부동산중개업자의 자격 및 등록제도 연구 = (A) study on the real estate brokers' qualification and registration systems

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 공인중개사법은 부동산중개업을 건전하게 지도·육성하고 공정하고 투명한 부동산 거래질서를 확립함으로써 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 하고 있는데, 이러한 목적을 달성하는데 있어서 가장 중요하고 핵심적인 요소는 부동산중개업자의 공신력에 관한 문제인 것이다.
본 연구는 이와 같은 부동산중개업자의 공신력을 높이는 방안으로 중개업자의 자격 및 등록요건에 초점을 맞추어 외국의 사례를 비교·고찰하며 개선방안을 모색하였다. 부동산중개제도와 중개업자, 중개업자의 자격 및 등록제도 등에 관해 심층적인 문헌 검토를 한 다음 미국 등 5개국의 부동산중개업과 관련된 법령 및 제도를 비교·고찰해 보고, 우리나라 대법원 등의 판례분석을 통하여 드러난 현행 공인중개사의 자격 및 등록제도에 있어서 문제점을 진단해 보았다. 이와 같은 논의와 검토를 바탕으로 우리나라 부동산중개업자의 자격 및 등록제도에 관한 개선방안, 나아가서 중개업자의 공신력을 제고하여 부동산 거래질서의 확립과 국민경제의 발전에 기여할 수 있는 방안을 제시하였다. 개선방안은 크게 세 가지 방향에 중점을 두고 제시하였다.
첫째, 현행 공인중개사법에서 부동산거래의 중추적인 역할을 담당하고 있는 공인중개사의 자격 및 등록제도의 개선을 통해 공인중개사의 공신력 제고방안을 제시했다. 구체적으로는 중개업자가 개설등록을 하기 전에 일정기간 사전 연수교육을 받도록 하고, 또 일정기간 중개실무에 종사하였음을 증명하는 경력증명서를 첨부토록 하는 것을 개설등록시의 의무조건으로 하는 부동산중개업자의 등록제도 강화방안과 허가제로 전환해야 할 필요성을 제시하였으며, 공인중개사 자격시험을 전문화 및 다양화해야 한다는 것이 요지이다. 또 공인중개사의 자격 및 등록제도에 직간접적인 영향을 미치고 있는 중개대상물의 범위나 중개업자의 영업범위를 외국의 경우와 같이 확대해야 할 필요성도 제기하여 공인중개사법의 입법취지를 실질적으로 구현할 수 있는 개선책을 제시했다.
둘째, 현재의 부동산중개시장에 가장 많은 갈등과 마찰의 원인 중 하나인 중개보조원제도의 개선방안을 모색해 보았다. 중개보조원제도의 순기능을 살리기 위해서는 중개보조원에 대한 관리 및 통제를 강화하는 제도적 장치가 필요하기 때문이다.
마지막으로 공인중개사협회의 권한 확대, 부동산전문가의 양성, 공인중개사법의 실효성 강화를 위한 협력체제 구축, 공인중개사협회 회원의 품질인증제 추진 등과 관련된 공인중개사협회의 역할과 기능 개선방안을 제시하여 공인중개사협회가 회원의 자격 및 능력함양은 물론 공인중개사의 사회적 공신력 제고에 이바지할 수 있는 방안을 제시했다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Korean real estate law aims to contribute to the development of the national economy by leading and encouraging the reasonable brokerage system in market, and thus establishing the fair and transparent transaction of the real estates. And this study starts from the judgment that the most important and core element to achieve this aim is the social credibility of the realtors.
And the realtors' qualification and registration systems are the most important two constructs which are reflected into their credibility.
Therefore, this study intends to suggest the improvements of the systems through the theoretical review in the related topics and the comparative study with their counterparts such countries as America, England, Germany, China and Japan. The improvements are suggested in three directions as the followings;
First, now that the realtors play a crucial role in the real estate market, this study suggests some solutions to improve the realtors' social credibility, which can be summarized into the transformation of the brokerage system from the registration to the license system, the specialization or the elaborateness in their qualification test, and the increasement of their education opportunities. Also, the necessity to adjust the span of their operation is emphasized.
