공공임대주택 관련법의 위헌성 및 개선방안에 관한 헌법적 연구 : 공공건설임대주택의 임대의무기간 만료 후의 법적 쟁점들을 중심으로 = A constitutional study on the unconstitutionality of laws related to public rental housing and the improvement

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Due to the failure of the government's housing policy, the housing problem of the homeless is spreading not only to the low-income class but also to the middle class. The supply of public rental housing is becoming very important in a situation where it is difficult to purchase privately because of the rapid increase in housing prices.
Public rental housing policies are very important to realize the people's right to housing. This study examines the ambiguity and unconstitutionality of the current legal system and regulations related to the public rental housing. The review of unconstitutional elements is based on the provisions of Article 21 of the 「Rental Housing Act」 and Article 50-3 of the 「Special Act on Public Housing」. The main contents of the study focus on the ‘priority sale conversion’ system of public rental housing, the ‘sale conversion approval application’ system for the tenant's right to buy the public rental housing, and the ‘sale conversion price’ system of the 「Special Act on Public Housing」.
First, this study examines three points or reasons relating to the unconstitutionality of the ‘priority sale conversion’ system under Article 50-3 of the 「Special Act on Public Housing」.
1. Article 50-3(1) Paragraph 1 D of the 「Special Act on Public Housing」 is not appropriate as a person for the ‘priority sale conversion’. Even though they are not homeless, they have got excessive housing welfare benefits.
2. Article 50-3(4) of the 「Special Act on Public Housing」 is unconstitutional as it gives the right to buy at the same price as the person who gets the ‘priority sale conversion’ to a third party. This has unconstitutional elements in terms of reliability in public policy, balance of legal interests, and minimal infringement of property rights.
3. Additional rules Article 6(1) is questioned when considering the balance between reasons of public interest and the request for trust protection. It is inappropriate to get the same retroactive application to public rental housing that is maintained as a long-term lease.
Second, This study examines four points or reasons relating to the unconstitutionality of the tenant's right to buy for public rental housing under Article 21 (5) of the 「Rental Housing Act」. And it was confirmed that it was unconstitutional.
1. There is a problem in applying the amended law even to rental houses that have met the mandatory rental period before the amendment of the law. This does not respect the protection of trust in the Constitution. In addition, there is a problem of unconstitutionality that goes against Article 13(2) of the Constitution, which prohibits the deprivation of property rights.
2. It discriminates without rationality between a private rental business enterpriser that has supplied public rental housing in accordance with the Rental Housing Act, and a public housing business enterpriser that is working on the same project or a similar business enterpriser in accordance with the 「Special Act on Private Rental Housing」. This violates the “principle of equality” in the Constitution and the basic right of the people, the right to equality.
3. This does not have any restrictions on the period for exercising the right to buy for public rental housing. Therefore, this excessively violates the property rights(Article 23(1) of the Constitution) and freedom of economic activities(Article 119(1) of the Constitution) of private rental business enterpriser.
4. This was enacted for unreasonable reasons, and it violates the 'principle of prohibition of excess' of Article 37(2) of the Constitution, which must keep the principle of 'minimum damage' caused by excessive regulation.
Third, it was confirmed that there were some unconstitutional elements in Article 50-3(5) of the 「Special Act on Public Housing」 related to the sale conversion price of public rental housing.
1. Article 50-3(5) of the 「Special Act on Public Housing」 is comprehensively entrusted with the Enforcement Decree without setting any the calculation criteria or scopes related to the sale conversion price. And the Enforcement Decree is also comprehensively re-delegating to the Enforcement Regulations as it is. As a result, the enforcement regulations are required to determine the essential matters that limit the property rights of the people. This violates ‘the principle of reservation of law’, which states that the legislator must directly decide the essential matters related to the restriction of the people's basic rights by law.
