거시경제변수가 서울 아파트 가격에 미치는 영향 연구 : 미국주식 및 국내주식투자액을 중심으로 = A Study on the Impact of Macroeconomic Variables on Seoul Apartment Prices - Focusing on U.S. Stock and Domestic Stock Investment Amounts -

국문 초록 (Abstract)

2020년 이후 한국의 주택시장은 거시경제 환경과 가계의 자산구조 변화에 따라 이전과는 다른 양상을 보여 왔다. 특히 서울 및 서울 동남권 지역에서 관찰된 주택 가격의 급격한 상승 및 하락은 금리와 대출, 가구소득과 같은 전통적 가격결정요인뿐 아니라, 국내 및 해외 주식자산의 증가와 같은 새로운 금융·자산 요인과도 밀접한 관련을 맺고 있다. 이러한 변화는 COVID19 COVID19: 2020.1.31부터 세계보건기구(WHO)가 국제적 공중보건 비상사태를 선포한 일련의 사태를 의미, COVID19 바이러스 감염증의 국제적 확산으로 전 세계 경제, 사회, 문화적 충격을 가지고 온 국제적 이벤트
를 전후하여 더욱 가속화되었으며, 초저금리·유동성 확대, 글로벌 자산시장 급등, 가계의 해외주식 투자 확대 등 복합적 요인이 결합하면서 주택시장은 공급 등 실물시장에만 국한되지 않고 금융·자산시장의 다이내믹을 반영하는 구조로 전환되고 있다.
가계의 주택구입을 위한 자금조달 방식에서도 변화가 찾아왔다. 과거에는 주식을 처분하여 주택을 구입하는 것이 거의 관측되지 않았으나, 2023년부터 그 비중이 10%를 넘기면서 도드라지기 시작하였고, 2024년 말에 이르러서는 10%대 중후반을 넘어서고 있다. COVID19 이후 한국 가계가 미국 주식 등에 대한 투자를 대폭 확대한 상황에서, 투자한 미국 주식 총액이 지속해서 상승할 때는 미래의 국내 주택구입에 중요한 재원이 될 수 있다는 신호로 볼 수 있다.
본 연구는 이러한 문제의식을 바탕으로, 서울 및 동남권 아파트 가격이 가계의 금융·소득·자산 요인과 어떤 장기·단기적 관계를 형성하는지를 실증적으로 규명하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 본 연구는 2015년 1월부터 2024년 12월까지의 월별 시계열자료를 구축하였으며, COVID19를 경계로 전체 기간을 COVID19 이전과 COVID19 이후로 구분하여 연구를 진행하였다.
본 연구는 단위근 검정과 상관분석을 시작으로 회귀 분석을 시행하여 기초적 관계를 확인한 뒤, Johansen 공적분 검정을 통해 장기적 균형 관계를 검증하였다. 더 나아가 공적분 관계를 전제로 하는 벡터오차수정모형(VECM)을 통해 장기식과 단기식을 동시에 분석함으로써, 주택 가격이 장기균형에서 벗어났을 때 어떠한 변수들이 조정 역할을 수행하는지를 규명하였다. 마지막으로 충격반응함수(IRF)를 활용하여 금리·대출·소득·국내 및 해외주식 총잔액 충격이 시간이 경과함에 따라 주택 가격에 어떻게 전달되는지를 분석하였다.
이와 같은 다양한 변수들에 통합 분석틀을 적용한 이유는 주택시장이 더 이상 단일시장으로 기능하지 않고, 실물·금융·자산 요인이 복합적으로 얽힌 자산시장으로 재편되었다는 인식 때문이다. 특히 COVID19 이후의 시장은 해외주식 투자 확대, 금리 정상화, 규제 강화 등이 동시에 진행되며 가격 결정구조가 과거와 다른 국면으로 전환되었고, 주택 가격이 이러한 금융충격을 흡수하는 방식 또한 변화하였다고 보여진다. 따라서 주택시장 분석에는 단기 변동성뿐 아니라 장기적 구조의 변화를 함께 고려할 수 있는 공적분–VECM 체계의 구분이 필수적이다. 이러한 이론적·방법론적 접근을 통해 본 연구는 주택 가격의 장기적 결정구조를 실물 중심에서 금융·자산 중심으로 확장하여 이해할 수 있는 분석의 틀을 제시하고자 한다.
본 연구의 의의는 몇 가지 측면에서 평가될 수 있다. 첫째, 국내 연구에서는 거의 다루지 않았던 미국주식 총잔액을 포함한 가계 자산구조 변화를 주택 가격 결정요인으로 분석함으로써, 기존의 금리·대출 중심적 설명을 넘어 자산시장과 주택시장의 상호연계성을 실증적으로 규명하였다. 둘째, COVID19 이전과 이후를 구분한 분석을 통해 동일 시장 내부에서도 구조적 전환(regime shift)이 존재함을 확인하였고, 특히 COVID19 이후에는 주식자산—특히 해외주식—이 주택 가격 변동에 보다 의미 있는 영향을 미치는 새로운 메커니즘이 등장했음을 제시하였다. 셋째, 서울 전체와 동남권을 구분함으로써 고가주택 비중이 높은 지역일수록 금융·자산 변동을 민감하게 반영하는 차별적 시장구조가 존재한다는 점을 확인할 수 있었다. 이는 향후 정책 설계 시 지역별 수요구조와 자산구성을 모두 고려한 접근이 필요하다는 점을 시사한다.
본 연구는 이러한 구조적 변화에 대한 실증적 근거를 제시함으로써 학술적으로는 주택경제 연구의 외연을 확장하고, 정책적으로는 금융·자산시장 변동을 고려한 주택시장 관리의 필요성을 논증하였다는 점에서 의미를 갖는다.

목차 (Table of Contents)

• 표 목차 ⅲ
• 그림 목차 ⅳ
• 부록 목차 ⅴ
• 논문 개요 ⅵ
• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구 범위 7
• 3. 연구의 구성과 방법 8
• Ⅱ. 이론적 고찰 11
• 1. 선행 연구 분석 11
• 2. 선행 연구와의 차별성 35
• Ⅲ. 분석 모형 38
• 1. 소득, 담보제약과 주택수요식 38
• 2. 연구모형 설계 46
• 3. 변수 설정 52
• Ⅳ. 분 석 59
• 1. 정상성 확보 59
• 2. 상관계수 분석 64
• 3. 회귀 분석 67
• 4. VECM 분석 71
• 5. IRF(충격반응함수) 분석 87
• Ⅴ. 결론 및 연구의 한계 99
• 1. 연구의 결론 99
• 2. 연구의 한계 102
• 참고문헌 107
• ABSTRACT 112