부동산 정보화정책의 영향요인에 관한 연구 : 공공 및 민간 사용자 인식분석을 중심으로

경정익 暻園大學校 2011 국내박사

부동산 정보화정책은 그 동안 많은 예산과 인력을 투입하여 양적인 발전을 하였으며, 이제는 협업과 통합에 의한 고도화로 질적인 발전을 통해 내부업무의 효율화와 대국민 서비스의 질을 향상시켜야 할 것이다. 따라서 부동산 정보화정책 추진의 효율성을 위한 활발한 연구가 필요한 시점인 것이다. 본 연구의 목적은 부동산 정보화정책의 불확실성을 최소화하고 정책목표를 달성하기 위해 성공적인 부동산 정보화정책의 개념 설정을 통한 영향요인을 밝히고 그에 따른 정책추진 방향을 제시하고자 하는 것이다. 연구결과를 요약해 보면, 성공적인 부동산 정보화정책의 개념은 “정보통신기술에 의한 정보의 생산·유통·활용으로 부동산 현상이나 활동의 능률성과 효과성을 기해 정부의 성과 달성과 대국민 서비스의 질을 향상시킨 정부기관의 제반 활동”으로 설정하였다. 또한 성공적인 부동산 정보화정책의 영향요인을 알아보기 위해 중앙 및 지방공무원과 공기업 담당자, 부동산 공인중개사 그리고 전문가 등 3개 그룹을 대상으로 설문조사와 면담을 통해 실증분석을 실시하였다. 그 결과 밝혀진 영향요인은 부동산 정보화 추진 리더십, 사용자 중심적 접근, 기술적 역량 및 적용, 정책평가 이다. 첫째, 부동산 정보화 추진 리더십 요인으로, 부동산 정보화정책을 성공적으로 추진하기 위해서는 대통령으로 부터 장관과 단체장의 강력한 리더십이 그 어느 요인보다도 중요한 것이다. 둘째, 사용자 중심적 정책 추진으로 부동산 정보화정책을 추진한 결과로 나타날 산출물을 상정하고, 실제 사용자를 정책추진 과정에 참여시킴으로서 사용자의 의견과 요구를 충분히 수렴하여 반영하고, 사용자 입장으로 관점을 전환하여 설계하고 집행하는 실질적인 인식의 전환이 필요하다. 셋째, 기술적 역량과 적용으로 부동산 정보화정책은 최신 정보기술을 적용하여 one-stop service가 가능하도록 통합과 고도화된 정보시스템 구축으로 상호운용성(interoperability)이 보장될 수 있도록 하여야 할 것이다. 넷째, 체계적이며 실효성 있는 정책평가로 적시성 있고 이용자의 욕구에 맞는 평가가 되어야 하며, 평가의 출발에서 부터 이용자가 참여, 전문지식과 평가능력을 구비한 제3자에 의한 객관적인 평가가 되어야 할 것이다(정정길. 2010: 686). 다섯째, 효과성에 영향을 미치는 예산 편성 및 운영 요인은 정보자원관리를 강화하기 위해 정보화 조직이 정보화 예산 심의, 실질적인 기획 및 조정, 평가에 참여하고, 성과관리 기능을 수행할 수 있도록 개선되어야 할 것이다. 그리고 성공적인 부동산 정보화정책에 영향을 미치는 요인중 중요한 순서를 살펴보면, 능률성 측면에서는 정책평가, 추진 리더십, 사용자 중심 접근, 기술적 역량 및 적용 요인 순으로 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 효과성 측면에서는 추진 리더십, 기술적 역량 및 적용, 예산편성, 사용자 중심 접근 정책평가 순으로 나타났다. 즉 성공적인 부동산 정보화정책을 추진하기 위해서는 강력한 추진 리더십이 필요하며, 정책의 능률성을 기하기 위해서는 체계적인 정책평가가 중요하며, 효과성을 기하기 위해서는 기술적 역량 구비와 적용이 중요함을 알 수 있다. 본 연구는 부동산 정보화정책의 영향요인에 관해 처음으로 시도되는 연구로서 이론적 틀을 설계하는데 기여하고자 하였다. 그리고 부동산 정보화정책을 성공적으로 추진하기 위해서는 전담부서 신설 내지는 전문인력 확보와 정책에 대한 체계적인 사전 및 사후 정책평가 및 분석 그리고 부서의 위상 확립 등은 선결하여야 할 과제인 것이다. 향후에는 심층 깊은 연구를 통한 성공적인 부동산 정보화정책의 개념 설정과 함께 이를 객관적으로 측정할 수 있는 사회지표와 세부 측정요인 개발로 좀 더 실효성 있는 영향요인을 밝힐 수 있도록 하여야 할 것이다.