2. Based on the provisions of Article 75 of the Constitution, Article 50-3(5) of the 「Special Act on Public Housing」 does not distinguish between the calculation criteria for pre-sale conversion price and general sale conversion price. In addition, it is thought that there is a fundamental problem in this, as it comprehensively entrusts the “price, etc.” only to be determined by the enforcement decree without providing any criteria. Therefore, this violates the “comprehensive non-delegation principle” of Article 75 of the Constitution(“the President may issue presidential decrees concerning matters delegated to him/her by Act with the scope specifically defined and also matters necessary to enforce Acts”).
3. The meaning of “price, etc.” in Article 50-3(5) and the sub-regulations of the 「Special Act on Public Housing」 is not clear. Due to the ambiguity in the meaning of ‘price, etc.’ when calculating the conversion price for sale, legal conflicts between rental companies and lessees are increasing. This violates ‘the principle of legislative clarity’, which is the basic principle of a state governed by law as set forth in the Constitution.
4. The uniform regulation of the criteria for calculating the conversion price for sale of public rental housing excessively limits property rights, which are the basic rights of rental business owners. This violates the 'the principle of minimal infringement' and ‘balance of legal interests’ as stated in the Constitution.

In addition, this study suggested a direction for improving the unconstitutionality of Article 21 of the 「Rental Housing Act」 and Article 50-3 of the 「Special Act on Public Housing」.

국문 초록 (Abstract)

이 연구는 헌법에서 중요하게 명시하고 있는 국민의 주거권을 실현하기 위해 정부가 추진하고 있는 주거정책 중에서 공공임대주택 정책과 관련된 입법 내용의 합헌성 문제를 다루었다. 위헌적 요소에 대한 검토는 공공건설임대주택에서 집중적으로 나타나는 법적 문제점 중에서 구 「임대주택법」 제21조와 「공공주택특별법」 제50조의3에서 규정하고 있는 공공임대주택의 ‘우선분양전환’ 제도와 ‘임차인 분양전환승인신청’ 제도, 그리고 ‘분양전환가격 산정’ 제도를 중심으로 고찰하였다.
검토 결과 공공건설임대주택 관련법의 의미와 중요성과는 별도로 ‘우선분양전환’ 제도와 ‘임차인 분양전환승인신청’ 제도, 그리고 ‘분양전환가격 산정’ 제도와 관련된 법 규정들에서 몇 가지 위헌적 요소가 있음을 확인하였고, 각각의 문제점에 대해서 개선방안을 제시하였다.
첫째, ‘우선분양전환’ 제도와 관련된 위헌성으로는 ‘우선분양전환’ 대상자 범위와 관련하여 2020년 12월 22일(법률 제17734호)로 「공공주택특별법」 제50조의3 제1항 제1호 라목과 「공공주택특별법」 제50조의3 제4항의 제3자 매각, 그리고 「공공주택특별법」 제50조의3 등의 개정내용에 따른 부칙 제6조 제1항 등 3가지 위헌적 요소를 검토하였다.
① 「공공주택특별법」 제50조의3 제1항 제1호 라목은 무주택 서민이 아닌 자가 입주 당시부터 이 주거복지사업의 혜택을 누릴 수 있으며, 무주택기준뿐 아니라 소득기준이나 어떠한 다른 기준도 없이 임차인이 될 수 있는 조건을 부여하고 있다. 더구나 임대의무기간 동안 주거안정을 누리고 이후 분양전환까지 받을 수 있는 이중 수혜를 부여하고 있어 법익의 균형성에 문제가 있었다.
② 「공공주택특별법」 제50조의3 제4항은 ‘우선분양전환’을 실시한 후 미분양 물량에 대해 우선분양전환권 자격을 갖추지 못한 제3자에게 우선분양전환권을 갖는 임차인들에게 인정되는 분양전환가격 이하로 분양전환을 하는 것으로 정책 대상자가 아닌 자에게 정책 대상자인 우선 분양전환 대상자와 동일한 특혜를 주는 것이 되어 위헌적인 요소가 있다고 보았다. 이는 공공정책에 대한 신뢰성과 법익의 균형성과 재산권 침해의 최소성 등 측면에서 위헌적 요소가 있음을 확인하였다.
