택지개발사업구역 주변지역의 지가변동 분석

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The economic activity of residential site development is affecting not only residential site development project district where projects were promoted but also land price fluctuations around the neighboring areas. The implementation of residential site development projects has positive effects such as improving accessibility to other areas and expanding parks and greenery, but it also causes negative external effects such as rising land prices and unplanned outbreaks. Therefore, it is necessary that policies should be prepared to adjust and manage disparities and inequalities at the appropriate level.
Therefore, this study confirms the factors affecting the land price fluctuation in the neighboring area around the residential site development project district and the degree of influence by multiple regression analysis. For this, this study investigates how the residential site development project actually changes the land value and price in the project district and the neighboring area. Also, the land characteristics and the plan characteristics of the residential site development project are analyzed by four types(region type, size of project districts, land category, use district). For the empirical analysis, this study surveyed the current status of land in the neighboring areas in 19 cities and 40 residential site development projects in the metropolitan area and Chungcheong region. In addition, through the related theories and previous studies, this study selected land characteristics index and plan characteristics index of residential site development project which are expected to affect the land price fluctuation rate. After establishing the status data for the development projects and analysis indicators, using the multiple regression analysis, the total of 17 variables including the 5 land characteristics index and the plan characteristics index of the 12 residential site development projects were used, the factors affecting land price fluctuation were analyzed.
As a result of the study, most of the cities were promoted the residential site development project, and it was confirmed that the land price was increased due to land use development and expansion of infrastructure. These results show that land prices in the neighboring area are rising sharply due to the speculative demand and the expectation of land price fluctuations due to the implementation of residential site development project. As well, the area where the residential site development project was promoted was much higher in the land price fluctuation rate than in the other areas. If the neighboring area around the residential site development district is green zone or land category is fields and paddies, the land price fluctuation rate has risen sharply as the result of the previous studies. On the other hand, the land price fluctuation rate in the previous study increased sharply as the size of the project district increased. However, contrary to the previous study, the land price fluctuation rate in this study rose as the size of the project district increased. And, unlike previous studies, this study examined the project period, development density, site development cost for 1㎡, the distribution plan of residential and commercial & business, semi-residential and neighborhood facilities land ratio. It was confirmed that the plan characteristics of residential site development projects such as roads, parks, green spaces, schools, and other infrastructure affects large and small fluctuations in land prices around the neighboring area around the residential site development district
The significance of this study is to identify the individual characteristics that affect the land price fluctuation and to analyze the factors affecting the land price fluctuation and the degree of influence by dividing the analysis target type by multiple regression analysis using dummy variables. In addition, it is necessary to identify the factors that raise land prices in the neighboring area due to the promotion of residential site development projects, and to discuss the introduction of the land management system and the expansion of the development benefit restitution.
However, this study has the following limitations. First, the study area was limited to metropolitan areas(Incheon, Gyeonggi) and Chungcheong region (Daejeon, Chungbuk, Chungnam), and it was not possible to derive general land price fluctuation factors in the neighboring area around residential site development project district. Secondly, it is necessary to utilize actual selling price data for accurate price analysis but it is difficult to acquire data because of protecting personal information.
In the future research, it is necessary to examine various land management system and compensation system in domestic and foreign countries in order to fundamentally block speculative demand and to prevent sudden rise in land prices in the neighboring area around residential site development project district. In addition, A solution to these problems should be studied in depth.

국문 초록 (Abstract)

