서울시 주상복합아파트 공급정책과 주거의 질적향상 방안에 관한 연구 : 300세대 미만 단지를 중심으로 = A study on the supply policy and qualitative improvement of housing plan of the mixed-use residential apartment complex in Seoul : focused on less than 300 households

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Due to industrialization in the 1970s and concentration of population in Seoul, the demand for houses and residential areas increased. In order to solve the problem of insufficient housing, the government developed a new city around the city of Seoul, and the Seoul city attempted a supply policy to increase the quantitative supply of houses through urban regeneration projects such as housing redevelopment and housing reconstruction projects. Additionally, Seoul city established the policies which encouraged to build the mixed-use apartment in 1994 to increase housing supply by easing greatly the regulation approved in 1980. The mixed-use apartments were designed to prevent urban communalization and lead people for living in the residential and commercial area.

In 1994, the number of the mixed-use apartments escalated in Seoul because the policy to encourage the mixed-use apartment was widely applied from commercial area to semi-residential area and of the relaxation of restriction to the size of house-unit and the ratio of residences and commercial facilities. Since then, currency crisis (also known as IMF(International Monetary Fund) crisis) arriving, which brought economic recession, the government enforced the system which is the autonomy sale-price policy for economic recovery. So the mix used apartment in Seoul rapidly increased due to this housing supply promotion policy and economic stimulus policy.

However, the experts pointed out the several problems caused by the relaxation of various building regulation after IMF and this dissertation identified the issues they said.
First, the mixed-use apartments were built with high density in regional centers and commercial areas outside the city and it is developed mainly in small complexes with less than 100 households. Thus, it is concerned that commercial areas turn to the residential area.
Second, it is concerned about the weakening of commerce and business functions due to the encroachment of commerce and workspace.
Third, the problem of infrastructure shortages is addressed due to overloading of infrastructures such as schools, roads, and parks.
Fourth, due to the increase in the size of the house, the problems, such as disharmony with the surrounding area, discomfort between classes, and lack of communication between neighbors, were presented.

These problems addressed through the fact-finding of the infrastructure, the characteristics of the residents and residences, and the residential satisfaction survey and analysis of the residents, focusing on the boundary of the complex. Consequently, solutions in terms of housing supply policy and improvement of housing quality were suggested.
First of all, solutions for housing supply policy are below.
Firstly, it is needed to find ways to prepare differentiated supply policies and district unit plans considering regional characteristics related to the size of the complex (number of floors), floor area ratio, building-to-land ratio, the size of houses, installation of auxiliary facilities, etc when establishing supply policy or a district unit plan according to the construction of residential-commercial apartments in the city center and semi-urban areas.
Secondly, it is necessary to reset the requirements for the exclusion of business plan approval under the Housing Act.
Thirdly, it seems necessary to amend the law so that some housing law regulations can be applied when building permits are reviewed for additional facilities or infrastructure.
Fourthly, to meet the rental demand, it seems that it is necessary to consider a method of obligating the construction ratio of social housings.
Fifthly, it is likely to clearly stipulate the legal definition of residential-commercial apartments.,
Lastly, it seems to be necessary to consider a plan to reflect the construction of housing for the elderly in the supply policy.
Second of all, the ways to improve the housing quality are below.
Firstly, it seems necessary to prepare detailed guidelines so that the space between commercial facilities (lower floors) and housing departments (upper floors) can be used to secure landscape facilities among the subsidiary facilities in the complex.
Secondly, it is necessary to prepare a place for communication to secure the sociality of residents.

Overall, utilized in establishing the supply policy for the mixed-use apartments in Seoul, the proposed housing supply policy and measures to improve the quality of housing would contribute to the stability of the housing supply and the dwellings of the mixed-use apartment. Furthermore, this study would propose a new guideline which is possible to restore each of commercial and residential functions, in the perspective of city-environment.

국문 초록 (Abstract)

1970년대 산업화로 서울시에 인구가 집중되어 주택과 주택지에 대한 수요가 증가하였다. 부족한 주택과 주택지 문제를 해결하기 위해 정부는 서울시 주변으로 신도시를 개발하였고 서울시에서는 주택재개발사업이나 주택재건축사업 등 도시재생사업을 통해 주택의 양적공급을 늘리기 위해 공급정책을 시도하였다. 또한 서울시에서는 주택의 양적 공급의 일환으로 1980년 도입된 주상복합아파트에 대한 규정을 1994년 대폭 손질하여 완화하며 주택의 양적 공급을 해소하기 위해 주상복합아파트의 건립을 촉진하는 정책을 수립하고 시행하였다.
1994년 상업지역에만 주상복합아파트의 건립을 허용하였으나 준주거지역까지 확대 허용하였고 사업계획승인대상에 세대규모나 주택과 상업시설비율, 주택의 크기에 대한 규정 등을 완화하며 주택공급을 늘리기 위한 공급촉진정책을 시행하였다. 이후 외환위기가 도래하여 경기가 침체되었고 정부에서는 경기부양책의 일환으로 분양가 자율화를 시행하였다. 이와 같은 공급촉진정책과 경기 부양책으로 서울시 주상복합 아파트의 건립수는 급격하게 증가하였다.