③ 부칙 제6조 제1항에 의한 소급 적용은 소급효를 요구하는 공익상의 사유와 신뢰보호의 요청 사이의 형량을 통하여 합헌적인지 의문이 제기되며, 공공주택사업자에게 적용하는 법률 개정사항을 민간임대사업자에게 동일하게 적용하는 것은 타당치 않으며, 이미 임대의무기간이 상당 기간 경과되어 15년 이상 또는 20년 이상 장기임대로 유지하고 있는 공공건설임대주택에 대해서도 동일하게 소급 적용을 하는 것이 부당하다고 볼 수 있다.
둘째, 구 「임대주택법」 제21조 제5항의 ‘임차인 분양전환승인신청’ 제도의 위헌성에 대해 4가지를 검토하였고, 위헌적 요소가 있음을 확인하였다.
① 법 개정(2008. 3. 21., 제8966호) 이전 종전 법에 따라 임대의무기간이 만료된 단지에 대해서도 개정 법률을 소급 적용하여 신뢰보호를 정당하게 형량하지 않았고, 재산권 박탈을 금지하고 있는 헌법 제13조 제2항에도 반하는 위헌성 문제를 내포하고 있다.
② 구 「임대주택법」 제21조 제5항의 적용을 받는 민간임대사업자는 동일한 사업을 추진하고 있는 공공주택사업자나 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 유사 사업을 추진하고 있는 민간임대사업자와도 합리적인 근거가 없이 차별당하여 헌법상 ‘평등의 원칙’에 반하는 국민의 기본권인 평등권을 침해받고 있다.
③ ‘임차인 분양전환승인신청’의 권리행사기간에 대하여 전혀 제한을 두고 있지 않아, 법익의 균형성을 고려한다고 하더라도 공익을 위해 기여한 민간임대사업자의 재산권(헌법 제23조 제1항)과 경제활동의 자유(헌법 제119조 제1항)를 과도하게 침해하고 있다.
④ 이 규정은 ‘잘못된 이유’에서 제정되어 ‘지나친 규제’로 헌법 제37조 제2항의 ‘과잉금지의 원칙’을 위배하고 있다.
셋째, 공공임대주택 관련법의 ‘분양전환가격 산정’ 제도와 관련된 「공공주택특별법」 제50조의3 제5항과 이하 관련 규정들에서 4가지 위헌적 요소가 있음을 확인하였다.
① 공공건설임대주택의 분양전환가격을 결정하는 위 수권조항(「공공주택특별법」 제50조의3 제5항)은 분양전환가격 산정과 관련한 그 어떠한 기준이나 범위도 정하지 않은 채 대통령령에 포괄적으로 백지위임하고, 위임을 받은 같은 법 시행령도 그대로 부령에 포괄적으로 재위임하고 있다. 결국 시행규칙에 국민의 재산권을 제한하는 본질적 사항을 정하도록 하고 있다. 이는 국민의 기본권 제한과 관련한 본질적 사항은 입법자가 법률로 직접 결정하여야 한다는 ‘법률유보원칙’에 정면으로 배치될 수 있다. 이것은 법익의 균형성을 고려한다고 하더라도 공익을 위해 임대의무기간을 준수한 임대사업자에게 헌법 제23조 제1항의 재산권과 헌법 제119조 제1항의 기업의 자유(경제활동의 자유) 등을 과도하게 침해한다고 볼 수 있다.
② 헌법 제75조 규정에 근거하여 볼 때 위 수권조항(「공공주택특별법」 제50조의3 제5항)은 사전분양전환과 일반분양전환을 구별하지 않고, 어떠한 기준도 제시함이 없이 감정평가에 관한 규정에 끼워넣기식으로 대통령령으로 정한다고만 백지 위임한 데에 근본적인 문제가 있다고 판단되며, 헌법 제75조에 정한 ‘포괄위임금지 원칙’에 위반된다고 볼 수 있다.
