최근 도시지역 아파트의 초고층화 원인 분석에 관한 연구 = A study on the Trend of High Rising Apartment in Urban Areas.

국문 초록 (Abstract)

국 문 초 록

최근 도시지역 아파트의 초고층화 원인 분석에 관한 연구
지도교수 김 태 영
제 출 자 김 준 석


프랑스 지리학자 발레리 줄레조(Valerie Gelezeau)는 그의 지리학적 관점에서 한국의 아파트 단지를 근대화 특유의 도시성 산물로 규정하였다. 한국의 대단위 아파트들은 '정부 규제로 강력히 통제된 값싼 가격의 아파트들이 대량 공급되면서 이중(二重)의 혜택이 도시 중산층에 주어졌으며, 이들로부터 정치적 지지를 획득할 수 있었다'라는 것이다. 그의 말을 빌리지 않더라도 한국에서 아파트는 도시주거로서 기능을 발휘할 뿐 아니라 단지(但只) '소유하는 것'에 의해 훨씬 큰 자본이득을 향유할 수 있다는 장점이 있다.
본 연구의 배경이 되는 초고층 아파트는 앞으로 다가 올 세대에서 도시주택의 바람직한 유형으로 관심의 대상에 서 있다. 그 전제로, 복합도시 형태의 개발이 요구되고 있기는 하지만 도시의 외연확산에 의해 무분별하게 황폐화 되어가는 자연환경의 보존을 위해서도 필요성이 증대되는 실정이다.
일반인과 전문가에게 초고층 건축물의 전반적 이미지를 조사한 결과로는 대체로 '멋있다'와 '자랑스럽다'이다. 이는 도시의 거대 인공물(人工物)에 대한 시민들의 반응이며 동시에 넓고 광활한 대지를 공유하는 이미지이다. '서울 하면' 가장 먼저 떠오르는 대표경관을 조사하였을 때도, 한강(29%), 남산(19.2%), 북한산(16%) 순으로 응답된 것을 보면 강변의 개방된 경관이 더욱 선호되는 것을 알 수 있었다.
조망에 관한 기존연구 동향으로는 조망(또는 조망가치)을 조망경관의 대상이나 조망의 효용성에 따라 주택가격을 구성하는(또는 주택가격에 영향을 미치는) 요인(要因)으로 분석하고 있었으나 사실상 조망권에 대한 가치인식이 주거건축물의 초고층화에 어떤 영향을 미치고 있는지에 대해서 구체적 연구는 아직 미흡한 실정이다. 조망 또는 조망권과 관련한 기존의 연구들을 살펴보면 크게 주택가치를 구성하는 하나의 요소로서 조망가치를 평가하고 있거나 조망권 침해문제와 관련된 연구, 조망보호를 위한 도시경관관리 연구 또는 조망경관을 정량화하여 객관적인 가치로 평가하는 연구 등으로 구분할 수 있는데 이러한 연구들은 서로 연계되어 있는 경우가 대부분이었다.
경관은 도시민을 둘러싸고 있는 다양한 환경요소 가운데 중요한 하나이다. 우수한 경관은 도시가 쾌적성(amenity)을 지니도록 하고 또한 도시민이 도시내부에서 '공간감'과 '방향감'을 갖도록 돕는다. 경관이 도시환경의 질을 좌우하는 다양한 요소 가운데 중요한 하나이며 '좋은 경관'을 가치 있는 자원으로 의식하고 향유하려는 시도가 아파트초고층화에 일조하고 있다는 의견도 있다. 따라서 본 연구에서는 외부를 조망함에 있어 특별한 가치가 있다고 인정되는 장소에서 초고층 주거에 대한 수요가 급증할 것을 가정하고 "초고층 아파트를 선호하는 원인은 '좋은 경관'을 지속적으로 향유하기 위한 조망권 선호의식과 밀접한 관계에 있다"라는 연구가설을 채택하였다.
본 연구는 연구가설의 규명과 도시주택의 초고층화 원인분석이라는 연구목적의 효과적 달성을 위해
첫째, 조망권이 초고층화에 미치는 영향에 대해서 실증분석을 통해 그 원인을 규명하고자 하였고
