상업용지의 지가변화에 영향을 미치는 요인에 관한 연구 : 대구광역시 택지개발지구를 중심으로 = Investigation on the factor that the commercial sites affect the change of the value of land : Focused on the land development in Daegu city

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 대구시 내의 택지개발지구 중에서 지산 지구, 범물지구, 상인지구, 시지 지구, 칠곡3지구, 성서지구 총 6개 지구 상업용지 460필지를 대상으로 지가변화에 영향을 미친 요인을 분석하였다. 본 연구는 매년 1월의 개별공시지가를 기준으로 2001년부터 2010년까지 10년간 상업용지의 지가변화율을 조사하여 독립변수들이 지가변화에 미치는 영향을 분산분석 및 Scheff'e 검정을 통하여 분석을 실시한 바 분석결과는 다음과 같이 요약할 수 있다.
첫째, 상업용지가 있는 6개 지역 평균 지가의 변화율은 85.86%였다. 지역에 따라 지가의 변화 순서는 시지 > 범물 > 성서 > 칠곡3 > 지산 > 상인지구였다. 상인과 시지 지구는 지산, 범물, 칠곡3, 성서지구보다 지가의 상승률이 높은 것으로 나타났다. 그리고 지산, 범물, 칠곡3, 성서지구는 지구별로 지가의 차이가 없는 것으로 나타났다. 둘째, 상업용지의 면적이 지가변화에 미치는 영향을 분석한 결과 500㎡~2,000㎡ 까지는 지가가 상승한 반면, 2,000㎡이상에서는 상승률이 낮은 것으로 나타났다. 이는 상업용지의 면적이 넓을수록 지가 상승률이 매우 낮다는 것을 의미한다. 셋째, 상업용지의 접도 수에 따라 지가변화를 분석한 결과 도로의 접속 면은 영향을 미치는데 특히 접속하는 면이 1면, 2면, 3면의 경우는 지가 상승률이 높은 것으로 분석되었다. 그러나 상업용지의 4면이 접 도한 경우 지가변화율은 낮게 분석 되었다. 넷째, 상업용지의 접도 폭에 따라 지가변화율을 분석한 결과 광로 > 대로 > 중 로 > 소로 순으로 지가가 상승하였다. 상업용지와 접속하는 도로 폭이 넓을수록 지가변화율에 영향이 주는 것으로 분석되었다. 다섯째, 상업용지의 형상이 지가변화율에 영향이 있는지 분석한 결과 용지의 형상에 따라 사각형 > 직사각형 > 부정형 > 정사각형의 순으로 상업용지의 형상에 따라 지가변화율에 차이가 있는 것으로 나타났다. 여섯째, 상업용지의 형상에 따라 4개면 중 상업 활동이 가장 활발한 면의 접도 방향이 도로를 접한 용지형상 별 지가를 분석한 결과 직사각형(가로1면) > 직사각형(세로1면) > 사각형(1면) > 부정형(1면) > 정사각형(1면) > 순으로 형상에 따라 도로에 용지 면이 접속하는 방향에 따라 지가변화율의 차이가 있는 것으로 분석되었다. 일곱째, 지하철 역 세 권 여부에 따라 지가변화율을 분석하기 위하여 상인(1), 시지, 성서지구를 역 세 권 지역으로 하고, 지산, 범물, 상인(2), 칠곡3지구를 비 역 세 권 지역으로 구분하여 지가변화율을 분석한 결과 시지 지구 111.04%, 상인지구 112.00%로 성서지구는 87.46%로 지가변화율 차이를 보였다. 같은 역 세 권이라도 지역이 위치에 따라 지가변화의 차이가 있었고, 비 역 세 권인 지산, 범물, 칠곡3지구의 경우에는 지역 간에 지가의 차이가 없었다. 본 연구에서 상업용지의 지가변화율에 미치는 요인에 따라 지가변화율을 분석한 결과 상업용지의 지가는 지역적 조건과, 개별적 조건에 따라 지가의 변화율이 다르게 나타나는 것을 알 수 있었다. 따라서 상업용지의 배치, 면적, 접도 수, 접도 폭, 용지형상, 용지형상에 따라 도로와 접속하는 면의 방향이 지가변화에 매우 중요하게 작용하기는 것으로서 택지개발계획 초기단계에서부터 택지이용도의 효율성 제고와 상업용지의 부가가치를 높일 수 있도록 개발에 참고하여 고려 해야 할 것으로 분석되었다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is to analyze the factors which may affect the change of commercial land prices of residential site development districts in Daegu metropolitan city including Jisan, Beommul, Sangin, Siji, Chigok 3, Seongsea for 460 lots. This study employed the rate of increase as dependent variable and which independent variables may affect the dependent variable using the data for price increases of the selected commercial areas for 10years from 2001 to 2010 employing ANAOVA and Scheff'e test. The findings of the study are as follows.
First, the average rate of increase of the commercial land price of the 6 districts appeared to be 85.86%. The rate of increase of the commercial land price in the Siji district turned out to be the highest followed by the Beommul district, SeongSeo district, Chigok 3 district, Sangin district. The rate of increase of commercial land of Sangin and Siji districts showed significantly different from that of other districts. However, there were no differences among the rate of increase of the commercial land values of the other 4 districts including Jisan, Beommul, Chilgok 3, and Seongseo district. Second, the rated of increase turned out to be different according to the lot size of commercial land. The rate of increase for the size of 500㎡ to 2,000㎡ appeared to be higher than that of the land size over 2,000㎡. However, the rate increase for the big size above 2,000㎡ did not incicate high increase. Third, the rate of increase in the land price depending on the number of connecting roads to the lot was analyzed. The price of commercial land appeared to increase when the number of connecting roads was less than 3. However, in the case that the number of accessing roads was 4, the road did not affect the land price. Fourth, the price of commercial land turned out to be affected by the width of the access road. Fifth, the rate of increase of the land price was affected by the shape of the commerical land, showing that the rate of increase was the highest in the order of tetragonal, rectangular, pseudomorph, and square in the order and so on. Sixth, the effect of border side was analyzed. According to the analysis, the land price appeared to be affected by the border side, indicating that the land in which the road attached by the long side showed the highest rate of increase of land price. Seventh, the influence of subway to the land price was analyzed. According to the analysis, the subway turned out to affect the price increase of the commercial land. It implies that a near location to the subway indicates the higher price.
The policy implication of the analysis indicates that from the initial stage of site plan, an efficient land use planning to increase the value added of the commercial land should be considered.