우리나라 정부 부동산 정책의 고찰

이재석 가천대학교 행정대학원 2013 국내석사

국 문 요 약 자산 가격에서의 버블이란 주식 또는 부동산 등의 가격이 그 본원적 가치에 비해 폭발적으로 상승한 경우를 말한다. 좀 더 세분화해서 나타내면 미래 가격이 상승할 것이라는 대중적 기대가 확산되면서 가격 인상이 촉발되는 현상이나 추세 변화를 이탈한 자산 가격의 상승하는 현상, 내재 가치를 초과한 자산 가격 상승 또는 일정 기간 동안 자산 가격이 상승하다가 폭락하는 현상, 가격 상승이 추가적인 상승 기대를 낳으면서 가격 상승이 지속되는 현상 등으로 구분할 수 있다. 버블은 이러한 모든 현상들을 ‘정상적 가격을 벗어난 현상’으로 요약할 수 있을 것이다. 정상적 가격이란 주택 시장이 정상적인 상태에 있을 때 형성되는 기초가격을 의미한다. 즉, 주택 시장이 항상 정상적인 메커니즘을 갖는다면 버블은 결코 존재할 수 없는 것이다. 부동산 시장은 부동산시장의 특성에 있어 일반 재화시장과는 다른 여러 가지 특성을 지니고 있다. 부동산 시장이 일반 재화시장과는 다른 특성을 가지는 것은 위치고정성, 내구성 등 부동산만이 가지고 있는 물리적, 경제적, 제도적 특성 때문이다. 부동산시장의 다른 재화와 다른 공급적, 수요적 특성으로 인해 버블이 발생하기도 한다. 버블의 유형은 그 발생형태나 소멸되는 과정을 기준으로 하여 비합리적 거품이론, 내재적 거품이론, 합리적 거품이론으로 나눌 수 있으며 부동산 시장의 버블이 그 정도가 심하면 자원이 부동산에 과도하게 분배되고 이러한 자원 배분의 왜곡을 통해 부동산 가격이 급상승이 발생되어 물가가 상승하고, 이로 인해 실질 임금이 하락되어 노동자들이 임금 인상을 요구하게 된다. 그리고 투기로 인한 부동산 가격이 상승하면 투기로 인한 불로소득이 발생하게 되며 이는 일부 계층만이 향유함으로써 소득 분배의 불평등이 심화된다. 이런 비관적 시각으로 비춰지고 있지만 한편으로는 경제의 활성화에 기여할 수 있다는 낙관적 분석을 할 수 있다. 부동산 버블은 작은 규모의 버블이 형성되었을 경우, 건설 투자와 가계 소비를 자극하여 경제를 활성화 할 수 있다는 측면이 있다. 한국정부의 부동산 정책은 일관성의 부재로 경기상황에 따라 투기억제책과 경기부양책을 반복하는 즉흥적 대응적 정책이 다수였다. 80, 90년대의 개발정책당시의 부동산 가격상승은 한국의 경제성장과 맞물려 물가상승률과 더불어 형성되어왔고 그 후 부동산가격 상승은 한국의 문화적 특성을 배경으로 한 부의 형성수단으로서 쉽게 말해 투자수단으로서의 가치로 평가되어 온 경향이 컸었다. 선조치적 정책 추진이 미약하고 부동산 가격의 양극화 현상을 초래했으며 부동산정책의 위상이 흔들리는 결과를 초래하였다. 한국정부의 부동산 정책은 일관성과 신뢰성을 확립하여야 하며 부동산 정책이 선조치적으로 추진해야 하고 부동산정책이 주거복지 목표를 설정, 지역화 차별화 전략을 수립하여 그 위상을 확립하여야 할 것이다. 현재 한국부동산가격이 비정상적인 수준에 있다. 그 거품이 경제상황에 맞게 현실적으로 조정되어가는 과정이 아닐까. 일정수준의 가격에 도달하면 그 가격은 상승과 하락의 주기를 반복하며 다시 안정된 부동산 시장을 형성하지 않을까하는 판단을 내린다. 새로운 정부가 출범하고 또 다른 부동산 경기 부양책을 내놓고 있다. 불가피한 선택이겠지만 미래 지향적, 거시적 계획을 수립하여 부동산이 투자나 투기의 목적이 아닌 실 주거의 목적으로 인식될 수 있게 하는 정책을 수립하는 것이 옳지 않을까하는 판단을 한다.