Second, the certificated realtors' assistant system needs to be improved. If it's difficult right now to discard the system, strengthening the management and control of the system, or introducing the certificated assistant realtor system in near future is reasonable.
Finally, this study proposes some actionable devices to increase their social credibility, as well as their qualification and competence, by suggesting such improvements in its role and function of the association as the empowerment of Korean Association of Realtors, the cultivation of the experts in brokerage, the development of the cooperative system among the related parties for the proper enforcement of the real estate law and the introduction of the quality certification system for its members.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구목적 = 1
• 제2절 연구방법과 범위 = 6
• 제3절 연구논문의 구성과 전개 = 8
• 제2장 부동산중개제도에 관한 이론적 고찰 = 11
• 제1절 부동산중개제도 = 11
• 1. 부동산중개업 = 11
• 1) 의의 = 11
• 2) 성립요건 = 12
• 3) 특성 = 13
• 2. 부동산중개업자 = 16
• 1) 의의 = 16
• 2) 종류 = 17
• 3) 중개업자의 사용인제도와 중개보조원 = 18
• 3. 부동산중개업자의의무 = 21
• 1) 민법에서 정한 의무 = 21
• 2) 공인중개사법에서 정한 의무 = 22
• 3) 부동산중개업자의 권리·의무 보장제도 = 23
• 4. 부동산중개의 유형과 중개대상물 = 24
• 1) 부동산중개의 유형 = 24
• 2) 중개대상물 = 25
• 5. 부동산중개계약의 법률적 특성 = 26
• 1) 부동산중개계약의 유형 = 26
• 2) 법률적 특성 = 28
• 3) 부동산중개계약과 민법상 전형계약의 관계 = 31
• 제2절 부동산중개업 관련법의 개관 = 33
• 1. 부동산중개제도의 법제 연혁 = 33
• 1) 법령 이전의 관행 = 33
• 2) 객주거간규칙 = 35
• 3) 소개영업취체규칙 = 37
• 4) 소개영업법 = 39
• 5) 부동산중개업법 = 40
• 2. 부동산중개업법 제정 후의 변천과정 = 43
• 1) 제1차 개정-보완 개정 = 43
• 2) 제4차 개정-우루과이라운드 개정 = 44
• 3) 제7차 개정-규제완화 개정 = 44
• 4) 제8차 개정-보완 개정 = 45
• 3. 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률 = 47
• 1) 부동산중개업법의 법명변경 및 전문개정 과정 = 47
• 2) 개정이유와 주요 개정내용 = 47
• 3) 법명변경 이후의 개정연혁 = 50
• 4) 공인중개사법과 부동산중개업법의 비교 = 51
• 5) 공인중개사법의 법률적 특징 = 55
• 제3장 부동산중개업자의 자격 및 등록제도 = 57
• 제1절 부동산중개업자의 자격제도 = 57
• 1. 공인중개사 자격제도 = 57
• 1) 도입 필요성 = 57
• 2) 특징 = 58
• 2. 공인중개사 자격시험 = 60
• 1) 응시자격과 시행기관 = 60
• 2) 시험의 시행과 내용 = 61
• 3) 자격증의 교부 = 64
• 3. 공인중개사 자격관리 = 66
• 1) 결격사유제도 = 66
• 2) 자격증 대여 등의 금지 = 66
• 3) 자격증을 양수·대여받아 사용하는 행위의 금지 = 69
• 4) 공인중개사 유사명칭의 사용금지 = 70