택지개발이라는 경제적인 행위는 사업이 추진된 택지개발사업구역 뿐만 아니라 주변지역의 지가변동에도 영향을 미치고 있다. 택지개발사업의 추진은 다른 지역으로의 접근성 향상과 공원녹지 서비스 확충 등 긍정적인 효과도 발생하지만, 주변지역의 지가상승과 난개발 발생 등과 같은 부정적인 외부효과도 야기시킨다. 따라서 지역 간의 격차와 불평등을 적정한 수준에서 조정․관리하기 위한 정책이 마련되어야 할 것이다.
이에 본 연구는 택지개발사업구역 주변지역의 지가변동에 영향을 미치는 요인과 영향 정도를 다중회귀분석으로 통해 확인하였다. 이를 위해 택지개발사업이 실제로 사업구역과 주변지역의 토지 가치와 가격을 어떻게 변화시키는지, 토지특성과 택지개발사업의 계획특성 중 어떤 요인이 지가를 변동시키는지를 분석대상 4가지 유형(지역, 사업규모, 지목, 용도지역)으로 구분하여 실증 분석하였다. 실증 분석을 위해 수도권과 충청권의 19개 도시, 40개 택지개발사업을 대상으로 주변지역의 토지에 대한 지가 관련 현황을 조사하였다. 또한 관련이론 및 선행연구 검토를 통해 지가변동률에 영향을 미칠 것으로 예상되는 토지특성지표와 택지개발사업의 계획특성지표를 선정하였고, 개발사업별․분석지표별 현황데이터를 구축한 후, 다중회귀분석을 이용하여 5개 토지특성지표와 12개 택지개발사업의 계획특성지표 등 총 17개의 변수를 활용하여 택지개발사업구역 주변지역의 지가변동에 영향을 미치는 요인을 분석하였다.
연구의 결과로 대부분의 도시는 택지개발사업이 추진됨에 따라 토지의 용도 상향 및 기반시설 확충되면서 사업구역은 물론 주변지역의 지가가 택지개발사업 효과로 인해 동반 상승하는 것을 확인할 수 있었다. 이러한 결과는 택지개발사업의 시행으로 인해 투기적 가수요와 지가상승에 대한 기대심리가 반영되어 주변지역의 지가는 급격하게 상승함을 확인할 수 있었다. 그리고, 택지개발사업이 추진된 지역이 그렇지 않은 지역보다 지가변동률이 훨씬 높았고, 택지개발사업구역 주변지역 토지의 용도지역이 녹지지역인 경우와 지목이 전․답인 경우, 해당 토지가 도로에 접해있는 경우에는 선행연구와 마찬가지로 지가변동률이 큰 폭으로 상승하는 것으로 분석되었다. 반면, 선행연구에서는 사업구역 면적이 클수록 지가변동률이 큰 폭으로 상승하였으나, 본 연구에서는 사업구역 면적이 클수록 지가변동률이 낮게 상승한다는 선행연구와 반대되는 결과가 도출되었다. 또한 선행연구와는 달리 본 연구에서는 사업기간, 개발밀도, 1㎡당 조성비, 주거․상업업무․준주거․근린생활시설용지 등의 배분계획과 도로․공원녹지․학교 등의 기반시설 규모 등 택지개발사업의 계획특성도 사업구역 주변지역의 지가변동에 크고 작게 영향을 미치는 것을 확인할 수 있었다.
본 연구의 의의는 지가변동에 영향을 주는 개별특성을 규명하고, 더미변수를 활용한 다중회귀분석을 통해 분석대상 유형을 세분하여 지가변동에 영향을 미치는 요인과 영향 정도를 분석하였다는 점이다. 또한 택지개발사업의 추진으로 인해 주변지역의 지가를 상승시키는 요인을 규명하고, 도시의 무질서한 시가화와 난개발 방지를 위한 토지관리제도의 도입과 개발이익환수 제도의 확대 적용 등을 논의하기 위한 기초자료를 제공하는데 의의가 있다.
하지만 본 연구는 다음과 같은 한계를 갖는다. 첫째, 사례지역을 수도권(인천, 경기)과 충청권(대전·충북·충남)에 한정하여 연구를 진행함으로써 택지개발사업구역 주변지역의 일반적인 지가변동 요인을 도출하지 못하였다. 둘째, 정확한 지가분석을 위해 실매매가 자료를 활용했어야 하나 개인정보 보호 등으로 자료 확보가 어려워 매년 국토교통부에서 공시하는 개별공시지가를 이용하였다.
향후 진행되는 연구에서는 투기적인 가수요를 근본적으로 차단하기 위해 국내·외의 다양한 토지관리제도 및 보상제도 등에 대한 검토가 필요하며, 택지개발사업구역 주변지역에서 발생하고 있는 난개발과 지가의 급격한 상승을 사전에 방지하기 위한 방안이 깊이 있게 다루어져야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 3
• 3. 연구방법 및 절차 4
• 제2장 관련이론 및 선행연구 검토 7
• 1. 토지와 지가 7
• 1) 토지의 개념과 특성 7
• 2) 지가와 공시지가 9
• 2. 개발사업과 지가변동 10
• 1) 지가형성이론과 지가형성요인 10
• 2) 택지개발사업과 지가변동 18
• 3. 선행연구 검토 29
• 1) 관련 선행연구 검토 29
• 2) 선행연구와의 차별성 34
• 제3장 분석지표 개발 및 분석모형 설정 37
• 1. 분석의 개요 37
• 1) 분석의 목적 37
• 2) 분석단위 설정 38
• 2. 분석방법 설정 및 분석지표 개발 48
• 1) 분석방법 설정 48
• 2) 분석지표 개발 49
• 3. 분석모형 및 가설의 설정 58
• 1) 연구의 모형 및 자료 구축 58
• 2) 연구가설의 설정 및 변수의 정의 61
• 3) 분석모형 설정을 위한 변수 선정 74
• 제4장 택지개발사업구역 주변지역 지가변동 실증분석 87
• 1. 사례지역의 현황 및 특성 분석 87
• 1) 연도별 지가변동 현황 87
• 2) 사례지역 도시의 일반현황 91
• 3) 사례지역별 계획특성지표 현황 93
• 4) 사례지역별 연평균 순지가변동률 현황 95
• 2. 택지개발사업구역 주변지역 지가변동 자료 분석 97
• 1) 기초통계분석 97
• 2) 분산분석 및 상관분석 109
• 3. 분석대상의 유형별 회귀분석 및 모형 도출 126
• 1) 분석대상 전체에 대한 회귀분석 결과 126
• 2) 분석대상의 지역 유형별 회귀분석 결과 128
• 3) 분석대상의 사업규모 유형별 회귀분석 결과 131
• 4) 분석대상의 지목 유형별 회귀분석 결과 135
• 5) 분석대상의 용도지역 유형별 회귀분석 결과 139
• 6) 분석대상 유형별 지가변동 영향요인 비교분석 144
• 7) 더미변수를 활용한 분석대상 유형별 지가변동 영향요인 비교분석 147
• 8) 분석대상 유형별 모형 검증 160
• 4. 분석결과 종합 및 정책적 시사점 162
• 1) 분석결과 종합 162
• 2) 정책적 시사점 168
• 제5장 결론 171
• 참고문헌 174