不動産 投資政策에 관한 考察 : 투기억제책을 중심으로

장규진 漢陽大學校 1993 국내석사

정부의 부동산 정책 효과와 정책적 과제 : 참여정부의 주택가격을 중심으로

김태호 한양대학교 행정·자치대학원 2008 국내석사

참여정부에서는 2003년도부터 부동산 시장 안정을 위해 다양하고 많은 정책들을 쏟아냈다. 그러나 발표하는 부동산 정책마다 효과가 없거나, 부작용이 더 크거나, 새로운 문제를 낳아왔으며, 특히 2006년 가을 부동산 가격의 급등으로 인해 국민의 부동산 정책에 대한 신뢰도는 추락할 대로 추락하였다. 이에 과연 참여정부의 부동산 정책들이 시장가격 안정에 전혀 효과가 없었는지 통계적으로 검증해 보고, 참여정부의 부동산 정책 중 정책목표를 달성 혹은 실패한 정책을 분류하여 앞으로의 부동산 정책입안에 제언을 하고자 하였다. 본 연구에서는 부동산 가격결정이론 및 부동산 경기변동에 대한 이론을 고찰하고, 참여정부의 부동산 정책에 대한 내용을 정책수단별로 분류하여 정리하였다. 또한 주택 가격에 대한 통계자료를 분석하여 서울지역을 중심으로 각 정책들이 부동산 가격 안정에 효과가 있었는지를 평가하였다. 이러한 분석을 토대로 정책의 일관성과 목적 달성 여부를 평가하고 바람직한 정책방향을 제시하는데 본 연구의 목적이 있다. 본 연구의 연구범위는 다음과 같다. 첫째, 부동산 정책은 2003년부터 참여정부가 발표한 정책들을 그 내용을 하였고, 둘째, 부동산 정책의 효과가 미치는 부동산 시장은 서울의 아파트 시장으로 범위를 한정하였으며 지역적 영향의 차이를 고려하여 한강 이남과 이북을 구분하여 부동산 시장의 현황을 파악하였다. 본 연구의 연구방법으로는 국내외 발표된 논문 및 문헌 등을 중심으로 하는 문헌 연구와 함께 국민은행, 통계청, 부동산 뱅크 등의 통계자료를 분석하는 방법을 사용하였다. 참여정부 기간 동안의 정부 정책의 효과성 여부 판단을 위해서는 정책발표시점 전후의 가격을 비교 분석하는 전후비교법을 사용하였다. 참여정부의 부동산 정책은 크게 수요억제, 공급확대, 재건축 관련 정책으로 구분되며, 초창기에는 수요억제를 위한 정책이 주를 이루었다면 2006년 하반기부터는 공급확대 정책이 주를 이루었음을 을 알 수 있었다. 따라서 참여정부의 부동산 정책은 헌법과도 같은 부동산 정책을 만들겠다는 당초의 공언과는 달리 부동산 시장흐름에 정책방향도 변경되어왔다고 할 수 있다. 앞으로 정부는 정책을 입안하고 발표하기에 앞서 전국적인 데이터의 세밀한 분석을 통하여 단기적 시각에서가 아니라 장기적인 안목을 가지고 정책을 입안하여야 할 것이다. The Participatory Government has released numerous and various real estate policies to make stabilize the real estate market. But every policy that government released was not effect and gave rise to many side effects and problems. Especially for the speedy rising of real estate’s price at the end of 2006, the public confidence for the real estate policy crashed into the depth. So in this thesis I would like to verify whether Participatory Government’s real estate polices have an effect on falling the real estate price through statistical data and advice to make effective real estate policy through the policies that achieve policy goal of Participatory Government. In this thesis, I study real estate price decision theory and a theory about business fluctuation of real estate, then classify into policy means. And by analyzing statistical data about housing price, evaluate whether each policy had an effect on falling the real estate price in Seoul area. Through the result of such analysis, evaluating the consistence of The Participatory Government’s real estate policy and whether it achieved the goal is purpose of this thesis. The scope of this thesis is like below. First, the timely scope is within the period of Participatory Government, from 2003. Second, the spatial scope is within the real estate market place of Seoul, separating into two area; north of Han-river and south of Han-river. Documentary study and analyzing statistical data are used as a method of this study. The Participatory Government’s real estate polices are classified as demand control, supply enlargement and polices about reconstruction. In the early years of Participatory Government, demand control polices are main but from the second half of 2006, the supply enlargement polices became main. Thus, The Participatory Government’s real estate polices have been changed in accordance with the condition of real estate market. In the future, government has to make real estate polices not in the short view but in the long view through close analyzing nationwide data.

