抵當權과 不動産利用權의 關係에 관한 硏究

국문 초록 (Abstract)

담보권과 이용권이 충돌하는 경우에 양자를 규제하는데 있어서는 담보권자담보권설정자이용권자경락인 등의 이해를 고려함과 동시에 담보부동산 이용의 촉진과 건물보존 등과 같은 사회경제적 요청을 실현하지 않으면 안 될 것이다. 따라서 이러한 요소들을 다루는 데 있어서는 당사자 각자의 이해의 성질과 내용을 밝히고 그 조절을 모색할 필요가 있다.
담보권과 이용권이 충돌하는 경우에 이를 법적으로 규제하는 기본적인 법리는 우선적 효력이다. 물권의 우선적 효력에 의한 이해조절은 당사자간의 불측의 손해를 방지하는 데 가장 적합하다. 따라서 담보권설정 후에 이용권이 성립되었다면 이 이용권은 담보권보다 열위이므로 담보권이 실행되어 목적부동산이 경락되면 이용권이 소멸되는 것은 당연하다. 그러나 담보권실행에 의한 이용권의 소멸을 방지하고 또 이에 의해 목적부동산상의 건물이 헐리는 등의 사회경제상의 불이익을 피하는 것은 민법의 중요한 임무이다.
목적부동산이 경락된 경우에 경락인에게 이용권을 주장할 수 있는 제도 중 중요한 것은 법정지상권과 부동산임차권이다. 그런데 이러한 이용권이 어디까지 담보권자의 유리한 직위를 제약하는가, 또 그 제약의 한계를 어디에서 찾을 것인가가 다투어지고 바로 이 점이 해석상의 문제가 된다.
저당권과 법정지상권에 있어서는 대체로 용익권의 강화를 위해 용익권성립에 의한 건물보존이라는 공익상 요청을 상당한 정도까지 인정하고 있음을 알 수 있다. 법정지상권은 등기 없이도 토지소유자뿐만 아니라 그 전득자에게도 대항할 수 있다.
저당권과 부동산임차권에 있어서는 대항력을 갖춘 임차권은 명실공히 임차권의 물권화가 실현되어 있다고 본다. 특히 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택임차권은 그 등기 없이도 임차인 단독으로 대항력을 갖출 수 있을 뿐만 아니라 임대차계약서상에 확정일자를 갖추면 우선특권이 인정되기 때문에 주택임차인의 지위가 더욱 강화되었다. 또한 이 우선특권의 인정에 의해 해석상의 대립이 있었던 중간임차인의 법적 지위에 관해 이를 입법적으로 해결하였다.
사견으로는 전세권과 등기된 임차권을 그 효력에 있어서 구별하지 말고 또한 등기된 임차권에 우선변제권을 인정하는 방법이 어떨까 한다. 이렇게 하면 주택 이외의 중간임차인을 보호할 수 있을 뿐만 아니라 중간임차인과 선순위저당권자후순위저당권자 그리고 경락인간에 조화를 이룰 수 있다고 본다.