참고문헌 (Reference)

1. 지역경제론, 이춘근, 이성근, 박영사, 법문사, , 2008

2. 토지경제론, 이정전, 박영사, , 1998

3. 토지정책론, 허재영, 법문사, 법문사, , 1993

4. 부동산경제론, 오준석, 정상철, 김영곤, 형설출판사,

5. 부동산학원론, 조주현, 건국대학교 출판부, 건국대학교 출판부, , 2010

6. 『손실보상법론』, 석종현, 삼영사, 삼영사, , 2003

7. 택지개발방식과 지가변동, 박헌주, 김근용, 국토연구원, 국토연구원, 국토연구 제21권, , 1994

8. 고급통계분석론: 이론과 실습, 이희연, 노승철, 법문사, , 2012

9. 토지ㆍ자원ㆍ환경 경제학 개론, 주봉규, 서울대학교 출판부, , 2005

10. 그림으로 쉽게 배우는 통계분석, 원제무, 이수일, 박영사, 박영사, , 2007

11. 택지개발사업의 지가영향권 분석, 김동중, 주용범, 한국부동산연구원, 한국부동산연구원, 한부연 2010-06 (단행본), , 2010

12. 개발사업에 따른 지가변동 사례연구, 이용범, 2000 토지연구 봄호, 한국토지공사, , 2000

13. 도시개발사업과 지역특성에 관한 연구, 이상준, 서울시립대학교 도시 과학대학원 박사학위논문, , 2015

14. 공영택지개발사업의 문제점 및 개선방안, 김성운, 중앙대학교 건설대학원 석사학위논문, , 2005

15. 지하철 개통전후 역세권의 지가변화분석, 권화중, 연세대학교 대학원 박사학위논문, , 2011

16. 잠재개발밀도가 지가에 미치는 영향 분석, 이창무(Lee Chang-Moo), 정의철(Chung Eui-Chul), 대한국토·도시계획학회, 대한국토ㆍ도시계획학회, 국토계획 제39권 제2호, , 2004