③ 「공공주택특별법」 제50조의3 제5항과 하위법령에서 규정하고 있는 분양전환의 ‘가격 등’의 의미가 명확하지 않다. 분양전환가격을 산정함에 있어서 그 산정의 기초가 되는 ‘건축비’를 ‘실제 건축비’내지, ‘실제 투입된 건축비’인지, ‘표준건축비’인지 알 수 없다. 임대사업자와 임차인은 분양전환가격 산정시 ‘가격 등’ 의미의 모호성으로 인해 소송으로 갈등만 양산하고 있다. 이런 현실은 우리 헌법이 표방하는 법치국가의 기본 원리인 ‘법률 명확성의 원칙’에 정면으로 위배된다.
④ 5년 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준의 일률적・획일적 규정은 정부정책의 목적달성을 위해 동역하는 임대사업자의 기본권인 재산권을 과도하게 제한하여 ‘침해 최소성의 원칙’과 ‘법익의 균형성’을 과도하게 위반하고 있다.
각각의 위헌성에 대한 개선 방향은 화석화되어 버린 구 「임대주택법」 관련 조항의 개정은 사실상 어렵다고 판단하여 「공공주택특별법」 제50조의3의 관련 조항을 개선하도록 하여 통합 적용받는 방향으로 제시하였다.
연구 결과, 공공주택정책의 목적이 무주택 서민으로 대변되는 사회적 약자들을 위한 것이지만, 너무 목적의 정당성을 앞세우는 입법으로 인해 공공정책에 기여한 민간임대사업자가 과도한 차별을 받고 있다는 것이다. 이것은 항시 균형과 조화를 전제로 하는 법의 정의와 지향성에도 맞지 않는다. 균형을 잃은 규제 입법은 민간임대사업자로 하여금 공공임대주택 건설사업 참여를 기피하게 만들며, 결과적으로 공급부족 문제를 가져오게 되어 역으로 서민의 주거불안정을 초래할 수 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• Ⅰ. 연구의 배경 1
• Ⅱ. 연구의 목적 5
• 제2절 연구의 방법 및 범위 7
• Ⅰ. 연구의 방법 7
• Ⅱ. 연구의 범위 7
• 제2장 기본권으로서의 주거의 자유와 정부의 주택정책 및 법제 11
• 제1절 주거의 자유 11
• Ⅰ. 주거 및 주거의 자유의 의의 11
• 1. ‘주거’ 및 ‘주택’의 개념 11
• 2. ‘주거의 자유’의 의의와 기능 13
• 3. ‘주거의 자유’의 보호 범위 14
• Ⅱ. 주거권의 개념과 의의 16
• 1. 현행법상 주거권의 의의 16
• 2. 주거권의 국제인권으로서의 성격 19
• 3. 주거권의 구성요소와 정책 수단 22
• 제2절 정부의 주택정책과 그 의미 26
• Ⅰ. 건국 이후 1960년대 이전 주택 상황과 주택정책 26
• 1. 일제강점기의 인구와 주택통계 26
• 2. 해방 직후의 주택 상황과 6.25 전쟁 이전 26
• 3. 전후의 재건 과정과 주택정책 27
• Ⅱ. 1960~90년대의 주택 상황과 주택정책 및 법제의 변화 29
• 1. 1960년대의 주택 상황과 주택정책 및 법제의 변화 29
• 2. 1970년대의 주택 상황과 주택정책 및 법제의 변화 31
• 3. 1980년대의 주택 상황과 주택정책 및 법제의 변화 33
• 4. 1990년대의 주택 상황과 주택정책 및 법제의 변화 37
• Ⅲ. 2000년대 이후의 주택 상황과 주택정책 및 법제의 변화 39
• 1. 김대중 정부의 주택 상황과 주택정책 및 법제의 변화 39
• 2. 노무현 정부의 주택 상황과 주택정책 및 법제의 변화 41
