개정상가건물임대차보호법에 관한 검토 = A Review on Amendment to the Business Building Lease Protection Act

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this amendment is to resolve diverse issues raised in executing Business Building Lease Protection Act in the past.
Initially, with regards to scope of application of a lessee’s opposing power, restriction on lease deposits is removed, and the foregift of business building which used to rely on precedents is now recognized, and therefore, a lessor shall acknowledge acceptance of the foregift between a preexisting lessee and a new lessee.
In reality where it is difficult to set standards for foregift, provided that Ministry of Land, Infrastructure and Transport should set standards for estimating foregift, it must be clearly stated that the scope of foregift of lessee’s to be protected shall not overrun the higher of the annual rent and annual net operation profit, in order to minimize legal disputes between a lessee and a lessor.
Since the series of disputes involving foregift agreements result in lawsuits, a lessor may face infringement of property rights and a lessee may be compensated with insufficient amount of foregift. With regards to this matter, nowhere in Amendment to the Business Building Lease Protection Act a constitution of foregift adjustment committee is dealt with. Therefore, it is demanded that a political decision be made regarding a constitution of expert committee exercising quasi-judicial function.
In reality where it is difficult to set standards for foregift, 「Business Building Lease Protection Act」, different from the civil law, is a special act enacted to protect lessee, the economical weak, and promote their stable economic lives and democratization of economy by limiting the principles of freedom of contract. Therefore, a rational application providing protection to rights and interests of the persons concerned is required.

국문 초록 (Abstract)

이번 개정은 그 동안 상가임대차법의 시행 상 발생된 다양한 문제점들을 해결하기 위해 개정한 것이다.
우선 임차인의 대항력의 적용범위를 임대차보증금에 대한 제한규정을 없애고, 지금까지 판례에 맡겨 두었던 상가의 권리금을 원칙적으로 인정하면서 임차인과 신규 임차인간에 수수되는 권리금은 특별한 사유를 제외하고는 임대인이 이를 인정해야 한다.
권리금에 대한 표준적 기준을 정하기 어려운 현실에서 국토교통부의 권리금의 산정기준을 정할 경우 임차인이 보호받아야 하는 권리금의 범위는 1년의 차임과 1년간의 순영업이익중 높은 금액을 넘지 않도록 명시적으로 규정하여 임대인과 임차인간의 법률적 분쟁을 최소화 할 필요가 있다.
권리금 계약과 둘러싼 일련의 분쟁이 소송으로 다투어야 한다는 점에서 임대인은 재산권의 침해를, 임차인은 권리금의 적정한 보상을 받지 못하는 결과가 초래될 수 있다. 이에 대해 개정 상가임대차법에서 권리금 분쟁조정위원회의 설치가 다루어지지 않아 준 사법적 기능을 담당하는 전문 위원회설치에 대한 정책적인 결정이 요구된다.
권리금에 대한 표준적 기준을 정하기 어려운 현실에서 임대인과 임차인의 「상가건물 임대차보호법」은 일반법인 민법과 달리 계약자유의 원칙을 제한하는 등 특례를 두어 경제적 약자인 임차인을 보호하고 그들의 경제생활 안정과 경제민주화를 도모하기 위한 특별법으로서 사회법적 성격을 지니고 있으므로 이해관계인들의 권익을 보호하는 합리적 적용이 필요하다.

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