부동산컨설팅 제도의 선진화 방안에 관한 연구 = A Study on the Real Estate Consulting Systems

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Real estate consulting refers to activities in which qualified real estate professionals provide advices, suggestions, consultations or participate in real estate management by offering his/her objective and reasonable opinions related with various real estate activities based his/her diverse knowledges and experiences, so that the client may make the best choice.
Real estate consulting requires more expertise and credibility than any other fields of real estate business, as it involves acquiring the information related with various real estate activities - acquisition, development, use, management, disposal, etc. - as well as providing highly advanced real estate techniques and information for the client in need of consultation.
In addition, diversification and specialization of modern industry activities led to diversification of real estate activities, which in turn led to elevated demand for real estate expertise: that is why the profession of real estate consultant has rapidly grown in terms of significance.
In advanced countries, the science of real estate is alive with various researches and education as a field of applied social science. As Korea entered the stage of advanced industrialization, there has been growing need for professional real estate activities to promote reasonable use of the national land resources and gain the most benefit and profit from the industry. Such circumstances direly require institutional improvements and advancements of real estate consulting, so that it may play a role of the trustworthy domain of professionals..
Real estate consulting was first introduced in Korea in the late 1980’s. While there have been sporadic consultation activities along with those activities for meeting domestic demands, the field is regarded as having yet to grow out of its infancy. In particular, there is no established business areas or scopes due to the lack of the relevant qualification system or governing legislations, blocking the field from securing its status as a professional occupation field in its true sense.
In light of the above discussion, in this study, the author explored the current status of the real estate consulting industry in Korea along with deficiencies and points of improvement in terms of the institution. Also the author compared the Korean case with real estate consulting systems overseas where the field has secured its status and demonstrates lively activities and, based on such comparative study, provided the following suggestions aimed at advancing the Korean real estate consulting system and securing its competitive edge in this era of globalization.
First, this study proposed improvement of the relevant laws and reinforcing the relevant systems related with real estate consulting.
Currently there is no legal. institutional ground for official qualification system, authorization or registration system, regulation on consultation business and use of the title and standards for founding associations.
The reality is that there are many cases where the consulting industry is abused as a legal ‘blind spot filled with illegal or expedient manipulations: some people manipulate these institutional holes to operate effectively illegal real estate brokerage businesses using the title of ‘real estate consulting’, or charge unfairly high fees under the pretext of ‘consulting fees’.
Therefore, each association within the real estate industry should take necessary actions such as adopting the qualification system for real estate consultants, setting up effective regulations for the real estate consulting business and establishing plans for continuous management. The government also should come up with active plans to lay the legal and institutional foundation for the real estate consulting business, improve the social image of real estate consulting and promote sound development of the real estate industry, which may include: legislation of laws related with real estate consulting and consolidating/streamlining the abstract legal grounds scattered among a number of legislations.
Second, this study proposed the necessity of adopting an official qualification system and expanding the system for continuous human resources management.
Continuous development of the Korean real estate consulting industry can be achieved only through adoption of a credible official qualification system and expansion of a system for continuous human resources management such as establishment of expert training systems. Computerization of information/data and active development and distribution of real estate computer systems led to acceleration of specialization, systemization, enterprising and commercialization of real estate information. In order to properly respond to expected changes in real estate development, management, finance, marketing and analysis, as well as to promote sound development of the national economy and maximization of the investment profit through reasonable use of the national lands and optimal resource distribution, it is imperative to expand the systems for fostering real estate consulting professionals and effectively training and managing those human resources.
Third, this study proposed the necessity of dividing up the job areas of real estate consulting and establishing the payroll system, as well as a plan for continuous development and advancement of the Korean real estate consulting industry through expansion and efficient management of the Comprehensive Real Estate Information System
Finally, this study proposed a plan to enhance the international competitive edge of the Korean real estate consulting industry through business rationalization.