• 3. 이명박 정부의 주택 상황과 주택정책 및 법제의 변화 45
• 4. 박근혜 정부의 주택 상황과 주택정책 및 법제의 변화 48
• 5. 문재인 정부의 주택 상황과 주택정책 및 법제의 변화 51
• 제3절 역대 정부의 임대주택 관련 정책 및 법제에 대한 평가 56
• Ⅰ. 노무현 정부의 임대주택정책 및 법제 56
• 1. 노무현 정부의 성격과 임대주택정책 및 법제의 의의 56
• 2. 2004년 「국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법」제정과 그 파급효 58
• 3. 노무현 정부의 임대주택정책 및 법제의 평가 59
• Ⅱ. 이명박, 박근혜 정부의 임대주택정책 및 법제 60
• 1. 정권교체에 따른 경제⋅사회적 변화와 임대주택정책 및 법제 60
• 2. 이명박 정부의 임대주택정책 및 법제 62
• 3. 박근혜 정부의 임대주택정책 및 법제 64
• Ⅲ. 문재인 정부의 임대주택정책 및 법제 66
• 1. 문재인 정부의 경제⋅사회정책과 부동산 정책의 기본 방향 66
• 2. 문재인 정부의 임대주택 정책 및 법제 68
• 3. 문재인 정부의 부동산 정책의 실패가 임대주택정책에 미친 영향 71
• 제3장 공공임대주택의 특성과 관련법 체계 및 문제점 78
• 제1절 공공임대주택의 의의와 특성 78
• Ⅰ. 공공임대주택의 개념과 유형 78
• 1. 공공임대주택의 개념과 성격 78
• 2. 공공임대주택의 유형 79
• 3. 공공임대주택과 민간임대주택의 유사점과 차이점 81
• Ⅱ. 공공임대주택 관련 법체계의 변화와 혼란 84
• 1. 2000년대 이전의 공공임대주택 관련 법체계 84
• 2. 21세기 공공임대주택 관련 법체계의 변화 87
• 3. 공공임대주택 관련법 개정 과정의 혼란 90
• Ⅲ. 공공임대주택의 본질과 특성 94
• 1. 민간임대주택에 대한 보충적・보완적 성격 94
• 2. 국가 및 지방자치단체 재정에의 의존성 95
• 3. 장기임대 구조에 따른 지속적 공급의 한계 98
• 제2절 공공임대주택의 수요와 공급 전망, 그 의미 101
• Ⅰ. 공공임대주택 수요 예측 101
• 1. 공공임대주택의 범위와 수요의 정의 101
• 2. 공공임대주택 수요 추정 방법 및 절차 102
• 3. 공공임대주택 수요 추정 결과 103
• Ⅱ. 공공임대주택의 공급 전망 104
• 1. 공공임대주택 재고 현황 및 공급계획 104
• 2. 윤석열 정부의 공공임대주택 공급계획 105
• 3. 중장기적 공공임대주택 재고 전망 107
• Ⅲ. 공공임대주택 수급 전망에 따른 의미 108
• 1. 수급 불균형 전망과 의미 108
• 2. 민간부문의 보완적 기능 강화의 필요성 109
• 3. 정부의 안정적인 임대주택정책 및 법제도 기반의 필요성 112
• 제3절 공공건설임대주택의 임대의무기간 만료 후의 관리 및 처분 114
• Ⅰ. 공공건설임대주택의 성격과 분양전환의 의의 114
• 1. 분양전환공공임대주택의 개념과 분양전환의 의의 114
• 2. 분양전환 현황 및 미분양 현황 118
• 3. 공공건설임대주택의 공공기여와 분양전환 선호도 120
• Ⅱ. 공공건설임대주택 임차인의 ‘우선분양전환’ 제도와 그 의미 127
