초고령사회 진입과 공동주택 법제의 과제 = The Challenges of Entrance to Super-Aged Society and Apartment Housing Legislation

국문 초록 (Abstract)

이 글은 우리 공동주택법제가 직면하고 있는 중요한 도전으로서 초고령사회화의 문제와 제도적 과제를 전반적으로 살펴 보았다.
현재와 같은 인구 사회 구조에서 대규모 수용을 동반하여 수도권에 신도시를 계속 조성하여야 할 공공필요가 인정된다고 평가하기는 곤란하다. 택지개발사업을 통하여 교외의 임야나 농경지를 신도시로 개발하는 방식도 노령화된 사회의 주거수요와는 잘 맞지 않는다. 장기적으로 택지개발촉진법은 폐지하는 것이 타당하고, 주택시장과 내수경제에 대한 고려 등의 요인으로 당장 폐지가 어렵다면 사업구역 규모의 상한이라도 합리적인 범위에서 제한하여야 한다. 주택법도 주택건설촉진법의 골격에서 탈피하여 낡은 시가지 내 공동주택을 합리적이고 효율적으로 정비하고 관리하는 법체계로 변모하여야 한다.
낡은 공동주택의 개조는 정비사업인 재건축 제도를 중심으로 설계되어 있다. 입법자는 변화되고 있는 사회 구조에 따라 일부 제도적 보완 방안을 도입하여 왔으나 (1) 낡은 공동주택을 허물고(또는 완전히 허물지 않으면 골조는 남겨두고) (2) 결과적으로 새로운 공동주택을 신축한다는 하나의 사업구조만을 가지고 있으며 그 밖의 사업방식은 상정하지 않고 있다는 점에서 초고령사회화에 대응하기에는 여전히 미흡하다.
초고령사회에서는 새로운 공동주택의 신축에 필요한 사업비용을 고령의 기존 구분소유자가 분담금으로 납부하는 것이 곤란하고, 도심 내에서 계속해서 공동주택의 세대를 증가시키면 주택시장이 소화하기도 어렵기 때문에, 공동주택의 재건축을 전제로 하지 않는 부지의 매각 등 재활용 방식의 정비 사업은 변화된 인구구조에 반드시 필요한 제도라고 할 수 있다. 이와 관련하여 일본의 아파트 개조에 관한 제도를 적극적으로 참고할 필요가 있다.
소득활동을 하는 청ㆍ장년의 가구 구성원이 존재한다는 가정 하에 수립된 공동주택 관리 체계 역시 변화가 불가피할 것이다. 아울러 초고령사회화에 따라 좁은 의미의 기반시설은 물론이고, 공동주택 내에 설치된 공공복리시설이나 부대시설 등 공동이용시설을 포함하는 넓은 의미에서 기반시설을 현실에 적응하여 간이하게 용도를 바꾸거나 개조하고 필요에 따라 폐지할 수 있는 제도의 유연화가 필요하다.
기존의 논의는 주로 복지정책으로서 노인요양시설이나 임대주택의 우선 공급, 노인 주거에 필요한 시설적 배려 등 개별적 정책에 한정되어 왔으나, 거시적으로 공동주택의 건설과 관리, 기반시설에 이르기까지 주택법제 전체를 아우르는 일련의 제도적 재조정이 필요한 시점에 이르렀다.

참고문헌 (Reference)

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5 오니시 다카시(大西隆)著, "인구감소 시대의 도시계획" 한울 아카데미 2009

6 김종보, "아파트시장에서 건설법의 역할과 향후 입법과제" (33) : 2012

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8 김은정, "스마트 도시를 위한 도시계획 법제 연구" 서울대학교 2022

9 김종보, "건설법의 이해" 북포레 2023