부동산 불법 거래 규제에 관한 연구 : 부동산 불법 거래 규제에 관한 연구 = A Study on the Regulation of Illegal Real Estate Transactions

국문 초록 (Abstract)

본 논문은 부동산 불법 거래의 실태와 그로 인한 경제적 피해를 분석하고, 현행 규제 제도의 작동 범위와 구조적 한계를 규명하는 데 목적이 있다. 한국에서 부동산은 가계 자산의 핵심을 구성하는 자산으로서, 시장 질서의 교란이 초래하는 파급효과는 다른 어떤 자산시장보다 크다. 실무 사례·판례·정부 단속 사례를 검토한 결과, 다운계약·명의신탁 （차명거래）·내부정보 이용·법인 우회·편법 증여 및 상속이라는 다섯 가지 유형이 반복적으로 발생하고 있으며, 이는 개별적 일탈이라기보다 제도적 공백을 활용하여 반복·고착화된 거래 관행으로 볼 수 있다. 본 논문에서는 다섯 가지 유형의 개별적 특성뿐 아니라 유형 간 결합 구조까지 함께 분석한다. 예컨대 다운계약은 양도세 회피에 머물지 않고, 그 차액이 차명계좌로 이전되거나 가족 명의 법인의 자본금으로 전환되는 방식으로 다른 위법행위와 결합되는 사례를 볼 수 있다. 이러한 결합형 거래는 시장 참여자 간의 정보 격차를 심화시키고, 실거래가 데이터를 왜곡하여 정부 정책의 기초 자료까지 훼손한다. 특히 차명거래와 내부정보 이용 거래는 형사 입증이 곤란하여 적발률이 낮다는 점에서 그 심각성이 크며, 이는 형평성의 문제에 그치지 아니하고 시장 신뢰를 약화시키는 구조적 요인으로 작용한다. 이러한 문제의식 아래 본 논문은 한국부동산원·국세청·감사원의 공시 통계와 2019~2025 년 단속 사례를 교차 검토하였다. 최근 정부 조사에서도 다수의 위법 의심거래가 확인되어 불법 거래가 여전히 지속되고 있음이 드러났다. 정량 자료만으로는 피해의 전모를 충분히 설명하기 어려워, 본 논문은 가격 왜곡이 전·월세 시장으로 전이되는 경로와 금융기관의 담보 평가에 미치는 파급효과도 함께 검토하였다. 아울러 현행 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」과 단속 체계의 작동 한계가 어느 지점에서 발생하는지도 함께 분석하였다. 나아가 미국·독일·프랑스·싱가포르·홍콩 다섯 국가의 규제 제도를 거래 투명성·수요 억제·적발 환수의 기준에 따라 비교 분석하고, 한국 법제에 대한 시사점을 도출하였다. 이를 토대로 본 논문은 규제 법령의 정합성 제고, 기관 간 정보연계 및 이상거래 탐지 체계의 고도화, 공시·세제·시장감독의 개선을 중심으로 구체적인 정책 대안을 제시한다. 본 논문은 불법 부동산거래 규제의 입법·행정·시장 차원을 연결하는 정책적 분석틀을 제시하였다는 점에서 의미가 있다. 부동산 시장의 신뢰는 사후 처벌만으로는 회복되지 않으며, 불법 거래가 발생하기 어려운 구조를 사전에 설계하는 데서 출발하여야 한다. 본 논문에서 도출한 분석틀과 정책 선택지가 향후 관련 입법 논의와 행정 실무에서 실질적인 참고자료로 활용되기를 기대한다. 주제어: 부동산 불법 거래, 다운계약, 명의신탁, 내부정보 이용, 법인 우회, 편법 증여 및 상속, 조세 회피, 시장 왜곡

목차 (Table of Contents)

• 제 1장 서 론 1
• 제 1절 연구의 목적 1
• 제 2 절 연구의 범위와 방법 3
• 제 2장 부동산 불법 거래의 이론적 기초와 실태 분석 5
• 제 1절 부동산 시장의 구조적 특성과 불법 거래의 발생 조건 5
• 제 2 절 부동산 불법 거래의 개념·유형 분류 7
• 제 3 절 부동산 불법 거래의 발생 형태와 판례·사례 검토 10
• 제 4 절 실거래가 허위 신고에 의한 과세 기준 왜곡과 법적 피해 구조 13
• 제 5 절 불법 거래로 인한 시장 왜곡과 제 3자 피해 귀속 15
• 제 6 절 부동산 불법 거래의 장기적 폐해와 규범적 평가 18
• 제 3장 현행 부동산 거래 규제에 관한 법정책 21
• 제 1절 부동산 거래 관련 주요 법정책 개관 21
• 제 2 절 단속·처벌 체계 분석 23
• 제 3 절 법적 공백 및 규제 사각지대 24
• 제 4 절 규제 정책 체계 25
• 제 5 절 정책적 대응의 실효성과 한계 27
• 제 4장 외국 부동산 불법 거래 규제의 비교 분석과 한국 시사점 30
• 제 1절 서 설 30
• 제 2 절 미국의 부동산 불법 거래 규제 정책 30
• 제 3 절 독일의 현금결제 금지와 투명성등록부 34
• 제 4 절 프랑스의 공증인 게이트키퍼 모델과 TRACFIN 37
• 제 5 절 싱가포르의 ABSD·TDSR·LTV 복합 모델 39
• 제 6 절 홍콩의 거래세 중심 규제와 2024 년 전면철폐 41
• 제 7 절 5개국 규제철학과 공통한계 비교분석 42
• 제 8 절 외국 규제 제도의 한국 법제 적용과 시사점 45
• 제 5장 부동산 불법 거래 규제를 위한 법정책적 개선 방안 49
• 제 1절 입법 체계 정비 및 규제 법령 통합 49
• 제 2 절 데이터 기반 실거래 추적 시스템 구축 53
• 제 3 절 공시제도 및 실거래가 검증 강화 56
• 제 4 절 시장 투명성 강화를 위한 제도 통합 59
• 제 5 절 시장 참여자별 윤리 및 교육 강화 61
• 제 6 절 부동산 불법 거래 규제를 위한 세제 개편 64
• 제 7 절 벌칙 및 신고자 보호 제도의 강화 70
• 제 6장 결 론 75
• 참고문헌 79
• 부록 （Appendix） 83
• 표 목차 （List of Tables）
• [표 1] 부동산 불법 거래 유형별 주요 특징 비교 9
• [표 2] 핵심 개념의 구별 기준과 결합 양상 9
• [표 3] 국내 부동산 불법 거래 주요 통계 （2020~2024 년） 11
• [표 4] 불법 거래로 인한 전월세 시장 영향 구조 17
• [표 5] 부동산 불법 거래가 국가 경제에 미치는 영향 20
• [표 6] 불법 거래 유형·피해 경로·규제 공백·개선 수단 분석 매트릭스 29
• [표 7] 주요 개선 방안의 주관 기관·법령·시행 단계 설계 52
• [표 8] 부동산 불법 거래 억제를 위한 제도 개선 종합 제언 56