공인중개사법상 중개업자의 확인ㆍ설명의무

국문 초록 (Abstract)

중개업자가 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태?입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실?정확하게 설명하고, 토지대장?등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 그리고 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인?설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 3년 동안 그 사본을 보존하여야 한다.
이러한 중개대상물 확인ㆍ설명제도는 중개업자가 중개의뢰인에게 중개대상물에 대하여 전문가로서의 정보를 제공하여 거래당사자의 부족한 지식을 보충해 줌으로써 부동산거래에 있어서 당사자간의 분쟁과 재산상 피해의 발생을 사전에 예방할 수 있게 하여 부동산거래의 안전을 도모한다는 측면에서 기여할 수 있는 제도이다. 그러나 공인중개사법령에서는 중개대상물 확인?설명의무의 주체, 상대방, 설명방법, 범위와 시기, 확인ㆍ설명의무를 위반하였을 경우의 손해배상책임 등에 관하여 충분한 규정을 두지 않았기 때문에 해석상 여러 가지 논란의 여지가 있다. 한편 실무적으로는 중개업자가 중개대상물 확인?설명의무를 위반하였을 경우 행정처분은 물론 손해배상책임의 문제도 생겨나기 때문에 이는 매우 중요한 사항일 뿐만 아니라 이를 둘러싼 분쟁도 발생하고 있는 실정에 있다. 중개업자의 책임중개를 실현할 수 있는 실질적인 개선방안을 제시하는 것은 무엇보다도 중요하며, 중개대상물 확인ㆍ설명제도의 합리적인 개선방안은 중개업자에 대한 공신력의 제고와 중개업자의 책임한계를 분명히 하여 중개사고에 따른 손해배상책임의 범위를 명확히 함으로써 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하고 올바른 중개문화 정착에 기여할것이다.
이 연구에서는 중개대상물 확인ㆍ설명의무 제도에 대한 공인중개사법 규정의 해석상 제기되는 문제와 이에 관련된 판례를 검토하여 이 제도가 입법취지에 맞게 시행되고 있는지, 시행상 문제점과 보완하여 개선할 점은 어떠한 것이 있는지를 검토하였으며, 제시된 개선방안은 입법적으로 보완이 필요하다.

목차 (Table of Contents)

• 국문요약
• Ⅰ. 들어가는 말
• Ⅱ. 공인중개사법상 중개업자의 확인ㆍ설명의무
• Ⅲ. 확인ㆍ설명의무와 선량한 관리자의 주의의무
• Ⅳ. 중개대상물 확인ㆍ설명제도의 문제점과 개선방안
• Ⅴ. 맺음말
• 참고문헌
• ABSTRACT

참고문헌 (Reference)

1 김상명, "不動産去來事故의 防止方案에 관한 硏究- 不動産權利分析制度를 中心으로-" 한국법학회 18 (18): 461-485, 2005

2 김상명, "不動産仲介業者의 民事責任에 관한 硏究" 한국토지공법학회 21 : 129-158, 2004

3 金相明, "不動産仲介業制度의 改善에 관한 硏究" 한국토지공법학회 19 : 28-762, 2003

4 이재웅, "중개사고예방법 및 사례분석" 부연사 2001

5 이승길, "중개계약" 법학연구소 10 (10): 69-92, 2009

6 송덕수, "신민법강의" 박영사 2010

7 서진형, "부동산중개제도의 법적 과제 -공인중개사법을 중심으로-" 한국토지법학회 24 (24): 345-383, 2008

8 김하현, "부동산중개업자의 자격 및 등록제도 연구" 목포대학교 대학원 2009

9 김학환, "부동산중개업법상의 중개대상물확인ㆍ설명의무" 한국부동산학회 18 : 2001

10 이승길, "부동산중개론" 법문사 2006

11 강해규, "부동산중개론" 형설출판사 2007

12 황영두, "부동산중개계약의 계약책임에 관한 연구" 창원대학교 2006

13 김상명, "부동산중개계약에 관한 연구(2)" 한국법학회 (26) : 91-113, 2007

14 김상명, "부동산중개계약에 관한 연구(1)" 한국법학회 (25) : 143-163, 2007

15 소성규, "부동산중개계약론" 부동산연구사 1998

16 김동훈, "부동산 관련 전문직의 민사책임" 한국부동산법학회 5 : 1999

17 양형우, "민법의 세계-이론과 판례-" 진원사 2010

18 이병준, "민법상 전형계약으로서의 중개계약과 중개인의 책임" 부산대학교 법학연구소 42 (42): 2001

19 소성규, "공인중개사제도의 개선방안-『공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률』을 중심으로 -" 한국법정책학회 (1(6)) : 291-309, 2006

20 김대명, "공인중개사법상 부동산중개계약에 관한 연구" 한국법학회 (34) : 413-442, 2009

21 서진형, "공인중개사법론" 부연사 2008

22 이대운, "공인중개사법령 및 중개실무" 고시연구원 2007