17. 지가모형을 통한 통계학적평가방법의 모색, 채미옥, 이태일, 국토연구원, 국토개발 연구원 국토연구 제5권, , 1986

18. 도시공간구조 형태별 지가함수에 관한 연구, 임덕호, 한국주택학회, 한국주택학회, 주택연구 제10권 제2호, , 2002

19. 도시지역의 지가변동과 그 요인에 관한 연구, 한봉림, 단국대학교 대 학원 지역개발학과 박사학위논문, , 1992

20. 택지개발사업의 지가영향권 설정에 관한 연구, 서순탁, 최수, 박지영, 국토연구원, 국토연구 제62권, , 2009

21. 택지개발사업의 지가영향권 설정에 관한 연구, 최수, 서울시립대학교 대학원 도시행정학과 박사학위논문, , 2008

22. 「택지개발사업에서의 지가변동에 관한 연구」, 김정욱, 김형태, 한국개발연구원, 한국개발 연구원 정책연구시리즈 2013-23, , 2012

23. 공영택지개발의 토지이용 유형별 개발특성 분석, 황윤재, 연세대학교 대학원 도시공학과 석사학위논문, , 2002

24. 택지개발지구지정에 따른 지가변동에 관한 연구, 강미영, 건국대학교 대학원 석사학위논문, , 2009

25. 택지개발사업 주변지역의 지가 변화에 관한 연구, 박승철, 단국대학교, 단국대학교 대학원 석사학위논문, , 2009

26. 대규모개발사업 주변지역의 토지시장안정화 방안, 채미옥, 청주시 통계연보 전산자료, 국토연구원. 청주시(각 년도), , 2007

27. 수도권 규제 정책은 효과적인가? : SFA 분석의 적용, 김의준, 이창근, 국토계획 제48권 제2호, 대한국토도시계획학회, , 2013

28. 지가분포 분석을 통한 청주시의 공간적 특성 해석, 김정은, 충북대학교 석사학위논문, , 2010

29. 부산시 도심일대의 지가형성요인분석에 관한 연구, 안혜진, 부산대학교 도시문제연구소, 도시연구보 제12권, 부산대학교 도시문제연구소, , 2002

30. 개발이익환수제도 개선방안 : 기부채납을 중심으로, 임윤수, 최완호, 가천대학교 법학연구소, 가천대학교, 가천 법학 제7권 제1호, , 2014

31. 지하철 구간연장이 지가에 미치는 영향에 관한 연구, 허영훈, 한성대 학교 대학원 박사학위논문, , 2011

32. 도시개발사업에서 공공시설의 비용부담에 관한 연구, 이덕복, 우동기, 서울시정개발연구원, , 1994

33. 「택지개발사업의 개발이익 규모 및 영향요인 분석」, 신두영, 단국대학교 석사학위논문, , 2006

34. 택지개발사업 주변지역의 토지가격 변화에 관한 연구, 이동선, 건국 대학교 대학원 석사학위논문, , 2001

35. 공영택지개발의 계획특성 분석과 개선방안에 관한 연구, 이윤상, 경원대 학교 대학원 박사학위논문, , 2001

36. 교육요인이 서울아파트가격에 미치는 영향에 관한 연구, 정수연(Jung Su-Yeon), 대한국토·도시계획학회, 대한 국토ㆍ도시계획학회논문집, 제41권 제2호, , 2006

37. 택지개발사업에 따른 주변지역의 지가변동에 관한 연구, 임종철, 홍 익대학교 대학원 박사학위논문, , 1998

38. “택지개발사업에 의한 사업지역 주변의 지가변화 분석”, 김영규, 조주현, 김인하, 한국부동산분석학회, 부동산학연구, 제9집 제1호., , 2003

39. 경부고속철도(KTX)역 개통에 따른 주변지역의 지가변화분석, 조윤제, 한국부동산연구원, 한국부동산연구원, , 2009

40. 지가의 공간적 분포패턴에 의한 서울시 도시공간구조 해석, 여관현, 인하대학교 석사학위논문, , 2006

41. 복선전철화에 따른 역세권 주변 지가 변화 특성에 관한 연구, 신재범, 한양대학교 대학원 박사학위논문, , 2009

42. 개발제한구역 해제에 따른 지가변동, 연세대학교 공과대학원, 최병훈, 석사학위논문, , 2001

43. 서울시 지가의 공간적 분포특성과 지가결정요인에 관한 연구, 채미옥, 서울시립대학교, 서울시립대학교 대학원 박사학위논문, , 1997

44. 택지개발사업의 계획특성이 사업지구 지가변동에 미치는 영향, 장인수, 한국산학기술학회, 한국산학기술학회, 한국산학기술학회논문지 제17권 제8호, , 2016

