주상복합건축물에 대한 세법상 규제에 관한 연구 = A Study on the Regulation of Mixed-Use Buildings under the Tax Law|RISS 상세보기

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Mixed-use buildings are subject to different legal regulations from general apartment buildings in that they are residential facilities built in commercial areas. mixed-use buildings have performed various functions such as luxury houses for the wealthy, urban houses for 1-2 households, and landmarks of new towns. Regulations on mixed-use buildings were sporadically implemented by various laws and regulations according to policy purposes.
It is a question of whether mixed-use buildings can be regulated the same as existing apartment buildings. In particular, in the case of tax regulations on mixed-use buildings, the handling of mixed-use buildings may vary between individual tax laws as well as within the same laws. In this paper, based on the characteristics of mixed-use buildings, four tax law issues for mixed-use buildings will be examined.
A mixed-use building refers to a building in which houses and commercial facilities are combined with one building. In addition to the Building Act and the Housing Act, the National Land Planning and Utilizing Act, the Multi-Family Housing Management Act, and the Act on Ownership and Management of Condominium Buildings are governed by the Act. In addition, mixed-use buildings are subject to government policies such as the guidelines for floor area ratio or the price ceiling system.
In many cases, officetels are combined in mixed-use buildings. Although officetels are business facilities under the Building Act, there is controversy over whether tax benefits should be given by treating them as houses because they are used for residential purposes. According to the current laws and precedents, there is no tax reduction benefit when acquiring officetels as business facilities, but when transferring officetels, it is regarded as a house. When VAT is imposed, it is determined whether it is a residential officetel based on public books, whereas in the case of property tax, it is determined based on actual use. This results in taxpayers' confusion over the officetel's tax system. Considering that residential officetels are little different in structure and perception from other apartment buildings, it is necessary to provide tax breaks for residential officetels as well.
Even within the same mixed-use buildings, the tax system may vary depending on their size. Mixed-use buildings are subject to permission process of the construction project under the Housing Act, but small-scale mixed-use buildings are exempted from permission process of the construction project, so they only need to obtain a building permit under the Building Act. The current laws and precedents treat mixed-use buildings subject to business plans differently, and do not provide property tax separation benefits to land provided for the project of mixed-use subject to building permits under the Local Tax Act. There is no difference between the two in that they contribute to housing stability, and the exemption from permission process of the construction project is a system designed to simplify the process, so separate taxation benefits should be granted to mixed-use buildings exempted from permission process of the construction project.
In the early 2000s, it was controversial whether the balcony part of a mixed-use building could be excluded from the exclusive area when calculating the capital gains tax, resulting in a tax reduction effect. In apartment buildings, the balcony, which was originally an outer space of the building, was incorporated into the interior space and used as an additional residential space. Accordingly, the balcony is actually used as a residential space, but is not included in the exclusive area, so the balcony area was excluded from the subject of capital gains tax.
When a Mixed-use apartment, which was designed to place the balcony inside the internal wall from the beginning, emerged, it was argued that the balcony should be included as an exclusive area in this case. In respect of the existing taxation practices, the precedent determined that mixed-use apartments should be excluded from the subject of capital gains tax, the same as general apartments. This ruling is valid in that there is no essential difference between mixed-use apartments and general apartments. The practice of excluding balconies from the exclusive area presupposes that the balcony is an external space, so it is necessary to include balconies as a exclusive area through legislation as long as the balcony is used as an interior space.
The intercity transportation facility charge is not a tax, but functions as a quasi-tax. The regulations on auxiliary facilities and welfare facilities do not apply to mixed-use buildings that have been approved for construction under the Building Act, but only to mixed-use buildings that are built with permission process of the construction project under the Housing Act. The intercity transportation facility charge increases as the building floor area increases, but welfare facilities are not included in the building floor area, which has the effect of reducing the intercity transportation facility charge by the area of welfare facilities. Although mixed-use buildings projects are subject to the imposition of intercity transportation facility charge, there are no such reduction and exemption regulations, which imposes higher charges than general housing projects. Since commercial facilities located on the lower floors of mixed-use buildings are difficult to see as general welfare facilities in that they are provided to the public, it is necessary to apply the effect of reducing the intercity transportation facility charge to mixed-use buildings.
Mixed-use buildings have attracted attention as a new type of housing and have developed in various forms. Regulations under the tax law for mixed-use buildings have also changed, sometimes treating mixed-use buildings like apartment buildings, and sometimes treating them as facilities other than houses. In general, houses are subject to stricter regulations than general buildings, but tax cuts are also given. Although mixed-use buildings are subject to the same level of regulation as houses, they often do not enjoy the tax benefits applied to houses. In consideration of the strengthening of the function of mixed-use buildings as houses, it is necessary to apply tax benefits more strictly instead of applying housing-related regulations.

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국문 초록 (Abstract)

