재개발·재건축사업 관리처분의 비례율 개선방안에 관한 연구 : 서울지역 관리처분 사례를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

우리나라에서 노후불량주택을 정비하는 대표적인 방법은 주택재개발사업과 주택재건축사업을 들 수 있다. 이들 사업은 조합을 구성하여 시행하는 것이 일반적이다. 사업시행자인 조합은 조합원으로 구성되는데, 조합원은 해당 정비구역 내에서 주택 또는 토지 등을 소유한 자로 한정된다. 토지등소유자는 자신이 보유하고 있는 부동산을 조합에 출자함으로써 조합원의 지위를 얻게 된다.

일반적으로 부동산개발 사업에서는 개발이익이 발생된다. 개발이익은 총 수입에서 총 지출을 제외하고 남는 수익을 의미한다. 재개발․재건축사업에서도 개발이익이 존재한다. 재개발․재건축사업의 사업시행자는 조합이므로 개발이익은 조합에 귀속된다 할 것이다.

재개발․재건축사업에서 개발이익을 조합원들에게 적절하게 배분하기 위해 이용되고 있는 방법으로는 비례율 방식이 관행처럼 굳어져 왔다. 비례율은 조합이 부담하는 사업비를 조합원에게 배분하기 위한 수단이기 때문에 그 높고 낮음은 조합원의 개별분담금 규모를 결정하는데 아무런 영향을 미치지 못한다. 그럼에도 비례율이 사업성을 대변하는 지표로 인식되고 있다.

본 연구는 재개발 및 재건축사업에서 사업성 지표로 인식되고 있는 비례율의 문제점을 파악하고 그 대안을 마련하는데 목적이 있다. 이러한 연구 목적을 수행하기 위하여 첫째, 재개발․재건축사업 분담금 배분을 위해 일반적으로 활용되고 있는 비례율 방식에 대한 이론적 고찰을 통해 문제점을 검토하였다. 둘째, 앞서 검토한 이론에 비추어 조합원의 분담금에 직접적인 영향을 주는 요인과 비례율의 문제점을 정성적 방법과 통계적인 방법 및 실사례분석을 통해 실증하였다. 셋째, 분석결과를 토대로 새로운 분담금 산정방식과 비례율을 대체할 수 있는 대안을 제시하였다.

연구결과는 정비구역 주민들에게 정비사업 시행을 통해 배정받을 수 있는 주택의 규모별 분담금 등에 대한 객관적인 정보를 제공하는데 활용될 수 있을 것이다. 또한 사업타당성에 대한 일률적인 기준을 제시함으로서 주민들의 신속한 의사결정을 유도할 수 있고, 재정비사업에 대한 갈등요인을 줄여 사업기간을 단축하는데 기여할 수 있을 것이다. 마지막으로 객관적이고 일률적인 정보를 통해 사업에 영향을 미치는 요인들을 사전에 파악함으로써 공공부문의 역할을 재검토하고 정책수립에 필요한 기초 자료로 활용될 수 있을 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 표 목 차 ⅳ
• 그림목차 ⅴ
• 논문개요 ⅵ
• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 가. 연구의 배경 1
• 나. 연구의 목적 5
• 2. 연구범위 및 연구방법 8
• 가. 연구의 범위 8
• 나. 연구의 방법 10
• 다. 연구의 흐름 12
• 3. 선행연구의 검토 14
• 가. 선행연구의 검토 14
• 나. 기존 연구와의 차별성 16
• Ⅱ. 재개발․재건축사업의 이론적 고찰 19
• 1. 주택정비사업의 개요 19
• 가. 주택정비사업의 목적 19
• 나. 뉴타운사업 20
• 2. 재개발․재건축사업 시행방식의 이해 21
• 가. 재개발사업방식 21
• 나. 재건축사업방식 21
• 다. 재개발․재건축사업 시행절차 22
• 3. 재개발․재건축사업의 사업성 분석에 대한 이론적 검토 23
• 가. 재개발․재건축사업의 사업성 분석 단계 검토 23
• 나. 재개발․재건축사업의 사업성 분석 27
• 4. 비례율방식의 한계 30
• 가. 비례율방식의 이론적 한계 30
• 나. 비례율 방식의 문제점 31
• Ⅲ. 연구의 설계 33
• 1. 연구의 가설 33
• 가. 비례율 방식의 필요성에 대한 고민 33
• 나. 연구가설 34
• 2. 표본의 선정 41
• 가. 서울지역 재개발․재건축 현황 41
• 나. 표본설계 42
• 다. 대상구역 현황 43
• 3. 변수의 설정 47
• 가. 종속변수 48
• 나. 수입요인 49
• 다. 지출요인 51
• 라. 개별요인 52
• 4. 연구의 모형 53
• Ⅳ. 실증분석 56
• 1. 표본의 특성 56
• 가. 표본의 일반적인 특성 56
• 나. 기술통계량 57
• 2. 실증분석 및 가설에 대한 검증 58
• 가. 다중회귀분석 결과 58
• 나. 가설검증 63
• 다. 분석결과에 대한 해석 66
• 3. 조합부담금 산정 사례분석 69
• 가. 사례분석 70
• 나. 분석결과에 대한 해석 73
• 4. 분석결과에 대한 종합논의 75
• 가. 다중회귀분석결과에 대한 논의 75
• 나. t검정결과에 대한 논의 76
• 다. 사례분석결과에 대한 논의 77
• Ⅴ. 결론 78
• 1. 연구결과의 요약 및 시사점 78
• 2. 연구의 한계 및 향후 연구과제 81
• 참고문헌 82
• ABSTRACT 84