둘째, 전국 11개 시・도 지역에서 완공되었거나 건설 중 또는 승인된 상태인 35층 이상, 100세대 이상의 초고층 아파트 89개 단지들을 대상지로 선정하여 단지별 지역 특성을 분석하였다. 또한 초고층 주거건축에 관심이 있다고 보여 지는 소비자 등을 대상으로 초고층 선호 경향을 전반적으로 설문조사하였다.
이로써 89개 단지의 지역특성을 분석한 결과, 조망권 지역 65%, 역세권 지역 31%, 기타지역 4% 등으로 나타났으며 이 중 조망권 지역의 경우 '바다' 조망 29%, '강' 조망 55%, '산 및 공원' 조망 각 8% 순이었고, 조망경관유형으로 '강' 조망이 가장 높은 비율을 차지하고 있었다. 입주년도를 구분할 경우 2006년과 2007년 입주된 단지는 전체 단지의 30%를 상회하고 있었고 공사기간이 약 3~ 4년 소요되는 점을 감안할 때 대부분 2002년을 전후해서 계획이 이루어진 것으로 보인다.
설문은 대상지 분석의 경우와 같이 각각의 요인별 변수간의 영향을 확인하기 위해 초고층 아파트에 대한 소비자 등의 인식도 및 선호도를 조사하는 것으로서 초고층 아파트의 개념에 대한 의식, 거주선호 의식, 초고층 아파트의 환경영향 및 건설동향, 그리고 가상의 단지를 채택하여 가격모형과 단지조건을 제시하고 분양성향 전반에 초점을 맞추고 있다. 전체적인 설문 결과로는 응답자 모두 초고층 아파트의 긍정적 영향에 동의하고 있으며 특히 조망경관에 대한 선호의식이 높은 것으로 분석되었다.
본 연구는 도시지역 아파트의 초고층화 현상을 조망권 관점에서 규명하고자 관찰조사와 설문의 방법을 사용하였고 설문은 소비자 그룹과 공급자 그룹, 중개업자 그룹을 대상으로 한 기초적인 의식 조사로써, 조망(권) 선호성향을 초고층 주거의 선호성향과 관계하여 분석한 내용이다. 본 연구의 유의미한 결과로는 조망권 의식이 초고층 주거의식과 밀접한 관계에 있으며 주로 초고층 주거를 선호하는 계층에서 조망권 선호의식이 높은 것을 알 수 있었다.
예전과 달리 조망권이 환경권의 독립된 가치로 법적 보호대상이 되고 사회적 관심이 증대되면서 아파트 배치에서도 변화된 모습을 발견하게 된다. 90년대와 2000년대를 분명히 구별하는 '화성 동탄 신도시'의 경우 새로운 주거형식을 선보이며 획기적 발전을 가져 온 계기가 되었다.
주된 변화로써, 주거지 경관은 더욱 다양하고 풍요하다는 것과 초고층의 탑상형 주동들은 주변의 볼만한 풍경들을 향해 각기 다(多) 방향으로 개방되는 배치구조를 지니게 된다. 과거 마치 병영막사와도 같은 '향 위주'의 일자형배치에서 차별되고 있다는 것이다. 이는 단지(團地) 내 소통(疏通)을 원활히 하기 위한 의미있는 행위로 특히 바람과 시각적 개방을 그 특징으로 삼는다.
최근 초고층 주거의 최적입지로 한강변이 논의되고 있는 것은 본 연구의 결과에도 일치하는 바이다. 조사대상지나 설문 분석을 통해 '강 조망'과 '개방감'이 매우 높게 선호되고 있음은 초고층 주거의 입지로서 강지역이 적합한 것을 함의(含意)한다. 다만 본 연구의 설문 대상자(對象者)를 초고층 아파트에 관심이 있다고 보이는 분양예정자와 건설회사 등 공급자, 중개업자 등으로 한정하여 보다 심층적인 접근이 이루어지지 못한 부분이 있을 것이다.
추후연구는 특정 사례를, 실지 거주자들을 대상으로 거주경험의 세밀한 분석에 의해 조망(권) 의식이 초고층화에 미치는 구체적 영향(影響)을 추출하는 연구가 진행되어야 할 것으로 본다.

