不動産間接投資 發展方案에 關한 硏究

국문 초록 (Abstract)

국내 부동산금융에 선진기법의 자금 조달방식을 도입하기 위해 2001년 4월 「부동산투자회사법」에 의한 부동산투자회사(REITs)를 시작으로, 2003년 10월 「간접투자자산운용업법」에 의한 부동산간접투자기구(부동산펀드)도입 이후, 2009년「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 부동산집합투자기구로 승계되면서 부동산간접투자의 틀을 갖추었다.
부동산간접투자상품은 고령화에 대비한 금융자산에 대한 투자 확대, 장기투자문화 정착, 퇴직연금제 본격시행 등으로 안정적 수익이 가능한 대안투자 상품으로 부동산시장 활성화에 새로운 기회를 가져다 줄 것으로 기대된다. 최근 부동산 투자에 대한 패러다임은 종래의 부동산 개발위주에서 벗어나 부동산 관리 및 임대를 중요시하고 있어 부동산간접투자제도도 이에 맞는 역할을 수행하도록 발전시켜 나가는 일이 필요한 시점이다. 특히, 부동산간접투자 관련법제를 체계적으로 정비하여 부동산간접투자 관련법률 간의 상충과 중복규제의 가능성을 해소하여야 한다.

글로벌 금융위기 및 유럽 재정위기 등의 여파와 국내외적 요인으로 인하여 국내 부동산 경기도 부진한 상황이며 사무실·상가 등 상업용 부동산 역시 임대료 하락 및 공실률 증가가 계속되고 있다. 시장참가자의 다양성이 부족한 것이 부동산 시장의 침체원인의 하나이다. 그러므로 부동산 시장을 활성화하기 위해서는 실수요자뿐만 아니라 임대·투자 목적의 투자자 수요층을 확대하는 등 시장참가자를 다양화함으로써 시장 심화(market deepening)가 필요하며, 이를 위해 리츠와 부동산펀드 등이 부동산시장에 활발히 참여하여야 한다. 또한 자본시장에서 자금을 조달하는 리츠를 통한 부동산개발금융 등의 활성화는 건설사의 지급보증 등에 의존하던 기존 project financing과 달리 건전한 부동산시장 조성 및 부동산 경기 활성화에 기여할 것이다.

