주택시장 및 도시 특성을 이용한 공시가격 결정 개선방안 연구

국문 초록 (Abstract)

국 문 초 록

주택시장 및 도시 특성을 이용한
공시가격 결정 개선방안 연구

이 근 복

영산대학교 일반대학원 부동산학과

지도교수 서 정 렬

본 연구의 목적은 현재 정부 및 지자체가 책정하여 공시하는 공시가격 조사·산정 방식에 대해 공시가격과 상호 연동되어 가장 큰 영향을 미치는 지가변동률을 이용하여 부동산공시가격 책정에 대한 시사점과 개선방안을 제시하는데 있다.

연구의 방법은 지가변동률과 관련된 선행연구들의 검토를 통해 주택 및 도시 특성요인들의 변수를 수집하고, 변수들 간의 다중공선성 해결을 위해 상관분석을 실시한 후 분석대상을 전국, 서울·수도권, 비수도권으로 나누어 다중회귀분석을 실시하였다. 본 연구의 공간적 범위는 보다 세부적이고 미시적인 영향을 반영하기 위해 전국 228개의 시·군·구를 분석의 기초단위로 설정하고, 시간적 범위로는 지가변동률을 포함한 13개의 주택 및 도시 특성변수들로 2014년부터 2018년까지의 5년간 평균값을 사용하였다. 이는 해당 시·군·구의 지표값이 연도별로 차이를 보여 단기적으로 특정변수의 영향력이 일반적 추이와 달라지는 것을 보정하고 이 기간 동안 축척된 지역 특성변화의 영향력을 알아보기 위함이다.

분석결과, 지가변동률에 영향을 미치는 유의한 변수로는 서울·수도권을 대상으로 한 경우 아파트 분양가격, 청약경쟁률, 인구증가율, 계획적 개발도시 더미, 공동주택 공시가격 더미변수인 것으로 나타났다. 서울·수도권의 지가상승 요인은 높은 분양가와 청약경쟁률로서 분양시장이 활발한 지역, 계획적 개발도시 조성으로 인구가 증가한 지역, 공동주택 공시가격이 전국 평균을 상회하는 지역임을 알 수 있었다. 비수도권을 대상으로 한 경우에는 아파트 분양가격, 청약경쟁률, 인구증가율, 미분양 주택 수, 토지거래 면적, 공동주택 공시가격 더미변수 인 것으로 나타났다. 비수도권은 서울·수도권과 같이 아파트 분양시장의 흐름이 지가상승을 견인하였지만, 미분양 주택 수에 따라 지가가 상승 또는 하락 할 수 있어 분양시장보다는 부동산시장 경기가 지가변동의 요인이 될 가능성이 크다는 결론을 얻었다.

본 연구의 결론을 종합하면, 지역별 지가변동률에 영향을 미치는 요인은 지역의 주택시장과 도시 특성에 따라 다소 차이가 존재한다는 것을 확인하였다. 따라서 지역간 지가변동 요인의 차이를 토대로 본 연구가 밝히고자 한 지역별 공시가격의 결정에 대해 구체적인 개선방안과 시사점을 다음과 같이 제시하고자 한다.
첫째, 지자체별 개별공시지가·개별주택가격 산정시에 지역별 주택시장 특성과 도시 특성을 고려한 지가변동률을 반영할 필요가 있다는 것이다. 단순히 주택유형, 용도지역과 이용상황 등을 고려한 공시가격 책정보다는 그 지역의 주택시장과 도시 특성들을 충분히 고려한 책정이 필요한 이유이다.
둘째, 지방 분권화에 따라 지가변동률을 이용한 공시가격 산정을 지자체가 먼저 산정하는 역(逆)산정방식 또는 지자체가 산정하는 일원화 방식을 검토할 필요가 있다는 것이다. 이는 그 지역실정을 가장 잘 아는 지자체가 지역별 부동산시장과 경기변동의 특성들을 미시적인 관점에서 충분히 고려할 가능성이 크기 때문이다.

본 연구에서는 지역별 주택시장 특성과 도시 특성에 따라 지역별 지가상승 요인이 다르다는 것을 검증하고, 지역별 지가변동률의 특성을 반영한 공정한 공시가격 책정방안에 대해 개선방안을 제시하고자 하였다. 하지만 본 연구의 일정한 성과에도 불구하고 부동산 공시가격 현실화 및 공시가격 책정과 관련하여 꾸준히 제기되고 있는 형평성 문제에 대해 이와 관련된 추가 연구의 필요성을 강조하고자 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Abstract

A Study on Improvement of Disclosure Pricing Confirmation
using Housing market and urban characteristics