• 1. 임차인 ‘우선분양전환’ 제도와 그 규정의 의의와 변천 127
• 2. ‘임차인 분양전환승인신청’ 제도의 개념 및 내용의 변천, 그 의미 135
• 3. ‘분양전환가격산정’ 제도의 의의와 변천 139
• Ⅲ. 공공건설임대주택 임대 기간 만료 후의 임대연장과 제3자 매각 146
• 1. 제3자 매각의 의미와 요건 146
• 2. 우선분양전환 되지 않은 임대주택의 처분 사례 148
• 3. 우선분양전환과 제3자 매각의 장단점 150
• 제4장 공공건설임대주택 관련법의 위헌성 검토 152
• 제1절 임대의무기간 만료 후의 ‘우선분양전환’ 제도 관련 위헌성 152
• Ⅰ. ‘우선분양전환’ 대상자 범위 확대의 위헌성 152
• 1. ‘우선분양전환’의 의의와 기능 152
• 2. ‘우선분양전환’ 대상자 범위의 변천과 현행 법 규정 154
• 3. 「공공주택특별법」 제50조의3 제1항 제1호 라목의 합헌성 여부 158
• Ⅱ. 「공공주택특별법」 제50조의3 제4항의 합헌성 여부 161
• 1. 「공공주택특별법」 제50조의3 제4항의 의미와 파급효 161
• 2. 제3자에 대한 매각의 성격과 분양전환가격 이하로 제한의 불합리성 163
• 3. 임대사업자의 계약의 자유 및 재산권의 침해 여부 164
• Ⅲ. 「공공주택특별법」 부칙 제6조 제1항의 합헌성 여부 167
• 1. 「공공주택특별법」 부칙 제6조 제1항의 개요 167
• 2. 「공공주택특별법」 부칙 제6조 제1항의 부진정소급효의 문제 168
• 3. 기본권과 공익 간의 법익 형량 173
• 제2절 임대의무기간 만료 후의 ‘임차인 분양전환승인신청’ 제도의 문제점 및 위헌성 175
• Ⅰ. 갈등 대상 공공건설임대주택 단지의 현황 및 쟁점들 175
• 1. 갈등 대상 공공건설임대주택 단지의 현황 175
• 2. 부동산 시장의 변화와 분양전환의 시점을 둘러싼 갈등 상황 177
• 3. ‘임차인 분양전환승인신청’ 관련 주요 논점들 178
• Ⅱ. ‘임차인 분양전환승인신청’ 제도의 위헌성 180
• 1. 구 「임대주택법」 제21조 제5항의 ‘평등원칙’ 위배 180
• 2. 직업의 자유, 재산권, 기업 활동의 자유 등 침해 185
• 3. 구 「임대주택법」 제21조 제5항 전단의 ‘과잉금지 원칙’의 위배 188
• Ⅲ. ‘구 ｢임대주택법｣ 부칙 제3조’에 따른 소급효의 위헌성 192
• 1. 부칙 제3조의 입법 취지 192
• 2. 부칙 제3조 소급효의 문제 193
• 3. 소급입법에 의한 재산권 제한의 위헌성 197
• 제3절 공공건설임대주택의 ‘분양전환가격 산정’ 제도의 문제점 및 위헌성 199
• Ⅰ. ‘분양전환가격 산정’ 제도의 문제점과 산정기준에 관한 판례 및 학설 199
• 1. 관련 규범의 구조 및 체계 현황과 문제점 199
• 2. ‘분양전환가격 산정기준’에 관한 판례 200
• 3. ‘분양전환가격 산정기준’에 관한 학설 204
• Ⅱ. 공공건설임대주택 ‘분양전환가격 산정’ 제도의 법형식상의 위헌성 208
• 1. 법률유보원칙의 위배 208
• 2. 명확성 원칙의 위배 209
• 3. 포괄적 위임입법 금지원칙의 위배 212
• Ⅲ. 공공건설임대주택 ‘분양전환가격 산정’ 제도의 재산권 침해의 위헌성 213
• 1. 「공공주택특별법」 제50조의3 제5항 등에 의한 재산권의 제한 213
