허위·과장유치권행사에 대한 매수인 보호방안에 관한 연구 = (A) study on the protection of vendee about the lien of false and exaggeration

국문 초록 (Abstract)

유치권은 유치권자의 채권담보가 목적이지만, 유치권이 허위로 만들어지거나 유치권자의 피담보채권액이 실제보다 과장되는 경우에도 이를 파악하기는 용이하지 않다. 이로 인해 허위․과장유치권이 남발됨으로써 매수인의 정신적·경제적인 피해가 날로 심각한 상황이다. 이는 우리나라의 유치권이 점유라는 불완전한 공시방법에 의존하고 있으며 제도적으로 미비한 점이 적지 않기 때문이다. 따라서 이 연구는 허위․과장유치권의 행사 및 남발에 따라 피해를 입고 있는 선의의 매수인을 보호하기 위한 방안을 법·제도적인 면에서 모색하고자 하였다. 매수인의 보호방안을 크게 3가지 관점 즉, 민사적, 형사적, 행정적인 관점에서 검토하였다.
첫째, 매수인의 민사적 보호방안으로는 현황조사의 실질화와 감정평가의 정확성 제고, 우선변제권의 인정과 소멸주의로의 전환, 견련성 인정범위의 축소와 유치권의 등기화 유도, 그리고 간이소송제도의 활용을 제안하였다.
먼저 현황조사의 실질화와 유치권의 정확한 가치평가가 확보되어야 한다. 집행관의 현황조사업무가 사실관계에 대한 형식적인 조사에 그칠 것이 아니라 실질적으로 이루어질 수 있도록 제도적인 보완이 뒷받침되어야 하고, 감정평가사에 의한 유치권의 가치평가가 정확하게 행해지도록 하여 매수인의 불측의 경제적 손실을 방지하기 위한 입법적 보완이 필요함을 주장하였다. 그리고 유치권에 대한 우선변제권의 인정과 소멸주의로의 전환이 필요함을 주장하였다. 허위·과장유치권자의 행위로부터 매수인을 보호하기 위해서는, 경매절차에서 유치권의 경우에도 다른 물권과 같이 우선변제권을 인정하여 인수주의에서 소멸주의로 전환하고 민사집행법의 예외조항(제91조 제5항)을 삭제하여야 한다.「2013년 법무부 민법개정시안」에서도 민사집행법 예외조항을 삭제하여 경매절차에서 부동산유치권에 관한 소멸주의를 채택하고 있음을 감안하면 이는 당연한 귀결임을 확인할 수 있다.
유치권 견련성의 인정범위를 축소하는 방안으로는 해석론과 입법론을 생각할 수 있다. 유치권의 견련관계를 인정하는 범위에, 학설․판례가 주장하는 제2유형의「채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 생활관계로부터 발생한 경우」는 이를 제외하고, 제1유형의「채권이 목적물 자체로부터 발생하는 경우」만 포함시켜야 하며, 이를 위해서 민법 제320조 제1항을 개정하여 견련관계 인정범위를 구체적으로 한정하는 법 개정이 필요함을 제안하였다.
또한 유치권의 등기화가 시급하며 그 구체적인 방안으로서, 유치권등기제도와 유치권등기명령제도의 도입을 주장하였으며, 나아가 「2013년 법무부 민법개정시안」에서와 같이 미등기부동산에 대해서는 잠정적으로 유치권을 인정하되 아예 부동산유치권을 폐지하고 저당권설정청구권제도를 도입해야 할 필요성에 관해서도 언급하였다. 원래「2013년 법무부 민법개정시안」을 마련하는 과정에서는 저당권등기명령제도의 도입까지 검토되었으나, 부동산등기법상 공동신청주의의 원칙과 형평성 등을 고려하여 논의 끝에 이에 관한 규정을 두지 않기로 한 바 있다. 그러나 등기공동신청의 현실적인 어려움을 감안한다면 개정시안이 입법화되지 않을 경우, 유치권등기제도의 보강책으로서 유치권등기명령제도의 도입은 필요하다.
그리고 ‘유치권확인 간이소송제도’의 도입도 검토해 볼만하다. 유치권의 진위를 확인하기 위해서는, 유치권부존재확인의 소를 포함해서 유치물 인도명령신청과 유치물 인도청구의 소와 같은 제도가 활용되고 있지만, 그 절차가 복잡하고 장시일이 소요되어 신속한 분쟁해결에 적합하지 않다는 지적이 지속적으로 제기되어 왔기 때문이다.