이처럼 부동산간접투자가 부동산시장에 기여하는 몫이 커짐에 따라 이와 관련된 창의적인 리치마켓을 적극적으로 발굴하려는 노력과 함께 투자자보호를 위한 정보제공을 위해서는 부동산 투자지표 개발 등 관련부처의 인프라구축이 필요하다. 아울러 필자는 리츠 활성화를 위한 법체계의 정비 등 제도개선 사항을 제시하여 부동산간접투자제도 전반의 역할과 리츠와 부동산펀드 간의 상생발전을 위한 정책 방안을 모색하고자 하였다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• Ⅰ. 연구의 범위 = 3
• Ⅱ. 연구의 방법 = 3
• 제2장 부동산간접투자의 이론적 검토 = 4
• 제1절 부동산간접투자의 개요 = 4
• Ⅰ. 부동산간접투자의 의의 = 4
• 1. 부동산 금융시장 현황 = 4
• 2. 부동산간접투자의 의의와 구조 = 7
• 가. 의의 = 7
• 나. 구조 = 8
• (1) 부동산펀드 = 8
• (2) 부동산투자회사 = 10
• 3. 부동산간접투자 비교 = 12
• 제2절 부동산간접투자 관련법제 검토 = 16
• Ⅰ. 부동산투자회사법 = 16
• 1. 부동산투자회사법의 제정 배경 및 내용 = 16
• 가. 제정배경 = 16
• 나. 제정내용 = 18
• 2. 부동산투자회사법의 발전 과정 = 22
• 가. 제1차 개정 = 23
• 나. 제4차 개정 = 24
• 다. 제7차 개정 = 26
• 라. 제12차 개정 = 27
• 마. 제17차 개정 = 28
• 바. 제18차 개정 = 31
• 사. 제20차 개정 = 32
• 아. 제21차 개정 = 33
• 3. 부동산투자회사의 유형 = 34
• 가. 투자대상 기준 = 34
• 나. 환매여부 기준 = 35
• 다. 기한한정 여부 기준 = 36
• 마. 기타 기준 = 36
• Ⅱ. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 = 38
• 1. 자본시장법 = 38
• 가. 집합투자의 의의 = 38
• 나. 집합투자기구 = 39
• 2. 도입배경 및 입법연혁 = 41
• 가. 도입배경 = 41
• 나. 입법연혁 = 42
• (1) 제3차 개정 = 42
• (2) 제7차 개정 = 43
• (3) 제15차 개정 = 44
• (4) 제16차 개정 = 45
• 3. 자본시장법상 부동산펀드의 법적형태 구분 = 47
• 가. 부동산투자신탁 = 48
• 나. 부동산투자회사 = 48
• 다. 부동산투자유한회사 = 48
• 라. 부동산투자합자회사 = 49
• 마. 부동산투자조합 = 49
• 바. 부동산투자익명조합 = 50
• 4. 부동산펀드와 관련된 당사자 및 역할 = 50
• 제3절 주요국의 리츠제도 = 52
• Ⅰ. 주요국의 리츠시장 동향 = 52
• Ⅱ. 미국 REITs = 54
• 1. 미국 리츠 변천과정 = 54
• 2. 미국 리츠시장 현황 = 55
• 3. 미국 리츠시장 동향 및 전망 = 56
• 4. 미국 리츠 운용과 투자대상 = 57
• 5. 리츠 설립 및 운용요건 = 58
• Ⅲ. 호주 LPT = 59
• 1. 호주의 간접투자신탁제도 = 59
• 2. 호주 리츠시장 현황 = 61
• 3. 호주 리츠 구조 = 62
• Ⅳ. 일본 J-REIT = 64
• 1. 일본 리츠(J-REIT) 개요 = 64
• 2. J-REIT 연혁 및 현황 = 64
• 3. J-REIT 구조 = 65
• 4. J-REIT 법적 요건 = 66
• Ⅴ. 해외사례 시사점 = 67
• 제3장 부동산간접투자 운용현황 및 문제점 = 70
• 제1 절 부동산간접투자 운용현황 = 70
• Ⅰ.부동산간접투자 국내 운용현황 = 70
• 1. 리츠 현황 = 70
• 2. 부동산펀드 현황 = 74
• 제2 절 부동산간접투자 문제점 = 77
• Ⅰ. 리츠와 부동산펀드의 이원화된 규제체제 = 77
• Ⅱ. 리츠의 비활성화 = 78
• Ⅲ. 투자대상의 한계 및 시장규모의 영세성 = 79
• Ⅳ. 사모펀드 및 기관투자자의 편중 = 79
• 제3 절 소결 = 80
• 제4장 부동산간접투자 발전방안 = 81
• 제1절 관련법제 대안 = 81
• Ⅰ. 규제사항의 일원화 = 81
• Ⅱ. 리츠 활성화 위한 제도개선 = 82
• 제2절 투자규모 대형화 및 다양화 = 83
• Ⅰ. 특수형태 리츠도입 = 83
• 1. UP-리츠 도입 = 83
• 2. 호텔리츠 활성화 = 86
• Ⅱ. 대형화 및 다양화 = 89
• Ⅲ. 대체투자 및 공모펀드 확대 = 91
• 1. 대체투자 확대 = 91
• 2. 공모펀드 확대 = 93
• 제3절 신뢰성 제고를 위한 정책방안 = 94
• Ⅰ. 투명성 및 투자자보호 = 94
• 1. 투명성제고 = 94
• 2. 투자자보호 = 95
• Ⅱ. 기본적인 투자정보 확충 = 96
• 1. 부동산개발평가제도 도입 = 96
• 2. 투자지표개발 = 97
• Ⅲ. 인프라확충 = 88
• 제5장 결론 = 100
• 참고문헌 = 102
• ABSTRACT = 105