• 2. 목적의 정당성, 방법의 적합성 214
• 3. 침해의 최소성 215
• 4. 법익의 균형성 219
• 제5장 공공건설임대주택 관련 법제의 개선방안 221
• 제1절 임대의무기간 만료 후 ‘우선분양전환’ 제도의 개선 방향 221
• Ⅰ. ‘우선분양전환’ 제도 관련 법제 개선의 기본 방향 221
• 1. ‘우선분양전환’의 취지에 부합하는 제도개선의 필요성 221
• 2. ‘우선분양전환’의 특혜성을 고려한 분양전환 조건의 합리화 224
• 3. ‘우선분양전환’ 대상자 범위의 적절한 제한 226
• Ⅱ. 「공공주택특별법」 제50조의3 제4항의 제3자 매각의 합리화 230
• 1. ‘우선분양전환’ 대상자와 제3자의 차이점을 고려한 개선의 필요성 230
• 2. 제3자 매각방식의 유연화 233
• 3. 가격 기준의 합리화 234
• Ⅲ. 「공공주택특별법」 부칙 제6조 제1항의 위헌성 개선 방향 237
• 1. 부칙 제6조 제1항에 의한 소급적용의 재고 필요성 237
• 2. 임대의무기간 만료 후의 공공건설임대주택에 대한 적용의 개선 방향 238
• 3. 법 체계적 혼란의 정리를 위한 개선 방향 239
• 제2절 공공건설임대주택의 ‘임차인 분양전환승인신청’ 제도의 개선 방향 243
• Ⅰ. ‘임차인 분양전환승인신청’ 제도의 개선을 위한 기본 방향 243
• 1. 공공임대주택 임차인 보호의 필요성과 그 한계 243
• 2. 임차인과 임대사업자 사이의 합리적인 이해관계 조정 245
• 3. 민간임대사업자와 공공주택사업자 사이의 차별 입법 개선 247
• Ⅱ. ‘임차인 분양전환승인신청’ 권리행사 기간 제한 251
• 1. 구 「임대주택법」상 ‘임차인의 분양전환승인신청권’ 251
• 2. 분양전환승인신청권과 관련한 임차인과 임대인의 형평성 문제 253
• 3. ‘임차인 분양전환승인신청’ 권리행사 기간 제한 및 개선 방향 254
• Ⅲ. 「임대주택법」 개정법률(제8966호) 부칙 제3조의 소급효 문제 개선방안 257
• 1. 「임대주택법」 개정법률 부칙 제3조의 ‘소급효’ 관련 입법의 현황과 문제점 257
• 2. 「임대주택법」 개정법률 부칙 제3조의 ‘소급효’ 문제의 특수 상황 261
• 3. 「임대주택법」 개정법률(제8966호) 부칙 제3조의 소급입법 문제 해결방안 263
• 제3절 공공건설임대주택의 ‘분양전환가격 산정’ 제도 개선 방향 265
• Ⅰ. 합리적인 분양가 산정을 위한 기준 265
• 1. 분양가격 산정방식의 명확성 265
• 2. 분양가격에 관한 법령 체계의 명확성과 합리성 267
• 3. 법령상의 산정기준과 당사자 간의 합의에 의한 변경 가능성 269
• Ⅱ. 분양가격의 산정에 관한 법령 체계의 정비 270
• 1. 기본권 제한 입법에서 법 형식의 중요성 270
• 2. 법률유보원칙 및 포괄적 위임입법의 금지원칙에 부합하는 법령 체계 정비 방향 272
• 3. 법률 내용의 명확성 확보를 위한 개선 방향 274
• Ⅲ. 「공공주택특별법」 제50조의3 제5항의 개선방안 276
• 1. 「공공주택특별법」 제50조의3 제5항의 위헌성 해소를 위한 기본 방향 276
• 2. 임대주택 유형에 따른 산정기준의 합리화 277
• 3. 단서조항의 개선방안 280
• 제6장 결론 283
• 설문조사지 290
• 참고문헌 296