글로벌時代의 先進 不動産政策 方向에 관한 硏究

김용덕 漢陽大學校 行政·自治大學院 2009 국내석사

世界 經濟危機의 역사적 배경은 미국의 부동산 버블의 붕괴로 진단되어 진다. 미국의 부동산 버블 형성의 원인은 2000년대 초반의 IT 버블 붕괴로 인한 경기침체를 벗어나기 위해 저금리 정책과 금융시장완화 정책을 유지한데서 비롯된다. 이러한 저금리 정책과 함께 그에 따른 중국 등 신흥국가나 산유국 등으로부터의 대규모 외국자본 유입은 미국 주택시장의 과열과 차입에 의한 소비증가 등을 초래하였다. 또한 미국의 모기지 전문 대출기관들은 부동산 활황을 틈타 대출자금을 조달하기 위하여 기초자산이 주택저당채권인 주택저당담보부증권(MBS:mortgage Backed Securities)이나 모기지 채권을 대량으로 발행하였고, 투자은행들이 이를 사들여 다시 회사채나 금융회사의 대출채권 등을 한데 묶어 합성하여 信用派生商品인 부채담보부증권(CDO:Collateralized Debt Obligation)을 유동화시켰다. 또한 다수의 MBS를 묶은 종합채권인 CDO를 발행할 때, 기초자산의 채무불이행 등이 발생 시 손실액 또는 일정금액을 보전 받기로 약정하는 거래를 상품화한 신용부도스왑(CDS:Credit Default Swap)이 발행되었다. 전 세계 CDS의 규모는 2008년 11월 현재 40∼60조 달러로, 전 세계 GDP 규모하고 비슷하며 동시에 전 세계 금융자산의 1/3 정도가 되는 것으로 추정된다. 그러나 낮은 이자율, 손쉬운 대출과 주택가격의 급등은 소득이 충분치 않은 家計들이 무분별하게 대출을 받아 주택을 구입하게끔 하였으나, 2006년 중반부터 주택의 過剩供給으로 인해 가격이 하락하기 시작하면서 많은 서브프라임 대출 가계들이 대출이자를 지불하지 못하고 債務不履行 상태에 빠지게 되었다. 또한 미국 주택가격의 하락으로 CDO에 포함되어 있는 MBS가 부실화 되면서, 주택담보대출 연체율이 높아져 CDO 역시 부실화되고, 결국 CDS의 값어치가 크게 하락하면서 이들 CDS와 CDO를 보유한 金融機關은 2007년 4분기부터 엄청난 규모의 적자를 기록하면서 리먼 브라더스와 같은 세계적인 투자은행이 청산하고 글로벌 경제위기로까지 이어지게 된 것이다. 이처럼 金融工學의 발달이 만들어 낸 派生金融商品의 큰 부분은 대체로 부동산자산을 기초로 하고 있기 때문에 부동산자산 가치의 하락은 금융기관의 부실로 이어지는 연쇄적 반응을 가져와 부동산시장과 금융시장은 不可分의 共生關係에 있다고 해도 과언이 아닐 것이다. 따라서 경제 활성화를 위해서는 무엇보다도 효율적인 부동산정책의 추진이 중요하다 하겠다. 그러나, 과거의 부동산정책은 다른 정책들과의 병행보다는 租稅政策 中心(양도세, 보유세 등의 부담 증가) 또는 공급확대 정책 중심으로만 대책을 세워 不動産市場을 안정시키려 하는 경향이 많았다. 글로벌 경제위기 하에서 국내 경제 활성화와 함께 先進 不動産政策을 추진하기 위해서는 개별 정책수단의 정합성도 중요하지만 타 정책과의 보완적 병행(政策調合, policy mix)을 통해 정책의 시너지 효과를 제고하는 것이 바람직하다고 할 것이다. 정부의 각종 규제완화 정책으로 인한 일시적인 부작용(가격급등, 투기유발 등) 우려는 금융정책과 투명성 제고 정책의 조합을 통해 해소할 수 있다. 특히, 효율적인 金融政策의 경우는 각종 규제완화 과정에서 한계기업의 희생이 없도록 기업 구조조정을 촉진하는 역할도 담당하기 때문이다. 구체적으로 부동산관련 정책들이 실효성을 거두기 위해서는 조세감면을 통해 거래활성화와 소비진작을 유도하고, 대출규제를 견고히 하되 미분양 주택 관련 금융지원을 하고, 실거래가 신고를 정착시켜 시장의 透明性을 높이며, 재건축 규제 등을 완화하여 정부 재정투자 없이 경기부양에 기여할 수 있게 해야 한다. 이러한 관련 정책들을 추진하면서 가장 중요한 것은 단기적으로는 시장 활성화를, 중장기적으로는 시장 안정화를 도모하기 위해서 시기적절하고 지속가능한, 그리고 내용에 따라서는 한시적으로만 적용해야 할 관련 정책들의 하모니를 이루는 것이다. 침체된 시장을 구제하기 위해 무차별적인 정책 쏟아내기가 아닌 긴 안목을 가지고 넓은 정책을 펴야 하는 것이다. 그리고 위기대응능력을 갖추기 위해서 점진적인 증세정책 등 장기적인 안목으로 국가재정안정확보 방안을 준비해야 한다. 그래야만 제2, 제3의 위기에도 선제적으로 대응할 수 있으며, 그 피해를 최소화 할 수 있기 때문이다. 또한 과학기술의 발달과 친환경 녹색산업의 성장 등에 따른 미래사회에 대비한 不動産政策이 필요하다. 그러나 무엇보다도 한국은 저출산과 함께 세계에서 가장 빠른 高齡化가 진행되고 있기 때문에 人口構造 變化에 대한 대비책이 절실하다고 할 것이다. 不動産市場에 가장 근본적이고 직접적인 영향을 미치는 것이 인구구조이기 때문이다. 총인구의 감소는 먼저 내수를 크게 위축하고, 생산가능인구의 감소가 질 좋은 노동력의 부족으로 저성장을 야기할 수 있다. 또한 그동안 교육ㆍ주택시장에서 주요 수요층을 형성했던 베이비붐 세대의 은퇴는 소비 및 주택수요의 둔화로 이어진다. 특히 인구수의 감소에도 불구하고 1인 가구나 부부 가구 등의 가구 수 증가는 주택수요를 대형에서 중소형 위주로 변화시킬 전망이다. 따라서 주택수급계획을 재검토하고, 도심 재개발ㆍ재건축 등을 통해 1인 가구나 부부 가구를 위한 중소형 주택 위주의 공급 정책을 추진하는 바람직할 것이다. 또한 未來 不動産市場 展望을 고려하여 종합부동산세 등 부동산 투기를 전제로 만들어진 세제나 제도 등은 재검토할 필요가 있다. 또한 부동산가격 하락 시 金融市場의 불안을 동반할 수 있기 때문에 주택담보대출비율 등은 현행 수준을 유지할 필요가 있다. 부동산가격이 하락하면 금융기관의 부실을 유발하여 경제위기로 이어지고, 부동산가격이 상승하면 가계의 순자산가치가 상승함에 따라 부동산수요가 증가하고 이는 다시 민간소비를 촉진하는 결과를 낳는다. 이처럼 부동산시장과 금융시장은 不可分의 共生關係에 있다. 세계 경제질서가 기존의 經濟放任的 新自由主義에서 多者主義로, 정부의 시장개입과 규제ㆍ감독 기능이 강화되는 새로운 금융패러다임의 시대로 변화하고 있기 때문에, 이에 발맞추어 앞으로 부동산정책은 개별정책들의 整合이 아닌 보다 세련되고 발전된 조세정책ㆍ금융정책ㆍ투명성제고정책ㆍ규제완화정책 등 부동산과 관련된 정책들의 政策調合(policy mix)을 통해서 정책의 시너지효과를 창출해야 한다. 부동산시장은 실생활과 가장 밀접한 관계이기도 하지만, 경제분야에서 가장 거대한 시장이기도 하기 때문에 효율적인 부동산정책은 그만큼 중요하다. 세계 속의 글로벌 선진 한국을 만들기 위해서는 무엇보다도 주거의 안정이 선행되어야 한다. 그렇기 때문에 세련되고 발전된 政策調合을 통한 글로벌 시대의 先進 不動産政策이 되어야 한다.

