가로주택정비사업 조합원의 주거선호에 관한 연구 = A study on the preference of association members for the housing improvement project in a city block

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The housing improvement project in a city block, which is a part of the
small-scale maintenance project recently promoted as part of urban regeneration,
is a successful case compared to the existing maintenance projects despite legal
support, such as the Act on Special Cases concerning the Maintenance of Vacant
Houses and Small Houses and various types of institutional support from the
government. However, there are still many cases that are being promoted. While
studies are being conducted on ways to revitalize such a street house
maintenance project, research on the members, the main body of the project, is
still insufficient.
This study conducted a survey and analysis to determine the housing
preference consciousness of union members and residents within the project area
of ​the housing improvement project in a city block. The results of this study are
summarized as follows:
First, finding ways to reduce the financial and risk burdens of members as
much as possible is necessary. In the general perception survey, union members
hoped that they would bear only minimal or no additional contribution.
Additionally, the majority of union members responded to the “fixed share
system” method in which the calculation of profit and loss is complicated in the
construction contract method, rather than the “contract system” method, in which
a set of additional contribution and area are provided. This shows that they are
risk-averse. Thus, there is a need for institutional support to reduce the cost
burden and ensure the stability of the project.
Second, managing and supporting the “developer/constructors” at the
government level to revitalize the street house maintenance project is necessary.
More than half of the union members participated in the street house
maintenance project through the project’s briefing session of the
developer/constructor. This shows that the role of the developer/constructor is
crucial. “Dissatisfaction with the developer/constructor proposal” was the biggest
reason for opposing the joint implementation, followed by “lack of information
about the developer/constructor,” etc. Thus, management and support are
essential. To revitalize the street house maintenance project, union members can
participate in the project with more trust if the local government makes
registration and management of the project by the relevant developer and
contractor mandatory, so that only companies that have been verified as safe by
the government can carry out the project.
Third, identifying the housing preferences of members in advance and
promoting the project to avoid trial and error are crucial. According to the
survey results, a housing preference factor is clear among union members. One
level larger than the current residential area was preferred as pre-sale area.
Additionally, the fitness center, sauna, and golf driving range were found to be
highly preferred in the present age, where auxiliary facilities for a healthy
lifestyle is a trend. In addition to the external factors, it can be seen that there is
a high interest in parking facilities and spaces instead of the current narrow and
insufficient parking space. As such, the housing preferences of members and
residents of the housing improvement project in a city block have certain
preferences. Thus, when designing and promoting the project accordingly, the
project can be successfully carried out without any disagreement.
Fourth, the will of the members who prefer the brand of a large construction
company should be reflected. It is not easy for large construction companies to
participate in projects unless the building scale exceeds a certain size. To increase
the participation of branded construction companies, the participation of local
construction companies should be increased. When the incentives for the existing
local businesses are raised along with providing practical support such as tax
reduction, it is expected that well-known businesses will be able to actively
participate.
While the participation of well-known local companies is required, a plan is
necessary to actively involve large construction companies that receive the highest
preference. For example, GS E&C established its subsidiary, Xi S&D, in 2019 to
create a small- and medium-sized complex brand, Xi rene. This can be seen as
an effort by large construction companies to target a niche market by reading
ongoing trends in line with the small-scale maintenance business which is
becoming increasingly active. Moreover, measures such as institutional support for
joint projects between large construction companies and small-and medium-sized
construction companies can be considered.

국문 초록 (Abstract)