After the Foreign Currency Crisis, leading real estate consulting companies from overseas are rapidly entering and overtaking the Korean real estate consulting market with their advanced techniques and massive capital. The situation is even more serious as the Korean real estate service industry as a whole is facing the risk of being overtaken by the overseas companies. This is why the government needs to set up institutional apparatus to ensure that the domestic real estate consulting industry has a competitive edge over their competitors overseas. The industry itself also direly requires various strategies for management rationalization, which include: organic collaboration system, advancement of the real estate consulting techniques, systemized theories, diversified services and reinforcement of the training system.

국문 초록 (Abstract)

부동산컨설팅이란 부동산 분야의 자격 있는 전문가가 다양한 지식과 풍부한 경험을 토대로 객관적이고 합리적인 시각에서 부동산의 다양한 활동과 관련하여 최선의 결정을 할 수 있도록 의견을 제시하여 의뢰인이 선택할 수 있도록 조언·제언·자문 및 경영에 참여하는 활동을 의미한다.
이러한 부동산컨설팅은 다양한 부동산활동 즉, 부동산의 취득, 개발, 이용, 관리, 처분 등에 대한 정보와 자문이 필요한 의뢰인에게 부동산활동에 관련된 고도의 기법과 정보를 제공하는 일이기 때문에 부동산업 중에서도 고도의 전문성과 신뢰성이 요구되는 전문 직무 영역이라고 할 수 있다.
또한 현대사회의 산업 활동이 매우 다양해지고 전문화됨에 따라 부동산활동이 더욱 다양해지고 그를 지원하는 부동산관련 전문지식의 요구가 증가하게 되었고 그에 따라 부동산컨설팅은 전문 직업으로서 중요성이 급격히 부각되고 있다.
이미 선진국에서는 부동산학은 독립된 사회과학의 응용분야로서 연구와 교육이 활발히 진행되고 있으며, 우리나라에서도 고도의 산업사회로 접어들면서 한정된 국토자원의 효율적이고 합리적인 이용을 도모하고 산업적 측면에서 최대의 효용과 수익을 창출할 수 있는 전문적인 부동산 활동이 절실하게 요구됨에 따라, 신뢰할 수 있는 전문적 직무영역으로서의 역할을 수행할 수 있도록 부동산컨설팅에 대한 제도적인 정비와 선진화가 절실히 요구되고 있다.
우리나라는 1980년대 후반부터 부동산컨설팅이 처음 소개되었고 현재까지 자체적인 수요충족을 위한 활동과 더불어 산발적인 영업활동이 이루어지고 있으나, 아직 초보단계의 수준을 벗어나지 못하는 것으로 평가되고 있다. 특히 관련 자격제도나 근거법령이 미비 하여 명확한 업무영역이나 활동의 범위가 정립되지 않아 실질적인 전문적 직업영역으로 정착되지 못하고 있는 실정이다.
따라서 본 논문에서는 우리나라 부동산컨설팅업계의 현황과 제도적 측면의 미비점과 개선점을 살펴보고, 특히 상대적으로 전문적인 분야로서 안정적인 제도가 정착되고 운영이 활성화된 주요 외국의 부동산컨설팅 제도와의 비교 분석을 통하여 우리나라 부동산컨설팅 제도의 선진화와 국제화 시대의 경쟁력을 확보하기 위한 다음과 같은 방안을 제시하였다.
그 첫째로, 우리나라 부동산컨설팅 제도의 관련법규 정비 및 제도 보완의 필요성을 제시하였다.
현재 우리나라에서 부동산컨설팅에 대한 공인자격제도, 영업허가 또는 등록, 영업에 대한 규제, 명칭 사용에 대한 규제, 협회의 설립 기준 등에 대해서 법률적, 제도적인 근거가 전혀 마련되어 있지 않는 실정에 있다.