• 제2절 부동산중개업자의 등록제도 = 71
• 1. 중개사무소 개설등록제도와 특징 = 71
• 2. 등록행위의 주체 = 73
• 1) 등록신청자와 등록관청 = 73
• 2) 등록제한 및 금지행위 = 74
• 3) 개설등록의 효과와 소멸 = 75
• 3. 등록기준 = 75
• 1) 공인중개사의 중개사무소 개설등록 기준 = 76
• 2) 법인의 중개사무소 개설등록 기준 = 77
• 3) 손해배상책임의 보장 = 79
• 4. 등록절차 = 80
• 1) 중개사무소 개설등록 신청서류 = 80
• 2) 개설등록 통지와 등록증 교부 = 81
• 5. 중개사무소 등록관리 = 85
• 1) 중개사무소 등록자의의무 = 85
• 2) 인장등록과 사용 = 85
• 3) 등록증 등의 게시 = 86
• 6. 중개업자 등의 교육 = 87
• 1) 실무교육 = 87
• 2) 연수교육 = 88
• 제3절 중개업자의 결격사유제도 = 89
• 제4절 공인중개사협회 = 91
• 1. 설립목적 = 91
• 2. 공인중개사협회의 업무 = 92
• 3. 공제사업 = 93
• 제4장 부동산중개업자의 자격 및 등록제도에 관한 비교법적 고찰 = 95
• 제1절 서양 부동산중개업자의 자격 및 등록제도 = 95
• 1. 미국 = 95
• 1) 부동산중개제도 개관 = 95
• 2) 중개업자의 자격 및 등록제도 = 97
• 3) 중개보조원의 자격 및 등록제도 = 98
• 4) 관련협회의 기능과 역할 = 100
• 2. 영국 = 101
• 1) 부동산중개제도 개관 = 101
• 2) 중개업자의 자격 및 등록제도 = 102
• 3) 중개보조원의 자격 및 등록제도 = 103
• 4) 관련협회의 기능과 역할 = 103
• 3. 독일 = 104
• 1) 부동산중개제도 개관 = 104
• 2) 부동산중개업자의 자격제도 = 104
• 3) 중개업의 등록제도 = 106
• 4) 관련협회의 기능과 역할 = 107
• 제2절 동양 부동산중개업자의 자격 및 등록제도 = 110
• 1. 중국 = 110
• 1) 부동산중개제도 개관 = 110
• 2) 중개업자의 자격 및 등록제도 = 110
• 3) 중개보조원의 자격 및 등록제도 = 114
• 4) 관련협회의 기능과 역할 = 115
• 2. 일본 = 115
• 1) 부동산중개제도 개관 = 115
• 2) 중개업자의 자격 및 등록제도 = 116
• 3) 중개보조원의 자격 및 등록제도 = 120
• 4) 관련협회의 기능과 역할 = 120
• 제3절 각국 제도의 비교분석 = 121
• 1. 부동산중개업자의 자격 및 등록요건 비교 = 122
• 2. 중개보조원제도의 비교 = 127
• 3. 부동산중개업협회의 권한에 관한 비교 = 128
• 제5장 부동산중개업자의 자격 및 등록제도의 문제점과 개선방안 = 131
• 제1절 부동산중개업자의 자격 및 등록제도의 문제점 = 131
• 1. 부동산중개업자의 전문성과 공신력의 문제 = 132
• 1) 부동산중개업자의 등록제도의 문제점 = 132
• 2) 공인중개사 자격시험의 문제점 = 134
• 3) 중개대상물 및 부동산중개 업무범위의 한계 = 135
• 4) 기타의 문제점 = 137
• 2. 중개보조원의 문제 = 145
• 3. 공인중개사협회의 역할과 기능의 문제 = 146
• 제2절 부동산중개업자의 자격 및 등록제도의 개선방안 = 149
• 1. 부동산중개업자의 전문성과 공신력 제고방안 = 150
• 1) 부동산중개업의 허가제도로의 전환과 등록제도 개선 = 150
• 2) 공인중개사 자격시험의 전문화 = 152
• 3) 중개대상물 및 부동산중개 업무범위의 확대 = 154
• 4) 기타 문제점의 개선방안 = 155
• 2. 중개보조원제도의 개선방안 = 158
• 1) 중개보조원의 관리 및 통제 강화 = 158
• 2) 중개보조원의 자격 및 등록제도 도입 = 159
• 3. 공인중개사협회의 역할과 기능 개선방안 = 160
• 1) 공인중개사협회의 권한 확대 = 161
• 2) 부동산전문가의 양성 = 162
• 3) 공인중개사법의 실효성 강화를 위한 협력체제 구축 = 164
• 4) 공인중개사협회 회원의 품질인증제 추진 = 164
• 제6장 결론 = 166
• 참고문헌 = 170
• 1. 국내문헌 = 170
• 2. 외국문헌 = 175
• 3. 기타 = 178
• (국문초록) = 179