주요어(Keyword) : 도시지역, 도시주택, 초고층화, 도시조망경관, 조망권, 아파트, 초고층 아파트

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 국문초록 ⅰ
• 목 차 ⅴ
• 표 목 차 ⅸ
• 그림목차 ⅺ
• 1. 서론 1
• 1.1 연구배경 및 목적 1
• 1.1.1 연구배경 1
• 1.1.1.1 아파트의 의미 1
• 1.1.1.2 초고층 주거의 출현 2
• 1.1.1.3 최근 초고층 건축의 경향 3
• 1.1.2 연구목적 4
• 1.2 연구방법 및 범위 5
• 2. 이론적 고찰 및 선행연구 6
• 1.1 도시발달과 도시계획 6
• 1.1.1 기술적 이상주의 전통 7
• 1.1.2 르 꼬르뷔제의 300만 거주자를 위한 계획도시(안) 10
• 1.1.2.1 도심지 11
• 1.1.2.2 인구밀도 12
• 1.1.2.3 식수면적 12
• 1.2 도시경관의 창조 13
• 1.2.1 경관창조의 기본방향 13
• 1.2.2 경관의 문화적 가치 15
• 1.3 도시 조망권 16
• 1.3.1 조망권의 의의 16
• 1.3.2 도시경관의 구성요소 및 유형분류 17
• 1.3.2.1 경관구성요소 17
• 1.3.2.2 도시조망경관의 유형분류 17
• 1.3.3 조망권 보호의 법적 요건 20
• 1.3.3.1 조망권의 법적근거 20
• 1.3.3.2 조망권의 법적 권리성 인정여부 20
• 1.3.3.3 조망권 보호의 법적 요건 21
• 1.3.3.4 손해배상책임의 범위 23
• 1.4 선행연구 24
• 1.4.1 일반현황 24
• 1.4.2 기존의 연구동향 26
• 1.4.3 분석모형의 틀 32
• 3. 초고층 주거의 동향 및 도시적 의미 34
• 1.1 초고층 주거의 국내・외 동향 34
• 1.1.1 초고층 주거의 국외 동향 34
• 1.1.2 초고층 주거단지의 국내 대표사례 36
• 1.2 초고층 건축의 도시적 의미 40
• 1.2.1 토지이용의 입체화 40
• 1.2.2 토지이용의 복합화 41
• 1.2.3 초고층 건축의 친환경성 41
• 1.2.3.1 교통문제방안 41
• 1.2.3.2 도시 스카이라인 관리 42
• 4. 도시지역 아파트의 초고층화 원인분석 43
• 1.1 대상지 조사 43
• 1.1.1 대상지의 선정 43
• 1.1.2 초고층 주거단지 현황 43
• 1.1.3 연구가설 52
• 1.2 설문조사 분석 52
• 1.2.1 초고층 아파트의 개념에 대한 의식 54
• 1.2.1.1 층수의식 54
• 1.2.1.2 상징적 개념의식 56
• 1.2.2 초고층 아파트의 거주선호 57
• 1.2.3 초고층 아파트 거주희망 층수 63
• 1.2.4 초고층 아파트의 입지선호 및 수요변화 의식 64
• 1.2.5 초고층 아파트의 환경 영향에 대한 의식 68
• 1.2.6 초고층 아파트의 건설동향 및 국내 기술수준에 대한 의식 70
• 1.2.6.1 초고층 건설동향 의식 70
• 1.2.6.2 초고층 아파트의 국내 기술수준에 대한 의식 72
• 1.2.7 초고층 아파트의 바람직한 건축환경 조성을 위한 개선과제 의식 73
• 1.2.8 분양선호 의식 75
• 1.2.8.1 관심동기 78
• 1.2.8.2 주동선호와 선호이유 80
• 5. 결론 84
• 참고문헌 90
• 부록 95
• 설문지 견본 95
• Abstract 105
• 감사의 글 108