이런 허점을 이용하여 일부에서는 부동산컨설팅이라는 명칭을 사용하여 사실상의 불법 무자격 부동산중개업을 영위하거나, 컨설팅보수를 빙자하여 편법으로 부동산중개수수료를 부당하게 높게 받는 등 부동산서비스산업의 불법과 편법의 사각지대로 악용되는 사례 또한 적지 않은 것이 현실이다.
따라서 부동산관련 협회차원에서는 부동산컨설턴트에 관한 자격제도 도입방안과 부동산컨설팅 영업에 대한 효율적인 규제 방침, 지속적인 관리 방안 등을 조속히 마련하여야 할 것이다. 또한 정부차원에서도 조속히 부동산컨설팅에 관한 법률을 제정하거나, 일부법령에 산재하고 있는 추상적인 법령근거를 통합·정비하는 등의 부동산컨설팅에 대한 법적, 제도적인 근거를 마련하고 부동산컨설팅에 대한 사회적 인식 개선과 함께 부동산컨설팅의 건전한 발전을 위하여 적극적인 대책을 마련하여야 할 것이다.
두 번째로, 공인자격제도 도입의 필요성과 지속적인 인력관리시스템 확충의 필요성을 제시하였다.
우리나라 부동산컨설팅업의 지속적인 발전을 위해서는 신뢰 가능한 공인자격제도의 도입과 함께 전문교육시스템의 확립 등을 통하여 지속적인 인력관리 시스템을 확충하여야 한다. 부동산 정보 및 관련 자료의 전산화와 부동산 관련 전산시스템의 개발과 보급이 활성화되면서, 부동산정보의 전문화·체계화·기업화·사업화가 더욱 가속화 되고 있다. 따라서 부동산 개발, 경영, 재무, 마케팅, 분석 등에서 예상되는 변화 추세에 적절히 대응하고 국토 공간의 합리적인 이용과 자원의 최적배분을 통한 국민경제의 건전한 발전과 투자수익의 극대화를 위해서는 이와 관련된 부동산컨설팅 분야의 전문 인력 양성과 효율적인 교육 및 지속적인 관리시스템의 확충이 절실하게 요구되고 있다.
세 번째로, 부동산컨설팅 업무영역의 구분 및 보수체계 정립의 필요성을 제시하였고, 나아가 종합부동산정보시스템의 확충 및 효율적인 운영을 통한 우리나라 부동산컨설팅의 지속적인 발전과 선진화의 방안을 제시하였다.
마지막으로 경영합리화를 통한 우리나라 부동산컨설팅의 국제경쟁력 강화 방안을 제시하였다.
외환위기 이후 선진 외국의 부동산컨설팅 업체들이 급속히 진입하여 선진기법과 대형자본을 앞세워 우리나라의 부동산컨설팅 시장을 잠식하고 있다. 이는 단순이 부동산컨설팅 시장만이 아니라 우리나라 부동산서비스산업 전영역이 외국 업체들에 잠식당할 우려가 있음이 더욱 심각한 상황이라고 할 수 있다. 따라서 정부 차원에서 국내 부동산컨설팅 업계의 대외 경쟁력을 확보할 수 있는 제도적인 장치를 마련하고, 업계 스스로도 관련업종과의 유기적인 협조체제 구축하고, 부동산컨설팅 관련 기법의 선진화, 이론의 체계화, 다양한 서비스의 개발, 교육체계의 내실화 등 경영합리화 방안에 대한 자구책 마련이 절실하게 요구되고 있다.