두 번째는 허위·과장유치권 행사에 대한 형사적 해결을 통한 매수인의 보호방안이다. 형사법상 허위·과장유치권자의 행위는 그 유치권의 행사방법에 따라서 경매·입찰방해죄, 주거침입죄, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률위반죄, 강제집행면탈죄, 사문서위조·변조 동행사죄, 사기죄 등 여러 유형의 범죄로 처벌하고 있지만, 그 처벌의 수위를 현행에 비하여 보다 더 높여야 할 당위성을 설명하였다. 또한 이러한 처벌규정의 일부는 민사판결에 의하여 결정되는 문제가 있기 때문에, 범죄여부가 성립되면 형사소송도 동시에 진행하여 선의의 매수자보호에 적극적인 태도를 취해야 한다고 보았다.
세 번째 허위·과장유치권의 행정적인 관점에서의 해결방안에 대해서는 미등기부동산에 부착된 유치권을 중심으로 검토하였다. 이를 위해서 국토해양부나 지방자치단체에 설치된 건축분쟁전문위원회를 통한 조정제도를 활용하여 미등기부동산(예, 공사중단 방치건축물 등)의 정비필요성을 주장하였다. 물론 공사중단 방치건축물을 정비하기 위해서는 허위․과장유치권을 둘러싼 분쟁을 직접적으로 조정하는 것이 중요하겠지만, 유치권 분쟁이 미등기부동산의 정비와 직결되는 것은 아니다. 이와 관련해서는 2013년 제정된 ‘공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별조치법’이, 공사

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Lien is for the right-holder’s security for an obligation. However, when false lien was created or the right-holder’s the value secured is exaggerated than the actual amount, it is not easy to identify them. As false and exaggerated lien become abused, purchasers’ mental and economical damages got worse every day. It is because our country depends on incomplete public announcement which is lien and has insufficient system. Therefore, in this study, ways to protect good-will purchasers who have been damaged by false and exaggerated lien exercise were tried to be searched in terms of legal and systematic aspects. The protective ways for purchasers were reviewed based on three broad viewpoints, in other words, civil, criminal, and administrative viewpoints.
First, as civil protective ways for purchasers, substantial research for present status, improvement of real estate appraisal accuracy, recognition of prior reimbursement, transfer to termination, accepted range reduction of nature of connection, registration of lien, and application of simplified legal suit system were suggested.
First of all, substantial research for present status and accurate lien value appraisal has to be acquired. The executer’s research for present status should not be limited to formal investigation on actual relation but systematic complements should be supported to act it substantially. The lien value appraisal by appraisal professionals should be executed correctly. Legislation is required in order to prevent purchasers’ economic loss. And prior reimbursement for lien needs to be recognized and converted into extinction principle. In order to protect purchasers from false, exaggerated lien exercisers, prior reimbursement for lien in the course of auction should be recognized. It should be converted from abernahmeprinzip to extinction principle. The exceptional clauses of Civil Execution Act (clause 5 in article 91) should be deleted as well. In 「2013 plans to revise civil laws by ministry of law」, exceptional clauses of Civil Execution Act should be deleted. Considering the fact that extinction principle on property lien is accepted in the course of auction, we can find this is natural.
As plans to reduce the recognized range of lien nature of connection, interpretation and legislation can be employed. From the range of recognizing lien nature of connection, except the second type 「When bonds occur from objects’ return request or the same legal relation, or living relation」which academic theories and precedents claim, only first type 「When bonds occur from the objects themselves」has to be included. To these ends, clause 1 of article 320 in civil laws should be modified. Laws which limit the recognized range of nature of connection specifically need to be revised, which was suggested.
In addition, lien registration is pressing. As a specific way, the adoption of lien registration system and lien registration command system was claimed. Furthermore, like 「2013 Plans to modify civil laws by the ministry of law」, it was mentioned that lien should be recognized potentially for unregistered real estates, lien should be obsoleted, and the security setting request system should be adopted. Originally, in the course of arranging 「2013 Plans to modify civil laws by the ministry of law」, the adoption of security registration command system was reviewed. However, considering co-application principle and equality, etc. based on real estate registration law, discussion has been conducted whether to adopt it. Finally, regulations about it was decided not to establish. However, taking realistic difficulty of registration co-application into account, if modified plans are not enacted, the adoption of lien registration command system is needed as a supplementary policy of lien registration system. And ‘simplified legal suit system for lien check’ needs to be reviewed. In order to identify the authenticity of lien, including suit for lien non-existence recheck, application for order of delivering retained articles and suit of requesting of delivering retained articles are used. However, they are complex and takes long time, which has been pointed out consistently unsuitable for solving prompt disputes.
Second, it is about plans to protect purchasers through criminal solutions for false and exaggerated lien exercise. The acts of fake and exaggerated lien exercisers based on criminal laws have been punished in many different ways under auction & bidding disturbance sin, residential invasion sin, real estate actual right-holder’s registration law infringement sin, evasion of compulsory execution sin, the forgery or modification of a private document, fraud sin, etc. However, their punishment levels should be intensified than present ones, which was explained natural. In addition, since some of these punishment regulations are decided by civil judgment, once crimes become valid, criminal lawsuit must be proceeded at the same time in order t protect good-will purchasers actively.