도시재생의 일환으로 새롭게 추진된 소규모정비사업 중 하나인 가로주택정비사업은 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 등의 법적인 지원과 정부의 여러 제도적 지원에도 불구하고 기존의 정비사업에 비하여 성공사례는 물론 추진되고 있는 사례 역시 아직 많이 미비한 상황이다. 이러한 가로주택정비사업에 대하여 활성화 방안 등의 연구가 이루어지고 있지만, 그 사업의 주체인 조합원들에 관한 연구는 아직 많이 부족한 상황이다.
본 연구는 가로주택정비사업의 사업구역 내 조합원 및 주민의 주거선호 의식을 알아보기 위한 설문조사 및 분석을 수행하였는데, 그 연구 결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 조합원들의 금전적인 부담과 위험부담을 최대한 줄이는 방안을 찾고 지원하여야 한다. 일반적 인식조사에서 조합원들은 추가분담금을 부담하지 않거나 최대한 적게 부담하길 희망하였다. 또한 시공계약방식에서 이익과 손실에 대한 계산이 복잡한 ‘도급제’ 방식보다 정해진 추가분담금과 면적을 제공받는 ‘확정지분제’ 방식을 응답한 조합원이 대다수로 나타난 것을 비추어 볼 때, 조합원들은 본인들에게 사업상의 위험부담이 오는 것을 원치 않는 것을 알 수 있다. 비용부담을 줄이거나 사업의 안정성을 보장받는 제도적 지원이 필요하다고 판단된다.
둘째, 가로주택정비사업 활성화를 위하여 정부 차원에서 ‘시행사․시공사’에 대한 관리 및 지원이 필요하다. 조합원의 절반 이상이 시행사․시공사의 사업설명회를 통하여 가로주택정비사업에 동참하게 된 부분은 그만큼 시행사․시공사의 역할이 크다는 것을 알 수 있다. 공동시행에 반대하는 이유로 ‘시행사․시공사 제안에 대한 불만족’이 가장 높은 비율을 차지하고, 다음으로 ‘시행사․시공사에 대한 정보 부족’등의 순으로 나타나는 것을 볼 때 시행사․시공사에 대하여 정부 차원에서의 관리 및 지원이 필요하다고 볼 수 있다. 가로주택정비사업 활성화를 위해서 정부 지자체가 관련 시행사와 시공사를 등록관리를 의무화하여 정부에서 안전하다고 검증한 회사에 한하여 사업을 추진할 수 있도록 하여야 조합원들이 더욱 신뢰를 두고 사업에 동참할 수 있다고 판단된다.
셋째, 조합원의 주거선호도를 미리 파악하여 사업을 추진하여 시행착오가 없도록 하여야 한다. 조사 결과를 보면, 조합원들에게는 확실한 주거선호 요인이 있다. 선호하는 분양 면적으로는 현재 거주하고 있는 주거면적보다 한 단계 넓은 면적을 선호하였으며, 단위세대의 구조로는 판상형을 높은 비율로 선호한다. 또한 부대시설로는 건강한 삶이 트렌드인 현시대에서 체력단련실과 사우나, 골프연습장이 높은 선호를 받는 것으로 나타났다. 또한 외부적 요인으로는 현재의 좁고 부족한 주차공간에서 벗어나고자 주차시설 및 공간에 대하여 높은 관심을 가지는 것을 볼 수 있다. 이처럼 가로주택정비사업 조합원 및 주민들의 주거선호는 확실하게 선호하는 요인이 있으며, 그에 맞추어 사업을 설계하고 추진할 때 별다른 불협화음 없이 사업을 성공적으로 진행할 수 있을 것으로 판단된다.
넷째, 대형건설사 브랜드를 선호하는 조합원들의 의사를 반영하여야 한다. 일정 규모 이상의 건축 규모가 아니라면 참여가 어려운 대형건설사의 사업 동참은 분명 쉽지 않지 않다. 브랜드 있는 건설사의 참여를 높이기 위해서는 지역 브랜드 시공사의 참여가 높아지도록 하는 것도 방안이 될 수 있다. 현재 있는 해당 지역업체에 대한 인센티브를 좀 더 높이고, 세금감면 등의 실질적으로 지원이 함께 이루어질 때 인지도 있는 지역업체들의 활발한 참여가 있을 수 있을 것으로 판단된다.
또한 인지도 있는 지역업체의 참여도 필요하지만, 가장 높은 선호를 받는 대형건설사가 적극적으로 참여할 수 있도록 하는 방안이 필요하다. 실례로 GS건설에서는 2019년부터 자회사인 자이S&D를 설립하여 중소 단지 브랜드 ‘자이르네’를 만들었다. 이는 이제 활발해지기 시작하는 소규모정비사업에 발맞춰 현재의 트렌드를 읽어 틈새시장을 공략하는 대형건설사의 노력이라 볼 수 있다. 추가로, 대형건설사와 중소건설사의 공동사업 방식에 대한 제도적 지원 등의 방안도 검토해 볼 수 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위와 방법 및 구성 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 및 구성 4
• 제2장 가로주택정비사업과 주거선호에 관한 이론적 고찰 7
• 제1절 가로주택정비사업 7
• 1. 가로주택정비사업의 개념 7
• 2. 가로주택정비사업의 주요내용 10
• 3. 가로주택정비사업의 추진절차 12
• 제2절 가로주택사업의 법적 근거 및 연혁 14
• 1. 가로주택사업의 법적 근거 14
• 2. 가로주택사업의 연혁 15
• 제3절 주거선호 이론 16
• 1. 주거선호의 의미 16
• 2. 주거선택 이론 17
• 제4절 선행연구 고찰 22
• 1. 가로주택정비사업에 관한 선행연구 22
• 2. 주거선호에 대한 선행연구 25
• 3. 선행연구 간의 차별성 28
• 제3장 가로주택정비사업 현황 및 지역별 사례 31
• 제1절 가로주택정비사업 현황 31
• 1. 전국 현황 31
• 2. 지역별 현황 33
• 3. 도시 및 주거환경정비사업과 가로주택정비사업 현황 35
• 제2절 가로주택정비사업 사례분석 36
• 1. 준공 사례분석 37
• 2. 추진 중인 사례 분석 41
• 제3절 시사점 44
• 제4장 가로주택정비사업 조합원의 주거선호에 관한 실증분석 47
• 제1절 실증분석 개요 47
• 1. 설문조사의 목적 47
• 2. 설문조사 구성과 분석방법 48
• 제2절 설문조사에 따른 실증분석 50
• 1. 조사대상자의 기초사항 분석 50
• 2. 가로주택정비사업에 대한 일반적 인식 조사 55
• 3. 가로주택정비사업 조합원의 주거선호 의식에 관한 조사 62
• 제3절 실증분석 결과 및 시사점 71
• 1. 실증분석 결과 71
• 2. 시사점 72
• 제5장 결론 75
• 1. 연구의 요약 75
• 2. 향후 과제 77
• 참고문헌 79
• 부 록 82
• Abstract 90