부동산 조세개편이 부동산 거래에 미치는 영향 : 참여정부의 부동산 조세개편을 중심으로

전미자 한양대학교 행정·자치대학원 2007 국내석사

Four years has been passed since president Roh Moo-Hyun's "During those periods the diverse administration has made various policies to cope with soaring property price. Among them, tax policy was one of the top item. This can be easily understood through the series of policies which they made, such as, new dual taxation system on landholdings, taxation on total household real estate assets, swift adjustments on standard of tax assessments, large scale tax audits. In dealing with real estate problems, tax manipulation is a kind of technique which aims to control supply and demand by lowering the gains through the real estate holdings. This, in short, is to stabilize the price through demand control. so, they tried hard in solving real estate problem through the stabilization of the real estate prices. But, it looks, this also creates serious problem when they use this tax manipulation technique excessively. For these reason, in this thesis, analysis has been made on real estate taxation policies by the "participatory government" and their influences to real estate market. As a result, suggestions are made on a better direction for which the real estate policy should heads. And it is hope that there should be a solution which reflects real demand and not the demand from speculation. For this study, various reports and statistical data regarding real estate was used. For the understanding of present taxation situation, research papers and published books were used which covers real estate taxation and its history of progress. And about tax policies and taxation on total household real estate assets by the "participatory government", studies were made through theoretical analysis of its contents, and information from real estate internet sites and web site of the Ministry of Construction and Transportation. And through those information, it is analyzed that how the tax policies made by "participatory government" had affected real estate market. As "Participatory government" imposed tax on actual prices of land and houses from year 2006, actual trading volumes between 1st through 4th quarter of year 2006 and 1st quarter of 2007 were analyzed. It is obvious that the trade volume of the 4th quarter of 2006 is doubled the volume between year 2006 through 1st quarter of 2007. It is when the actual price system was imposed. And if it is compared to the time of November 15, 2006, and January 11, 2007, the time when government announced new real estate policies, the trade amount dropped by 10 percent than other period. As we reviewed as above, the "participatory government" has prepared various counter measures over real estate problems. Among them "tighter control over reconstruction permits", "application of actual prices in taxation", introduction of "new comprehensive real estate taxes", "designation of speculation area and of excessively speculative area", can be the core of the policies provided by the "participation government". For this study, it becomes obvious that tax policy and real estate market is closely related. Therefore, following alternative measures can be summarized through this study: (ⅰ) Establishment of tax policy as a supportive measure against real estate problems. (ⅱ) Preparation of relief measures on heavy capital gains taxes in the case of 2houses in one household. (ⅲ) Selective implementation in public housing development plan. (ⅳ) Establishment of housing supply policy which reflects market demand. (ⅴ) Preparation of measures for the normalization of the function of prices at real estate market. (ⅵ) Preparation of a measure which can solve the complexity in taxation structure. (ⅶ) Expansion of the supply of the residences for those who has actual demand and for low income households. (ⅷ) Keeping consistency in tax policy by the government. This is a sincere hope that above propositions can be a contribution to the stabilization of real estate prices and the betterment of the quality of life of people who wishes to live in a more comfortable residential environment. 노무현 대통령의 참여정부가 출범한지 4년이 지났다. 참여정부는 부동산 가격급등에 대응하고자 그동안 다양한 정책을 수립하여 왔으며, 조세정책은 그 가운데 핵심을 이루고 있다. 이는 종합부동산세를 신설한 것이나, 급속한 과표의 현실화, 가구별 합산과세, 대규모 세무조사 등의 사례를 통하여 확인되고 있다. 부동산문제를 다루는데 있어서 조세정책을 사용하는 것은 부동산보유의 수익률을 낮추어 부동산수요를 인위적으로 억제하려는 일종의 수요조절 정책이라 할 수 있다. 즉 수요조절을 통하여 가격안정화를 도모하려는 것이다. 하지만 부동산정책의 최우선 목표를 가격안정화에만 초점을 두고, 또 이를 위해 조세정책을 과도하게 사용하는 것 역시 심각한 문제를 발생시키고 있는 것으로 사료된다. 이에 본 연구는 참여정부의 부동산 조세정책을 분석하여 부동산 조제정책이 부동산거래에 미치는 영향을 규명하여 앞으로 부동산 조세정책이 나아가야 할 방향을 제시하여 더 이상 투기로 인한 수요가 아닌, 필요에 의한 진정한 수요가 창출될 수 있는 방안을 탐색하고자 한다. 이러한 연구목적을 위하여 기존의 관련 문헌연구 및 각종 통계자료를 활용하여 분석하였다. 부동산조세 및 조세의 변천과정에 대해서는 연구논문과 단행본을 활용하여 부동산조세의 실태를 파악하고, 참여정부의 부동산 조세정책 및 종합부동산세에 대해서는 이론적 검토와 현황분석 및 부동산 관련 홈페이지를 활용하여 참여정부가 내놓은 각종 부동산대책을 분석하였다. 또한 참여정부의 조세정책과 부동산거래 실태분석은 인터넷 웹 사이트 및 건설교통부 부동산사이트를 활용하여, 참여정부가 부동산 조세정책을 발표하면서 부동산거래에 어떠한 영향을 미쳤는지 검토·분석하였다. 참여정부가 2006년부터 실거래가 도입을 시행한 관계로 2006년 1~4분기까지와 2007년 1분기를 중심으로 아파트의 실 거래량을 분석하였다. 실거래가가 시행된 2006년부터 2007년 1분기까지의 분기별 거래량을 살펴보면 2006년 4분기에는 다른 분기의 거래량에 비해 약 2배 가까이나 거래량이 증가한 것을 알 수 있다. 하지만 2006년 11.15 대책 및 2007년 1.11 대책이 발표된 시점의 아파트 거래량을 비교하면, 다른 분기별 거래량과는 약 10배 가까이 거래량이 감소한 것으로 나타났다. 이와 같이 참여정부는 다양한 부동산대책을 수립하였고, 그 중 가장 핵심적인 “재건축규제의 강화”, “실거래가의 도입” “종합부동산세의 신설”, “투기지역 및 투기과열지구 등의 지정” 등을 지적할 수 있다. 이러한 대책들이 상호작용하여 아파트 거래량이 약 10배 가까이 감소한 것으로 추정된다. 그렇다고 아파트 가격상승의 불씨가 완전히 사라졌다고 단정하기는 어렵다. 본 연구 결과 조세정책과 부동산이 서로 밀접한 관계를 가지고 있는 관계로, 이와 관련된 대안을 요약하면 다음과 같다. (ⅰ) 부동산대책의 보완적 역할로써의 조세정책의 정립, (ⅱ) 1가구 2주택에 대한 양도세 중과 조치 완화 장치의 마련, (ⅲ) 주택공영개발 방식의 선별적 추진, (ⅳ) 시장수요에 걸 맞는 주택 공급정책 수립, (ⅴ) 부동산 시장의 가격기능 정상화 조치마련, (ⅵ) 과세구조의 복잡성 해소방안, (ⅶ) 주택 실수요자 및 서민층을 위한 주거공급 확대, (ⅷ) 정부조세정책의 일관성 유지 필요, 등을 제시하였다. 이러한 방안들이 부동산가격 안정화에도 도움이 되고, 국민들이 보다 쾌적한 주거공간에서 삶의 질을 한층 더 높일 수 있는 계기가 되었으면 한다.