Third, regarding the solutions for false and exaggerated lien from administrative viewpoint, centered in lien attached to the unregistered real estate properties, reviews have been conducted. To these ends, by applying adjusting system through construction disputes professional committee installed in ministry of land, transport, and maritime affairs or local government, the necessity of rearranging unregistered real estate properties (e.g. construction-suspended left structures, etc.) was protected. Of course, in order to reconstructing left structures of which construction has been stopped, it might be important to adjust disputes on false and exaggerated lien directly but lien disputes are not directly connected to the arrangement of unregistered real estate properties.
Regarding these, ‘special law for rearranging structures which has left long after construction stop’ enacted in 2013 i

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 6
• 제 2 장 허위․과장유치권의 법리 7
• 제1절 유치권의 법리 7
• 1. 의의 및 성질 7
• 2. 성립요건 7
• 3. 효력 10
• 제2절 허위․과장유치권의 개념과 발생원인 11
• 1. 허위·과장유치권의 개념 11
• 2. 허위․과장유치권의 발생원인 13
• 제3절 외국의 입법례 14
• 1. 독일의 유치권제도 14
• 2. 스위스의 유치권제도 19
• 3. 프랑스의 유치권제도 23
• 4. 일본의 유치권제도 27
• 제4절 시사점 29
• 1. 유사 점 29
• 2. 차이 점 30
• 제 3 장 판례분석을 통한 허위․과장유치권의 실태 32
• 1. 전점유자를 대위하여 유치권을 주장한 사례 32
• 2. 미등기건물의 양수인이 대지소유자에게 유치권을 주장한 사례 33
• 3. 유치권자가 경락인에 대하여 점유회수의 소를 제기하고 피담보
• 채권의 변제를 청구한 사례 34
• 4. 경매개시가능성을 인식하고서도 거액의 계약을 통하여 유치권
• 을 행사한 사례 38
• 5. 임의경매절차에서 근저당권자가 유치권신고를 한 자에 대하여
• 유치권부존재확인의 소를 제기한 사례 41
• 6. 압류의 효력이 발생한 후에 취득한 유치권으로 대항력을 주장
• 한 사례 43
• 7. 변제기에 이르지 아니한 채권에 기하여 유치권을 행사한 사례 45
• 8. 허위의 채권을 피담보채권으로 하여 유치권을 주장한 사례 46
• 9. 채무자를 직접점유자로 하면서 유치권을 주장한 사례 51
• 10. 압류의 효력이 발생한 후에 취득한 유치권으로 대항력을 주장
• 한 사례 52
• 11. 가압류등기가 경료된 후에 취득한 유치권으로 대항력을 주장한 사례 54
• 12. 체납처분압류 부동산에 대한 유치권자가 매수인에게 유치권을
• 행사한 사례 56
• 13. 건축자재대금채권과 건물 간의 견련관계를 주장한 사례 59
• 14. 매수인이 유치권 행사 중인 경매건물을 타인에게 임대하고
• 유치권의 소멸을 주장한 사례 61
• 15. 경매개시결정으로 기입등기가 완료되어 압류의 효력이 발생한
• 후에 공사대금채권을 취득하여 유치권을 주장한 사례 64
• 16. 경매절차가 임박하였음을 인식하고서 재정적으로 취약한 채무
• 자와 담합하여 작출한 유치권을 행사한 사례 66
• 17. 건물의 간접점유와 건물의 외부간판 등의 설치공사대금채권
• 으로 유치권의 성립을 주장한 사례 72
• 18. 소멸시효가 완성된 채권에 기한 유치권자가 경매를 신청한
• 사례 75
• 19. 허위의 유치권으로 경매신청을 통하여 배당을 청구한 사례 77
• 20. 변제기 도래 전 공사잔대금으로 유치권을 주장한 사례 80
• 제 4 장 허위․과장유치권의 문제점 및 해결방안 83
• 제1절 문제점 83
• 1. 형식적 현황조사와 부정확한 감정평가 83
• 2. 견련성 인정범위의 확대해석 86
• 3. 인수주의와 대항력의 폐해 89
• 4. 등기부상 공시방법의 결여 93
• 5. 미등기부동산의 양산으로 인한 폐해 100
• 제2절 허위․과장유치권의 매수인 보호방안 102
• 1. 민사적 해결방안 102
• 가. 현황조사의 실질화와 감정평가의 정확성 제고 102
• 나. 우선변제권의 인정과 소멸주의로의 전환 103
• 다. 견련성 인정범위의 축소 104
• 라. 유치권의 등기화 유도 104
• 마. 간이소송제도의 도입 105
• 2. 형사적 해결방안 106
• 3. 행정적 해결방안 110
• 제 5 장 결 론 112
• 참고문헌 115
• ABSTRACT 119