45. 위계선형모델을 이용한 교육환경이 주택가격에 미치는 영향분석, 권연화, 최열, 대한국토·도시계획학회, 대한국토ㆍ도시계획학회논문집, 제39권 제6호, , 2004

46. 둔산 택지개발사업에 따른 대전광역시 지가의 공간적 분포 변화 분석, 김선태, 한양대학교 산업대학원 석사학위논문, , 2003

47. “세종특별시 개발 정보가 주변지역 지가에 미치는 영향에 관한 연구”, 강남훈, 김철중, 한국도시행정학회, 도시행정학보 제27집 제3호, , 2014

48. 지가변동률에 영향을 미치는 지역 특성요인 분석 : 대구 경북을 중심으로, 윤상훈, 권태호, 이승희, 대구경북개발연구원, 대구경북개발연구, , 2014

49. 도시기반시설이 주택가격에 미치는 영향 연구 : 위계적 선형 모형을 중심으로, 이성현, 대구대학교 박사학위논문, , 2011

50. “공시지가에 영향을 미치는 토지특성에 관한 연구- 전주시 덕진 구를 중심으로”, 민웅기, 한국주거환경학회, 한국주거환경학회 주거환경 논문집 제4권 제1호(통권 제5호), , 2006

51. 주거환경의 지역특성이 주택가격에 미치는 영향에 관한 연구 : 서울시를 중심으로, 윤효목, 대구대학교 박사학위논문, , 2012

52. 택지개발사업 유형별 계획특성과 주거만족도 분석 연구 : 수도권 지역을 중심으로, 김형태, 한양대학교 공학대학원 석사학위논문, , 2009

53. 택지개발사업구역 내 도시지원시설용지의 계획과 공급을 위한 제도정비방안 연구, 손동욱, 박현신, 한국도시설계학회, 한국 도시설계학회, 한국도시설계학회지 제12권 제3호, , 2011

54. 헌법상 토지의 공공성에 관한 연구 – 헨리 조지의 사상과 토지보유세를 중심으로, 이진수, 고려대학교 대학원, 고려대학교 대학원 법학과 석사학위논문, , 2014

55. 택지개발사업에 따른 사업주변지역의 지가변화 특성분석 : 화성동탄지구 중심으로, 조정원, 세종대학교 산업경영대학원(eMBA) 부동산경영학과 석사학위논문, , 2008

56. 혁신도시 지가변동자료를 통해 본 현행 보상기준시가 산정방식의 문제점과 개선방안, 김형태, 이호준, 한국개발연구원 KDI 정책포럼, , 2012

57. “고속철도 개통전후의 역세권 주변 토지용도별 지가 변화 특성에 미치는 영향 요인 분석”, 서은영, 한양대학교 도시대학원 박사학위논문, , 2014

58. 대중교통환승시설 개발이 주변지역 지가에 미치는 영향 분석 : 서울역 및 청량리역을 중심으로, 강영일, 한국도시행정학회, 한국도시행정학회, 도시행정학보 제25집 제1호, , 2012

59. 택지개발사업의 물리적 특성과 거주자 만족도에 의한 근린 환경평가 : 청주권 3개 지구를 중심으로, 이상운, 충북대학교 대학원 박사학위논문, , 2010

60. 주거환경개선사업이 사업지 내외의 지가변동에 미치는 영향에 관한 연구 : 대구광역시 사례를 중심으로, 김탁규, 대구대학교 대학원 도시계획경영학과 석사학위논문, , 2010

61. 토지개발사업 개선에 관한 연구 : 제주시 토지구획정리사업ㆍ 도시개발사업ㆍ택지개발사업을 중심으로, 이성호, 성균관대학교 일반대학원 박사 학위논문, , 2008

62. 도시자족기능용지 계획에 영향을 미치는 지구특성요소에 관한 연구 : 수도권 2기 신도시와 공공주택지구를 중심으로, 이득구, 가천대학교 대학원 박사학위논문, , 2015

63. 서울시 주택재개발사업의 지형순응형 계획 특성에 관한 연구 : 정비구역 지정을 위한 서울시 도시ㆍ건축공동위원회 심의내용을 중심으로, 김태엽, 신중진, 양우혁, 대한건축학회, 대한건축학회 논문집 계획계 제24권 제2호, , 2008