2000年代 不動産政策의 基本方向에 關한 硏究

백봉기 漢陽大學校 1992 국내석사

住宅價格 上昇에 따른 不動産仲介業者 役割에 관한 硏究

김한석 漢陽大學校 1990 국내석사

不動産政策 變化에 따른 租稅政策 硏究

오준혁 한양대학교 공공정책대학원 2012 국내석사

국 문 요 약 부동산 정책은 매 정부마다 다른 정책기조를 보여 왔으며 그 시대의 시장여건과 반응에 따라 많은 변화를 주며 부동산 시장을 이끌어 왔다. 지난 수 십 년간 집권한 각 정부마다 부동산 시장의 안정을 위한다는 명목으로 부동산 시장이 과열되었을 때는 부동산 억제관련 정책을, 부동산 시장이 침체 되었을 때는 부동산 활성화 대책을 내놓는 등 정책에 변화를 시도하였고 지속적으로 부동산 정책을 시행하였다. 하지만, 역대 각 정부가 수많은 부동산 정책을 발표하고 시행하였음에도 불구하고 지금껏 일관성 없는 정책의 연속이라는 비난을 받고 있는 것이 현실이다. 또한, 각 정부별로 수많은 정책이 시행될 때마다 그 정책목표 달성을 위하여 부동산 조세정책이 함께 발표되고 시행되었다. 부동산시장의 안정은 각 정부의 바람이자 목표이기도 하다. 부동산시장의 안정은 경제성장과 사회문화적 요소, 인구의 변화 등에 따른 수요와 공급에 의하여 결정되어지므로 어느 하나의 정책만으로는 불가능하다. 먼저 시장위주의 기본정책을 수립하고 조세정책은 그 파급성과 효과를 철저하게 연구하고 보완하여 제한적인 보조 수단으로 사용하여야 한다. 조세감면과 중과 등 무분별한 대책을 지향하고 소수의 부유층만이 아닌 일반 서민들의 정책을 만들어 시행하여야 하며, 수요와 공급을 바르게 읽을 수 있는 정책을 만들어서 국내만이 아니라 해외 경제와 부동산 시장의 흐름도 읽어 반영할 수 있는 안정적인 제도가 필요하다. 본 연구에서는 과거의 부동산 정책의 변화에 따른 부동산 조세정책이 어떻게 다양한 변화를 나타내었는지를 분석하고 현재 시행중인 조세법을 기준으로 부동산 조세정책 중 거래단계와 보유단계, 양도단계의 주요 세목인 취득세와 재산세, 종합소득세, 양도소득세를 대상으로 하여 연구하였다. 개별 부동산정책이 부동산시장의 가격과 거래를 억제하거나 활성화 시키는데 사용한 방법들 중 조세정책이 빈번히 사용되어 왔음에도 불구하고 부동산시장이 안정되지 못하였음을 알 수 있었다. 부동산정책의 변화에 부동산 조세정책이 시장 조절의 역할로 사용되어 지고 있는 악순환을 되풀이 하지 않기 위해서는 장기적이고 안정적인 기본원칙을 바탕으로 일관성 있게 추진될 수 있는 조세정책이 필요하다. 또한 부동산세제의 과세형평과 소득재분배기능을 효과적으로 도모하면서 부동산 시장을 조화롭게 발전시킬 수 있으려면 부동산 세제에 대한 정비 및 개선이 선행되어야 하며 정책에 대한 국민적 신뢰도 얻어야 한다. 공정한 과세표준을 설정하고 적절한 세율을 적용하여 국민의 신뢰를 회복할 수 있는 부동산 정책과 조세정책이 시행되면 왜곡된 부동산시장의 질서도 바로잡고 국민의 삶과 질 향상은 물론 국가경쟁력도 강화시키는 결과를 가져올 수 있을 것이다.