목차 (Table of Contents)

• 국문요약
• 제1장 서 론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 4
• 제2장 부동산컨설팅의 이론적 고찰 = 6
• 제1절 부동산컨설팅의 의의 및 필요성 = 6
• Ⅰ. 부동산컨설팅의 개념 = 6
• Ⅱ. 부동산컨설팅의 필요성 = 9
• 1. 부동산관련 전문지식과 다양한 서비스 요구 = 10
• 2. 부동산시장 및 부동산정책의 다변화 = 11
• 3. 부동산의 효용가치에 대한 인식의 변화 = 11
• 제2절 부동산컨설팅의 기능과 역할 = 12
• Ⅰ. 부동산컨설팅의 기능 = 12
• Ⅱ. 부동산컨설팅의 역할 = 14
• 제3절 부동산컨설팅의 업무내용과 절차 = 17
• Ⅰ. 부동산컨설팅의 업무내용 = 17
• Ⅱ. 부동산컨설팅의 업무절차 = 20
• 제3장 주요국과 우리나라의 부동산컨설팅 제도 및 현황 = 23
• 제1절 주요국의 부동산컨설팅 제도 = 23
• Ⅰ. 미국의 부동산컨설팅 제도 = 23
• 1. 부동산카운슬러 제도의 개요 = 23
• 2. 부동산카운슬러협회의 조직과 업무영역 = 24
• 3. 부동산카운슬러의 자격요건 = 27
• 4. 부동산카운슬러협회의 자격심의 과정 = 28
• Ⅱ. 영국의 부동산컨설팅 제도 = 31
• 1. 공인적산사 제도의 개요 = 31
• 2. 공인적산사 제도의 운영 현황 = 35
• Ⅲ. 일본의 부동산컨설팅 제도 = 40
• 1. 부동산컨설팅의 도입배경과 현황 = 40
• 2. 부동산컨설팅의 발전 = 44
• Ⅳ. 소 결 = 46
• 제2절 우리나라 부동산컨설팅 제도 및 현황 = 49
• Ⅰ. 부동산컨설팅 제도 및 법적근거 = 49
• 1. 부동산컨설팅 제도의 현황과 발전과정 = 49
• 2. 부동산컨설팅의 법적근거 = 55
• 3. 부동산컨설팅과 부동산신탁 제도와의 관계 = 58
• 4. 부동산관련 자격제도 = 61
• Ⅱ. 부동산컨설팅업의 현황 = 64
• 1. 부동산컨설팅 업계 현황 = 64
• 2. 부동산컨설팅업의 주체별 현황 = 69
• 3. 외국 부동산컨설팅 업체의 국내진출 현황 = 72
• Ⅲ. 부동산컨설팅업의 운영실무 개요 = 77
• 1. 부동산컨설팅 창업절차와 준비과정 = 77
• 2. 부동산컨설팅 계약서 = 82
• 3. 부동산컨설팅 보고서 = 90
• 4. 부동산컨설팅의 보수 = 96
• Ⅳ. 부동산컨설팅업의 전망 = 98
• 제4장 우리나라 부동산컨설팅 제도의 문제점과 선진화를 위한 방안 = 99
• 제1절 서 언 = 99
• 제2절 부동산컨설팅 제도의 문제점 = 102
• Ⅰ. 관련법규 및 제도의 미 정립 = 102
• Ⅱ. 공인자격제도 미비와 전문 인력의 부족 = 102
• Ⅲ. 업무영역의 혼란 및 보수체계 미비 = 104
• Ⅳ. 부동산정보망의 비효율적인 운영 = 105
• Ⅴ. 대외 경쟁력의 열세 = 105
• 제3절 부동산컨설팅 제도의 선진화를 위한 방안 = 107
• Ⅰ. 관련법규 정비 및 제도 보완 = 107
• Ⅱ. 공인자격제도 도입 및 인력관리시스템 확충 = 108
• 1. 공인자격제도 도입 = 108
• 2. 인력관리시스템 확충 = 112
• Ⅲ. 업무영역의 구분 및 보수체계의 정립 = 114
• 1. 업무영역의 구분 = 114
• 2. 보수체계의 정립 = 115
• Ⅳ. 부동산 종합정보망의 확충 및 효율적인 운영 = 115
• Ⅴ. 경영합리화 및 국제경쟁력 강화 = 117
• 제5장 결 론 = 120
• 참 고 문 헌 = 125
• ABSTRACT = 128