이와 같이 정부가 외환위기 이후 각종 부동산 규제를 완화하면서 주상복합아파트의 건립이 폭발적으로 늘어남으로써 이로 인한 여러 가지 문제점을 야기할 것이라는 전문가들의 지적이 나오기 시작하였고 이들이 우려하는 문제점에 대해 살펴보았다.
첫째, 도심이 아닌 지역중심지와 외곽의 상업지역에 고밀도로 건립되었으며 100세대 미만의 소규모 단지 위주로 개발로 이루어져 상업지역의 주거지화를 우려하였다.
둘째, 상업 및 업무공간의 잠식으로 상업, 업무 기능 약화를 우려하였다.
셋째, 학교, 도로, 공원 등 기반시설 과부하 초래로 기반시설 부족 문제를 제기하였다.
넷째 주택 크기의 대형화로 인해 주변 지역과의 부조화, 계층 간의 위화감, 거주자의 이웃 교류, 소통 부재 등에 대한 문제점을 제시하였다.
이러한 문제점을 단지 경계부를 중심으로 기반시설의 실태조사와 거주자 및 거주지에 대한 특성, 거주자의 주거만족도 조사 분석을 통해 문제점을 확인하고 대상지에 대한 각종 조사와 분석에서 발견되는 문제점을 취합하여 이에 따른 보완이나 해결방안을 주택공급정책 측면과 주거의 질적 향상 측면에서 방안을 제시하고자 한다.

분석을 통해 주택공급정책과 관련한 해소방안을 살펴보았다.
첫째, 도심과 준도심 지역에 대해 주상복합아파트 건립에 따른 공급정책이나 지구단위계획 수립시 주택공급비율의 차등적용, 단지의 규모(층수), 용적률, 건폐율, 주택의 크기, 부대시설의 설치 등에 관한 내용에 대한 지역특성을 고려하여 차별화된 공급정책과 지구단위계획을 마련하는 방안을 검토해야 할 것으로 보인다.
둘째, 주택법상 사업계획승인 대상의 제외 요건을 재설정할 필요가 있을 것으로 보인다,
셋째, 부대시설이나 기반시설에 대한 검토는 건축허가시 일부 주택법 규정을 준용할 수 있도록 법 개정이 필요할 것 같다.
넷째 임대수요를 충족하기 위해, 임대아파트 건립비율을 의무화 하는 방안을 고려해야 할 것으로 보인다.
다섯째 주상복합아파트에 대한 법적 정의를 명확하게 규정할 필요가 있을 것으로 보인다.
여섯째 노인들을 위한 주택의 건립을 공급정책에 반영하는 방안을 고려해야 할 것으로 보인다.

다음으로 주거의 질적 향상 방안에 대해 살펴보았다.
첫째, 단지안의 부대시설 중 조경시설 확보를 위해 상업시설(저층부)과 주택부(상층부)사이의 조경시설을 확보할 수 있도록 세부지침을 마련해야 할 것으로 보인다.
둘째, 주민들의 사회성 확보를 위해 소통의 장을 마련해야 하는 방안이 필요할 것으로 보인다.

이와 같이 제시한 주택공급정책과 주거의 질적 향상 방안이 서울시 주상복합아파트의 공급정책과 주거의 질적 향상을 위한 정책 수립 시 활용되어 주택공급 및 주거의 안정에 기여할 수 있고 도시환경차원에서 주거와 상업의 기능을 회복할 수 있는 계기가 되기를 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 1
• 1.2 연구의 범위 6
• 1.3 연구의 방법 9
• 1.3.1 자료 조사 9
• 1.3.2 자료 정리 13
• 1.3.3 자료수집의 한계 16
• 1.3.4 연구의 흐름도 17
• 제2장 이론 및 선행연구 고찰 19
• 2.1 이론적 고찰 19
• 2.1.1 도심(都心) 19
• 2.1.2 주상 복합 아파트 21
• 2.1.3 단지 경계부 25
• 2.1.4 주거(거주) 26
• 2.1.5 거주 환경 27
• 2.1.6 거주 후 평가(POE) 29
• 2.1.7 관련 법규 변천 29
• 2.2 선행 연구 고찰 32
• 제3장 분석의 틀 39
• 3.1 분석대상지 설정 및 분석요소 39
• 3.1.1 분석대상지 39
• 3.1.2 분석 요소 43
• 3.2 분석 방법 50
• 3.2.1 자료 정량화 50
• 3.2.2 자료의 해석 55
• 3.2.3 통계자료 분석 57
• 제4장 분석 59
• 4.1 외부특성(거주지 기반시설 실태에 대한 특성) 60
• 4.1.1 주상복합아파트 단지(거주지) 현황 60
• 4.1.2 단지 경계부 현황 74
• 4.1.3 특성분석 77
• 4.1.4 소결(외부특성) 95
• 4.2 내부특성(거주자 및 거주지 특성) 98
• 4.2.1 거주자 및 거주지 특성 100
• 4.2.2 소결(내부특성) 142
• 4.3 거주 후 평가 147
• 4.3.1 대상지 현황 147
• 4.3.2 거주성 평가 150
• 4.3.3 편의성 평가 152
• 4.3.4 쾌적성 평가 154
• 4.3.5 안전성 평가 156
• 4.3.6 경제성 평가 158
• 4.3.7 사회성 평가 160
• 4.3.8 전체적인 만족도 조사 162
• 4.3.9 소결(주거만족도) 164
• 제5장 결론 167
• 5.1 연구 결과 요약 167
• 5.1.1 분석결과에 따른 문제점 확인 167
• 5.2 서울시 주상 복합아파트 공급정책 및 주거의 질적 향상 방안 제안 181
• 5.2.1 문제점에 대한 보완 및 개선 방안 181
• 5.3 연구의 한계 및 향후 연구과제 193
• 부 록 195
• 참고문헌 223
• Abstract 227