목차 (Table of Contents)

• I. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 2
• Ⅱ. 이론적 고찰 및 선행연구 검토 5
• 1. 지가의 이론적 고찰 5
• 1) 지가의 개념 5
• 2) 지가의 지대이론 5
• 3) 지가의 형성요인 9
• 4) 지가의 평가방법 14
• 2. 상업용지의 이론적 고찰 16
• 1) 입지의 특성 16
• 2) 입지의 조건 18
• 3) 상업지역 공간구조의 특성 18
• 4) 상업지역의 기능 20
• 5) 상업편익 시설의 유형 21
• 6) 상업용지 지가변화 요인 26
• 3. 선행연구의 검토 26
• 1) 지가변화에 관한 기존연구 26
• 2) 선행연구와의 차별성 28
• Ⅲ. 대상지역 특성 및 기초분석 29
• 1. 대상지역의 특성 29
• 2. 대구시의 지가 동향 35
• 1) 우리나라의 지가변화 추이 35
• 2) 전국 토지이용 상황별 지가동향 38
• 3) 대구시 지가변화 추이 40
• 4) 대구시 상업용지의 지가변화 동향 43
• Ⅳ. 상업용지 지가변화 요인분석 46
• 1. 지가변화 분석방향 46
• 1) 지가분석 기준 46
• 2) 지가변화 분석 47
• 2. 상업용지 지가분석 49
• 1) 각 지구별 지가분석 49
• 2) 지구위치별 지가변화 요인분석 50
• 3) 면적별 지가변화 요인분석 52
• 4) 접도 수별 지가변화 요인분석 54
• 5) 접도 폭별 지가변화 요인분석 56
• 6) 용지형상별 지가변화에 미치는 요인분석 57
• 7) 용지접도방향이 지가변화에 미치는 요인분석 59
• 8) 역세권비역세권 간의 지가차이 분석 60
• Ⅴ. 결론 64
• 1. 요약 및 결론 64
• 2. 연구의 한계 및 제언 66
• 참고문헌 68
• Abstract 71