부동산보유세의 문제점과 개선방안에 관한 연구 : A Study on Problems of the Real Estate Ownership Tax System and Their Solutions

장기범 한양대학교 행정대학원 2008 국내석사

Since inauguration of the Participatory Government, real estates centering about the apartment houses in Gangnam district have skyrocketed. The rising real estate prices has been 'a global phenomenon' due to the excessive liquidity accompanied by the lower interest rates; the prices of the houses in metropolitan areas of the United States, the United Kingdom and China have more than doubled every year. However, the Participatory Government has been confident in suppressing the real estate prices only if the government should be directly involved in the real estate markets to check the speculative demands for real estates assuming that the real estate markets are imperfect. Over the last 4 years, the Participatory Government has some 50 real estate policies or once every 3~4 months with such warning messages as "Although the real estate prices rise throughout the world, Korea will be an exception," "We will not fail to win the war against the speculations," "Please, pay the composite real estate tax. This tax system will not change until the end of our regime," etc. Nevertheless, the effects of each real estate price stabilization policy would not last long, rather causing the real estate prices to rise rapidly. The reason is that the Participatory Government has impromptu published tax-centered real estate price stabilization policies to check the speculative demands assuming that the real potential buyers would be speculative forces, rather than has supplied the houses required in the markets. After all, the anti-market real estate policies aimed at artificial downfall of the real estate prices have been over-issued only to amplify people's distrust of the policies. Ironically, the Participatory Government real estate policies have taught us a lesson that we would pay a great social cost if we should ignore the basic economic principle or the principle of supply and demand to insist on demand-checking policies and thereby loose the opportunities for supply of houses. In their October 29 counter-measures, the Participatory Government adopted the composite real estate tax system as one of the means to increase the tax for the real estate ownerships. Nevertheless, the real estate prices stabilized hither-to began to rise rapidly due to the ultra-low interest rates and excessive liquidity increased by the land compensations in the name of the balanced development of the national lands, and thus, the Participatory Government issued August 31 counter-measures intensifying the composite real estate tax system; the sum of real estate ownership by person was replaced with the sum of real estate ownership by family, while the ceiling subject to the tax was lowered from 0.9 billion wons to 0.6 billion wons. However, the effects of the new counter-measures would not last for more than several months. Thus, they would be followed by stronger real estate price stabilization measures characterized by financial regulation, opening of the construction cost to public and ceiling of the selling price. After all, the real estate markets could be stabilized. As discussed above, any real estate market stabilization measure would be less effective with the tax policies only but be more effective with other additional policies including financial ones. All in all, the policies made by non-professionals lacking a composite judgement about the real estate markets have resulted in skyrocketed housing prices painful to common people. Many experts opine that it would be desirable to use the tax policies as auxiliary policy tools for real estate market stabilization measures. Such regulative policies as open construction cost system and price ceiling system put forwards by the Participatory Government recently is expected to help stabilize the real estate markets during the rule of the Participatory Government. However, in a longer term, the real estate markets would be too contracted to supply the houses or have them transacted smoothly. Experts fear that these and other side-effects would make the new ambitious measures fail in the end. We have already witnessed that local constructors are insolvent due to the unsold apartment houses, and it is reported that the government will purchase the unsold houses to operate them as rental houses in order to check the incidence of massive insolvencies. Nevertheless, such incidence