미분양 통계 제도의 구조적 특성과 개선방안 연구 : 서울시 미분양을 중심으로 = Statistical Errors in Unsold Housing Units Affecting Housing Supply Policies : Focusing on Unsold Housing Units in Seoul

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims to empirically analyze the structural limitations and potential numerical inaccuracies of the current unsold housing statistics system in South Korea, using the case of Seoul’s unsold housing data, and to propose institutional improvements. Unsold housing statistics serve as a key indicator for government housing supply policy formulation, financial market risk management, and consumer decision-making. However, the current statistical system, which relies on voluntary reporting by private developers, has led to repeated cases of omission and underreporting.
To verify this, the study compared the unsold housing statistics published by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport (MOLIT) and the Seoul Metropolitan Government as of December 2024 with the unsold housing resupply notices posted on Korea Real Estate Board’s ‘Cheongyak Home’ platform as of January 2025. The analysis found that while the official statistics reported 957 unsold units in Seoul, the Cheongyak Home platform identified an additional 262 resupply units not included in the official statistics. Notably, in certain districts such as Jongno-gu, Seodaemun-gu, Eunpyeong-gu, Songpa-gu, and Gwanak-gu, the official statistics reported “zero” unsold units, whereas resupply units were found to exist on the platform. This can be interpreted as an empirical case demonstrating the structural limitations of administrative statistics based on a voluntary reporting system.
Under the current system, unsold housing data is compiled and published in stages by MOLIT based on reports submitted voluntarily by housing providers to local governments, as stipulated in Articles 18 and 27 of the Statistics Act. However, due to the absence of verification procedures for false, omitted, or underreported data, concerns have been raised about the reliability and objectivity of the statistics. In response, the Seoul Metropolitan Government formally proposed mandatory reporting of unsold housing twice—in 2022 and 2023—to the Ministry. In 2024, National Assembly Member Bok Ki-wang proposed legislation to mandate unsold housing reporting, which is currently pending in the 22nd National Assembly.
Statistics based on actual transaction prices have been evaluated as an alternative that can complement these structural weaknesses. However, challenges remain in institutionalizing this system due to factors such as the variable of contract cancellations, consistency with existing data, and difficulties in time-series analysis. In fact, when MOLIT attempted to pilot the use of actual transaction-based statistics in 2017, the project was postponed due to significant discrepancies with existing data, which made it difficult to identify market trends.
Ultimately, rather than interpreting errors in the current statistics as a complete loss of credibility, it is more appropriate to acknowledge the structural limitations of the system and pursue institutional improvements in parallel. Accordingly, the policy implications of this study are as follows:
First, instead of a full and immediate shift to actual transaction-based statistics, a phased introduction should be adopted through dual management alongside existing administrative statistics for a certain period. This transition should allow for a temporary break in time series data, as was the case during past revisions to the housing supply rate statistics.
Second, institutional reforms such as mandatory reporting of unsold housing should be implemented through coordination among construction companies, local governments, and the central government. Rather than relying solely on legal mandates, policies should be designed based on incentives and improvements to public statistical infrastructure.
Third, local governments such as the Seoul Metropolitan Government could establish independent data collection systems to supplement omissions, or integrate auxiliary data from platforms like Subscription Home by upgrading administrative systems. This may serve as a practical alternative.
Although this study is limited by its focus on a specific time and location (Seoul), it contributes academically by empirically identifying the structural errors in South Korea’s unsold housing statistics and discussing improvement directions from an institutional and policy perspective. Future research that utilizes nationwide and long-term time-series data could enable more precise and effective reforms of the unsold housing statistics system.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 서울시 미분양 통계를 사례로 국내 미분양 주택 통계 체계가 갖는 구조적 한계와 수치적 오류 가능성을 실증적으로 분석하고, 이를 보완하기 위한 제도적 개선 방향을 제시하는 데 목적이 있다. 미분양 통계는 정부의 주택공급 정책 수립, 금융시장 리스크 관리, 소비자 의사결정에 핵심 지표로 활용되고 있으나, 현행 통계는 민간 사업자의 자율신고에 의존하는 구조로 인해 누락 및 과소집계가 반복되고 있다.
이를 검증하기 위해 본 연구에서는 국토교통부 및 서울시가 공표한 2024년 12월 기준 미분양 통계와, 한국부동산원 청약홈에 등록된 2025년 1월 기준 미분양 재공급 공고 현황을 비교·대조하였다. 분석 결과, 서울시 공식 통계상 미분양 물량은 총 957가구로 집계되었으나, 청약홈에서는 서울시에서 발표한 단지 외에 262가구가 재공급 단지로 확인되었다. 특히 종로구, 서대문구, 은평구, 송파구, 관악구 등 일부 자치구는 서울시 통계상 미분양 물량이 ‘0’으로 보고되었음에도 불구하고, 청약홈에는 재공급 단지가 존재하는 것으로 나타났다. 이는 단순한 지연이나 누락을 넘어, 자율보고 체계에 기반한 행정통계의 구조적 한계를 실증적으로 보여주는 사례로 해석할 수 있다.
현행 미분양 통계는 「통계법」 제18조 및 제27조에 근거하고 있으며, 분양주체가 시군구에 자율적으로 신고한 내용을 국토교통부가 단계적으로 취합·공표하는 방식으로 운영된다. 그러나 이 과정은 허위신고, 미신고, 축소신고에 대한 검증 절차가 부재하여, 통계의 신뢰성과 객관성에 의문이 제기되고 있다. 이에 따라 서울시는 2022년과 2023년 두 차례에 걸쳐 국토부에 미분양 신고 의무화를 제안하였다. 또한, 복기왕 국회의원은 2024년 미분양 신고 의무화 관련 법안을 발의하였고 현재 제22대 국회에서 계류 중인 상태다.
실거래가 기반 미분양 통계는 이러한 구조적 한계를 보완할 수 있는 대안으로 평가받고 있으나, 계약해지 변수, 기존 데이터와 일관성 및 시계열 분석 문제 발생 등으로 인해 본격적인 제도화에는 어려움이 존재한다. 과거 2017년 국토교통부가 시범 도입을 추진했을 당시에도 기존 통계와의 괴리가 커 경향성 파악이 어렵다는 이유로 도입이 보류된 바 있다.
결과적으로 미분양 통계의 오류를 전면적인 통계 불신으로 해석하기보다는, 현행 통계체계가 가진 구조적 한계를 인정하고, 이에 대한 제도적 보완을 병행해 나아가는 방향이 바람직하다. 따라서 본 연구의 정책적 시사점은 다음과 같이 정리될 수 있다.
첫째, 실거래가 기반 통계의 전면 도입보다는, 기존 행정통계와 병행하여 일정 기간 이중 관리하는 형태로 단계적 도입이 필요하며, 과거 주택보급률 통계 개편 사례와 같이 일정한 시계열 단절을 허용하되, 전환기 관리가 필요하다.
둘째, 미분양 신고 의무화와 같은 제도 개선은 건설업계, 지자체, 정부 간 이해관계를 조율하며 추진되어야 하며, 단순 법제화보다는 인센티브 부여, 공공 통계 인프라 개선 등 유인기반 정책 설계가 병행되어야 할 것이다.
셋째, 서울시와 같은 지방자치단체에서 통계 누락을 보완하기 위한 자체 수집체계를 운영하거나, 청약홈과 같은 플랫폼 데이터를 보조자료로 연계·활용할 수 있도록 행정 시스템을 정비하는 것도 하나의 현실적 대안이 될 수 있다.
본 연구는 제한된 시점과 지역(서울시)을 대상으로 분석한 사례연구라는 한계가 있으나, 국내 미분양 통계의 구조적 오류 가능성을 실증적으로 제시하고, 이에 대한 개선 방향을 제도·정책적 차원에서 논의했다는 점에서 학술적 기여를 가진다. 향후 전국 단위, 장기 시계열 데이터를 활용한 추가 연구가 병행될 경우, 보다 정밀하고 실효성 있는 미분양 통계 개편 논의가 가능할 것으로 기대된다.