주상복합건축물은 상업지역에 건축되는 주거시설이라는 점에서 일반 공동주택과는 다른 법적 규제를 받는다. 주상복합건축물은 부유층을 위한 고급주택, 1인~2인 가구를 위한 도심주택, 신도시의 랜드마크 등 다양한 기능을 수행해왔다. 주상복합건축물에 대한 규제는 정책의 변화에 따라 여러 법령에 의해 산발적으로 이루어져 왔다.
주상복합건축물에 대한 규제의 핵심 쟁점은 주상복합건축물을 기존의 공동주택과 동일하게 규율할 수 있는지 여부이다. 특히 세법상 규제의 경우 개별 세법 사이에서는 물론 동일한 법률 내에서도 주상복합건축물에 대한 취급이 달라지기도 한다. 본 논문에서는 주상복합건축물의 특성을 바탕으로 4가지 세법상 쟁점을 살펴보고자 한다.
주상복합건축물은 하나의 건축물에 주택과 상가 등이 복합되는 건축물을 말한다. 건축법과 주택법 외에도 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 공동주택관리법, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 규율을 받는다. 또한 주상복합건축물은 용도용적제나 분양가상한제와 같은 정부 정책의 대상이 되기도 한다.
주상복합건축물에는 오피스텔이 결합되는 경우가 많다. 오피스텔은 건축법상 업무시설임에도 주거용으로 쓰인다는 특성이 있다. 이에 오피스텔을 주택으로 취급하여 세제 혜택을 부여해야 하는지에 대한 논란이 있다. 현행 법령과 판례의 해석상 오피스텔 취득 시에는 업무시설로 보아 감세 혜택이 없지만, 오피스텔을 양도할 때는 주택으로 본다. 부가가치세를 부과할 때는 공부상 용도를 기준으로 주거용 오피스텔인지 여부를 판단하는 반면, 재산세의 경우에는 사실상 용도를 기준으로 판단한다. 이에 따라 오피스텔에 부과되는 조세에 대한 납세자의 혼란이 계속되고 있다. 주거용 오피스텔은 그 구조나 인식 면에서 여타의 공동주택과 거의 차이가 없다는 점을 고려할 때, 주거용 오피스텔에도 주택이 받는 세금 감면 혜택을 부여할 필요가 있다.
같은 주상복합건축물 내에서도 그 규모에 따라 조세 제도가 달라지기도 한다. 주상복합건축물은 주택법상 사업계획승인 대상이지만, 소규모 주상복합건축물은 사업계획승인이 면제되어 건축법상 건축허가만 받으면 된다. 그런데 현행 법령과 판례는 사업계획승인 대상인 주상복합건축물과 건축허가 대상인 주상복합건축물을 다르게 취급하여, 건축허가 대상인 주상복합건축물의 사업부지에는 지방세법상 재산세 분리과세 혜택을 주지 않는다. 사업계획승인이 면제되는 주상복합건축물도 주거 안정에 기여하므로, 해당 사업부지에도 분리과세 혜택이 부여되어야 한다.
2000년대 초반에는 주상복합건축물의 발코니 부분이 양도소득세 산정 시 전용면적에서 제외되어 세금 감면 효과를 받을 수 있는지가 논란이 되었다. 공동주택에서는 관행적으로 본래 건축물의 외부 공간이었던 발코니를 내부 공간으로 편입하여 추가적인 주거 공간으로 사용하고 있었다. 이에 따라 발코니는 사실상 주거 공간으로 쓰이면서도 전용면적에는 포함되지 않아, 양도소득세 부과 대상에서 발코니 면적이 제외되었다.
그런데 처음부터 발코니를 내력벽 내부에 위치하도록 설계한 주상복합아파트가 등장하자, 이 경우에는 발코니를 전용면적으로 산입해야 한다는 주장이 대두되었다. 판례는 기존의 과세 관행을 존중하여 주상복합아파트 역시 일반 아파트와 동일하게 발코니 면적만큼은 양도소득세가 부과되지 않는다고 보았다. 주상복합아파트와 일반 아파트 사이 본질적인 차이가 없다는 점에서 이러한 판결은 타당하다. 그러나 발코니를 전용면적에서 제외하는 관행은 발코니가 외부 공간인 것을 전제로 하므로, 발코니가 내부 공간으로 쓰이고 있는 이상 입법을 통해 주상복합건축물인지 여부와 관계없이 발코니를 전용면적으로 산입할 필요가 있다.
광역교통시설부담금은 조세는 아니지만 준조세로서 기능한다. 부대시설 및 복리시설에 관한 규정은 건축법상 건축허가를 받은 주상복합건축물에 대해서는 적용되지 않고, 주택법상 사업계획승인을 받아 건설되는 주상복합건축물에 대해서만 적용된다. 광역교통시설부담금은 건축연면적에 비례하여 액수가 커진다. 그런데 아파트 복리시설은 건축연면적에 포함되지 않아 실질적으로 복리시설 면적만큼 광역교통시설부담금이 감면되는 효과가 있다. 그러나 주상복합건축사업에 대해서는 이와 같은 감면 규정이 없어 일반 주택사업보다 더 높은 부담금을 부여받는다. 주상복합건축물과 일반 아파트는 거주 기능에 차이가 없으므로, 주상복합건축물에도 광역교통시설부담금 감면 효과를 적용할 필요가 있다.
주상복합건축물은 새로운 주거 유형으로 주목받으며 다양한 형태로 발전해왔다. 주상복합건축물에 대한 세법상 규정 역시 변화를 거듭하며 때로는 주상복합건축물을 공동주택처럼 취급하고, 때로는 주택외시설로 취급해왔다. 일반적으로 주택에는 일반 건축물에 비해 엄격한 규제가 적용되는 대신 감세 혜택도 부여된다. 그러나 주상복합건축물은 사실상 주택과 동일한 수준의 규제를 받고 있음에도 주택에 적용되는 세제 혜택을 누리지 못하는 경우가 많다. 주상복합건축물의 주택으로서의 기능이 강화되고 있는 점을 고려하여 주택 관련 규제들을 더욱 엄격하게 적용하는 대신, 세제 혜택 역시 유연하게 적용할 필요가 있다.

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주상복합건축물은 상업지역에 건축되는 주거시설이라는 점에서 일반 공동주택과는 다른 법적 규제를 받는다. 주상복합건축물은 부유층을 위한 고급주택, 1인~2인 가구를 위한 도심주택, 신...

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