분양가상한제도의 개선방안에 대한 사례 연구 : 세종시 / 행정중심복합도시 중심으로 = A case study on the improvement of the housing price ceiling system : Sejong city / multifunctional administrativeCity

국문 초록 (Abstract)

분양가상한제도는 2015년 4월 이후 민간부문의 주택건설공급 활성화 및 주택시장 정상화 기반 확대를 위한 주택법 개정(2014년 12월)에 따라 기존에 20세대 이상 공급되는 모든 공동주택에 대해 적용되어 시행해 오던 제도에 대해 공공택지에서 공급되는 공동주택에 대해서는 기존과 같이 분양가상한제의 의무 적용을 유지하고, 민간택지의 경우 주택가격이 급등할 우려가 있어 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 국토교통부 장관이 지정하는 지역의 공동주택에 대해서만 제한적으로 적용하게 되었다.
분양가상한제에 대한 논란은 제도의 시행과 함께 계속되어 왔으며, 경제상황과 부동산시장의 변화에 따라 분양가격의 규제와 자율화 적용, 규제방법과 규제의 정도는 계속 변화되어 왔다.
그러나 기존의 분양가상한제에 대한 논의와 선행연구들은 계속되는 분양가상한제도 자체의 폐지와 유지에 대한 논란에 따라 이론적인 논증 위주의 연구사례는 많으나, 분양가심의 결과에 대한 정보 공개도 부족한 상황으로 인해 실제 분양가상한제의 운영과정의 문제점과 분양가상한제 적용 결과에 대한 사례 연구는 부족한 것이 현실이었다. 따라서 본 연구를 통해 분양가상한제가 실제 어떻게 제도가 운영되고 있는지 확인하고 분양가심의를 통해 결정된 분양가격에 대한 실제 사례 분석을 통한 분양가 규제 제도의 운영과정의 문제점을 찾아보고 분양가심의 결과에 대한 타당성을 확인하여 분양가상한제 운영의 개선방안을 모색하고자 하였다.
본 연구는 세종시 행정중심복합도시 지역에서 2011년 이후 민간에서 분양한 24개 사업지를 대상으로 프로젝트별 사업내용에 대한 자료조사를 실시하고, 프로젝트별 분양가심의 결과 자료조사를 통해 택지비, 택지가산비, 건축비, 건축가산비에 대한 항목별 분양가심의 금액을 확인하였다.
분양가심의 결과 자료조사에 대한 비교 분석을 통해 프로젝트별 전체 분양가격과 항목별 평당분양가격 및 항목별 구성 비율을 파악하고, 프로젝트별 분양시점의 차이에 따른 절대금액에 대한 가치 차이를 고려하여 항목별 가격의 적정성을 확인하기 위한 평당분양가격의 항목별 변동률(평균가 대비)을 산정하여 프로젝트별 전체 분양가격의 변동률과 항목별 금액의 변동률에 대한 비교 분석을 실시하였다.
그리고, 분양가심의를 통해 항목별 분양가심의 금액이 결정되는 과정을 확인하고, 가산비 적용의 타당성에 대한 분석을 통해 분양가심의 운영과정의 문제점을 도출하고 분양가상한제의 가산비 적용기준의 체계화 및 분양가상한제 운영과정의 절차 개선 방안을 제안하였다.
본 연구는 분양가상한제도의 지속적 운영 및 적용범위의 확대 가능성에 따른 연구의 유효성, 연구의 사례조사 자료에 대한 실증적 가치, 후속연구 진행시 선행연구로서의 높은 활용가치 등의 부분에서 연구의 의의가 있다고 볼 수 있다.



핵심주제어 : 분양가상한제, 분양가산출, 토지비, 건축비, 가산비,
분양가심의위원회

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 1.1 연구 배경 및 목적 1
• 1.1.1 연구의 배경 1
• 1.1.2 연구의 목적 2
• 1.2 연구 범위 및 방법 3
• 1.2.1 연구의 범위 3
• 1.2.2 연구의 방법 4
• 1.2.3 연구의 흐름 5
• 제 2 장 분양가상한제도의 이론적 고찰 7
• 2.1 분양가상한제의 의의 7
• 2.1.1 도입배경 7
• 2.1.2 제도의 변천 8
• 2.2 분양가상한제의 주요내용 12
• 2.2.1 적용대상 및 내용 12
• 2.2.2 분양가격 산정방법 13
• 2.2.3 제도의 운영 및 분양가심의위원회 23
• 2.3 선행연구 분석 및 주요쟁점 24
• 2.3.1 선행연구 분석 24
• 2.3.2 분양가 규제의 주요쟁점 사항 27
• 2.4 본 연구의 이론적 틀 28
• 2.4.1 분양가 규제에 따른 문제점 28
• 2.4.2 연구의 차별성 29
• 2.4.3 분석의 틀 30
• 제 3 장 분양가상한제도의 운영사례 조사 31
• 3.1 사례조사 개요 31
• 3.1.1 사례조사 지역 31
• 3.1.2 사례조사 방법 36
• 3.2 사례조사 결과 36
• 3.2.1 프로젝트별 분양가심의 결과 36
• 3.2.2 항목별 평당분양가격 40
• 3.2.3 평당분양가격의 항목별 비율 42
• 제 4 장 결과분석 44
• 4.1 사례조사 결과 분석 44
• 4.1.1 항목별 평당분양가격 분석 44
• 4.1.2 평당분양가격의 항목별 비율 분석 46
• 4.1.3 평당분양가격의 항목별 변동률 분석 47
• 4.2 분양가심의 절차 분석 51
• 4.2.1 항목별 분양가격의 결정 51
• 4.2.2 가산비 적용의 타당성 검토 51
• 4.3 분양가상한제도 개선방안 제안 52
• 4.3.1 가산비 적용 기준의 체계화 52
• 4.3.2 분양가상한제 운영과정의 절차 개선 53
• 제 5 장 결 론 54
• 5.1 연구요약 및 결론 54
• 5.2 연구의 한계 및 향후 과제 54
• 참 고 문 헌 56
• ABSTRACT 58