목차 (Table of Contents)

• 초 록 ⅰ
• Abstract ⅳ
• 목 차 ⅷ
• 표 목 차 ⅹ
• 그림목차 ⅺ
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 제2절 연구의 구성과 방법 5
• 제3절 선행연구 분석 및 차별점 8
• 제2장 이론적 고찰 15
• 제1절 주택의 정의와 범위 15
• 1. 법령상 주택의 정의 15
• 2. 미분양 주택의 정의 16
• 3. 미분양 통계에 포함되는 주택 유형 16
• 제2절 주택분양제도 정의 및 구조 18
• 1. 주택분양제도의 정의 및 미분양 발생 과정 18
• 2. 선분양제도와 후분양제도의 장단점 18
• 제3장 미분양 통계 정의와 현황 및 비교 검증 21
• 제1절 미분양 통계 정의 및 장·단점 21
• 1. 미분양 통계의 정의 21
• 2. 미분양 통계 이용자 및 유형별 용도 21
• 3. 미분양 통계 집계 방식 22
• 4. 미분양 통계의 장·단점 22
• 제2절 미분양 통계 현황 및 비교 검증 24
• 1. 전국 미분양 통계 현황 24
• 2. 서울시 자치구별 미분양 통계 현황 24
• 3. 한국부동산원 청약홈 미분양 현황 27
• 4. 서울시 발표 미분양 통계와 청약홈 미분양 비교 검증 28
• 5. 청약홈과 서울시 미분양 통계 간 차이 발생 이유 32
• 제4장 미분양 통계 방식의 구조적 한계 및 개선 논의 현황과 장·단점 34
• 제1절 미분양 통계 방식의 구조적 한계 및 개선 논의 현황 34
• 1. 현행 미분양 통계 방식의 구조적 한계 34
• 2. 서울시의 미분양 통계 개선 건의 현황 34
• 3. 주택법 일부개정법률안의 논의 현황 35
• 4. 한국부동산원의 미분양 통계 개선 논의 현황 37
• 제2절 미분양 통계 개선 건의 장·단점 38
• 1. 미분양 신고 의무화 장·단점 38
• 2. 실거래가 기반 미분양 제도 의무화 장·단점 41
• 제5장 결론 43
• 참고문헌 46