록 119