Lee, kun bok

Department of Real Estate
Graduate School of Youngsan University

Adviser : Suh, Jeong Yeal

The purpose of this study is to suggest the improvement measures and implications for the transparency and equity of published pricing, which are currently investigated and calculated by the government and local governments, using land price volatility over the last five years.
The method collected variables of housing and urban characteristics by reviewing previous studies related to land price volatility. After solving the multicollinearity between the variables, the correlation analysis was carried out, and then the multiple regression analysis was performed by dividing the spatial scope for analysis into nationwide, Seoul, metropolitan, and non-capital regions.
The spatial scope of this study set 228 cities, counties, and districts as the basic unit of analysis to reflect more detailed and microscopic effects. For the temporal range, we used the average of five years from 2014 to 2018 with 13 housing and urban characteristic variables including land price change.
This supplemented the fact that the indicator values of cities, counties, and districts differed by year, so that the influence of certain variables differed from the general trends in the short run. That is to determine the impact of regional feature changes accumulated during this period.
As a result, significant variables influencing land price volatility were apartment pre-sale price, subscription competition rate, population growth rate, planned development city dummy, and public housing announcement price dummy.
The factors land price increases in Seoul and the metropolitan area were high pre-sale prices and subscription competition, showing that the predominant market for pre-sale market was active, the area where the population increased due to the planned development of the city, and the public housing prices exceeded the national average.
In the non-capital region, the market for apartment sales, like Seoul and the capital region, led to a rise in land prices. However, land prices may rise or fall depending on the number of unsold homes. Therefore, we concluded that economic fluctuations in the Real Estate Market is more likely to be a factor of land price volatility than the pre-sale market.
In conclusion, this study found that the factors affecting the regional price fluctuation rate differ slightly depending on the housing market and urban characteristics of the region. Therefore, based on the differences in the regional price volatility factors, this study suggests specific improvement measures and implications for the determination of the disclosure price for each region.
First, it is necessary to reflect the rate of change in land price considering the characteristics of the housing market and the characteristics of the city when calculating individual public land prices and individual housing prices by Local governments. This is why it is necessary to consider the housing market and urban characteristics of the region rather than the public pricing based on the type of housing, the area of use and the situation of use.
Second, due to decentralization, it is necessary to consider the inverse calculation method that the local government first calculates the disclosure price using land price volatility, or the unification method that the local government calculates. This is because local governments, who know the local situation best, are likely to consider the characteristics of regional real estate markets and economic fluctuations from a micro perspective.
The purpose of this study is to verify that the factors of land price increase are different according to the characteristics of the housing market and city of each region, and to propose an alternative method for fair disclosure pricing that reflects the characteristics of regional price changes.
Despite the achievements of this study, further research on the issue of equity that is constantly raised in relation to realization of real estate disclosure prices and disclosure pricing is needed.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경과 목적 1
• 2. 연구의 범위와 방법 2
• 가. 연구의 범위 2
• 나. 연구의 방법 3
• 다. 연구의 흐름 4
• Ⅱ. 이론 및 선행연구 고찰 7
• 1. 지가변동률 7
• 가. 지가변동률 개요 7
• 나. 지가변동률 조사방법 9
• 다. 지가변동률 산정과정 및 방법 11
• 라. 지가변동률 조사체계의 변천 14
• 마. 지가통계 주요 해외사례 28
• 2. 부동산공시가격 조사·산정체계 29
• 가. 토지 공시가격 조사·산정체계 36
• 나. 단독주택 공시가격 조사·산정체계 46
• 다. 공동주택 공시가격 조사·산정체계 56
• 3. 선행연구 고찰 61
• 가. 거시경제변수를 지가변동요인으로 한 선행연구 61
• 나. 토지정책 및 개발사업을 지가변동요인으로 한 선행연구 66
• 다. 지역별 특성을 지가변동요인으로 한 선행연구 71
• 라. 부동산 공시가격과 관련한 선행연구 73
• 4. 선행연구 검토와 차별성 75
• Ⅲ. 부동산시장 동향 및 공시가격 특성 77
• 1. 지가동향 77
• 가. 최근 지가동향 분석 77
• 나. 권역별 지가동향 81
• 다. 지역별 지가변동 추이 83
• 2. 주택가격동향 84
• 가. 주택가격 산정방법 85
• 나. 전국 주택가격동향 89
• 다. 지역별 주택시장 특성 98
• 3. 토지거래량 추이 100
• 가. 연도별 전체 및 순수토지 거래량 추이 100
• 나. 권역별 주요도시 지가 및 토지거래량 추이 104
• 4. 지가변동률과 공시가격 특성 107
• 가. 지역별 개별공시지가 특성 107
• 나. 연도별 지가변동률과 공시가격 상승률 112
• Ⅳ. 지가변동률의 영향요인에 대한 실증분석 115
• 1. 자료의 구축 115
• 가. 종속변수의 선정 115
• 나. 독립변수의 선정 116
• 다. 변수의 구성 121
• 2. 기초 통계 분석 124
• 가. 분석의 모형 124
• 나. 기초통계량 분석 126
• 다. 상관관계 분석 128
• 3. 지가변동률에 영향을 미치는 주택시장 및 도시 특성 분석 131
• 가. 전국 지가변동 영향요인 분석 131
• 나. 서울·수도권 지가변동 영향요인 분석 133
• 다. 비수도권 지가변동 영향요인 분석 135
• 라. 지역별 지가변동 영향요인 비교 138
• Ⅴ. 결론 141
• 1. 연구 결과의 요약 및 시사점 141
• 2. 연구의 한계와 과제 144
• 참고문헌 146
• 국문초록 152

참고문헌 (Reference)

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