is spreading to the capital areas. Some experts say that it is necessary to comprehensively re-examine the real estate policies including real estate taxes rather than remedy the policy failure with people's tax payments used for purchases of unsold houses. To do so, it is essential to prevent the ideological populism polices made in short terms by non-professionals even at the law-making stage and thereby, poll experts' opinions extensively for multi-faceted review of policy alternatives. Since economy is very complicated with its sectors interlocked with each other, it is necessary to minimize the unexpected side-effects of real estate policies and thereby, recover people's trust of them. In this context, the real estate policies should be market-friendly without any taboos such as prohibition of reconstructions as desired by people rather than short-term regulations centered about anti-market real estate taxes. In addition, such tax bombs laid to check the overheated real estate markets earlier as the composite real estate tax should be reconsidered comprehensively because they are quite unbalanced with other asset taxes and because they transfer the responsibility for policy failure of the Participatory Government to the actual consumers for only the reason that they own houses. This study polled real estate experts' opinions and examined the foreign cases to address the problems of the composite real estate tax or one of the real estate tax policies introduced by the Participatory Government and thereby, suggest their solutions. So far, the successive governments have regarded any rapid rise of real estate prices as crisis of regime and thereby, have used some general short-term counter-measures, and have deregulated the real estate markets for recovery of economy when the unsold houses increased, receding the construction economy. Recently, the Participatory Government put forward some deregulations in some regions as the real estate markets are recessed. Although there must be no absolute real estate policy not amendable as much as the Constitution, what is most urgent now is to implement the real estate policies in a longer term and consistently to recover people's trust of the government policies. 참여정부 출범 후 강남아파트를 중심으로 부동산가격이 급등세를 보였다. 부동산 가격상승은 저금리를 동반한 과잉 유동성 등으로 ‘글로벌 현상’이기도 하였으며 미국?영국?중국의 대도시 지역에서도 집값은 매년 두 자릿수 이상 급등했다. 그러나 참여정부는 부동산시장은 불완전시장이기 때문에 직접 개입하여 투기수요만 누르면 부동산 값은 안정될 것으로 보고 “전 세계 부동산이 다 올라도 한국은 안 된다”, “투기와의 전쟁에서 반드시 승리한다”, “종부세 한 번 내보라. 정권 끝나도 제도는 안 바뀐다” 등의 경고 메시지와 함께 4년간 3∼4개월에 한번 꼴로 50여 차례의 크고 작은 부동산대책을 내놨다. 그러나 그때마다 부동산안정대책의 효과는 얼마가지 못하고 부동산가격 급등세가 이어졌다. 이는 참여정부의 부동산안정대책이 시장에서 원하는 주택공급보다는 실수요자를 투기세력으로 보고 주택가격이 급등할 때마다 임기응변적으로 조세위주의 투기수요 억제대책을 내놓기 때문이다. 결국 주택가격의 인위적인 하락에만 초점을 맞춘 반시장 부동산정책을 남발해 시장의 불신만 키운 결과라 하겠다. 결국 부동산문제는 경제의 기본원리인 수요공급의 원칙을 무시하고 수요억제정책에만 매달리다가 공급대책을 실기하면 얼마나 많은 사회적 비용이 뒤따르는지 알게 되는 계기가 되었다고 볼 수 있다. 참여정부의 부동산조세정책 중 보유관련 세제 강화방안의 하나로 종합부동산세를 10.29대책에서 도입하였다. 그러나 안정세를 보이던 부동산가격이 초저금리와 전 국토균형개발에 따른 토지보상금 등의 과잉유동성으로 다시 부동산가격이 급상승하자 참여정부는 종합부동산세제 내용을 더욱 강화하여 인별합산에서 가구별 합산, 과세대상 주택을 9억원에서 6억원으로 하향조정하는 등의 8.31대책을 내놓았다. 그러나 그 효과가 몇 달을 넘기지 못하였고 그래서 나온 부동산안정대책이 금융규제, 분양원가 공개 및 분양가 상한제 등이며 이로 인하여 부동산시장은 안정을 되찾았다. 이와 같이 부동산시장 안정대책은 조세규제정책만으로는 한계가 있고 금융정책 등과 같은 다른 정책과 복합적으로 추진하여야 효과 있는 부동산시장 안정대책이 된다 하겠다. 결국 부동산시장에 대한 종합적인 판단능력이 없이 비전문가가 주도한 정책으로 오늘날과 같은 집값 폭등으로 국민에게 고통을 안겨준 것이다. 부동산시장 안정대책으로의 조세정책은 보조적인 정책수단으로만 활용되는 것이 바람직하다는 것이 많은 전문가들의 의견이다. 최근 참여정부가 내놓은 분양원가 공개 및 분양가 상한제 등의 규제정책으로 참여정부기간 중에는 부동산시장의 안정효과가 있을 것이다. 그러나 장기적으로는 부동산시장이 위축되어 원활한 주택공급, 주택거래 등이 이루어지지 않는 등 각종 부작용으로 부동산조세정책과 같이 결국 실패한 정책이 될 것이라는 우려의 소리도 많다. 지방은 벌써 주택미분양 사태로 지방건설사의 부도가 이어져 정부에서는 대량부도를 막기 위해 미분양주택을 매입하여 임대사업을 한다는 보도가 나오고 있다. 그러나 주택미분양 사태는 최근 수도권까지 번지고 있다. 이에 대해 정책실패를 국민세금으로 미분양주택에 메우는 일시적인 방편보다는 부동산조세 등 부동산정책 전반에 대한 재검토가 선행돼야 한다는 전문가들의 의견이 나오고 있다. 그러기 위해서는 입법단계부터 단기적인 비전문가에 의한 이념성 포퓰리즘정책이 부동산정책 수립시 발을 붙이지 못하도록 장기적인 안목에서 전문가들의 의견을 폭넓게 활용하고 다각적인 점검이 이루어지도록 하여야 한다. 경제는 이리저리 연결되어 있기에 정책효과가 예기치 못한 부작용을 최소화하여 국민의 신뢰를 회복하는 부동산정책이 되어야 한다. 부동산정책의 내용도 반시장적인 부동산조세 위주의 단기적인 규제정책보다는 재건축 등 금기사항 없이 국민이 원하는 시장 친화적대책을 내놓아야 한다. 또한 부동산조세정책 중 초기에 부동산시장의 과열로 도입된 종합부동산세와 같은 세금폭탄 성격의 세금도 다른 자산에 대한 과세와 지나치게 형평을 잃은 세제의 왜곡으로 투기꾼 아닌 실수요자들이 단지 주택을 소유하고 있다는 이유로 참여정부의 정책 실패를 떠안은 격이 되었으므로 전면적인 재검토가 필요하다 하겠다. 본 논문은 그런 의미에서 참여정부가 도입한 부동산조세정책의 하나인 보유세의 문제점을 알아보기 위하여 학계 및 부동산관련 전문가들의 의견과 외국 주요국의 보유과세 부과방법을 통하여 보유세제의 문제점과 개선방안을 살펴보았다. 지금까지 보면 역대정권은 선거를 의식하여 부동산가격이 급등하면 이를 정권적 위기로 보고 단기적인 대증요법을 쓰고 미분양이 늘고 건설경기가 침체되면 경기부양을 위해 완화정책을 구사했다. 최근 참여정부도 부동산시장이 위축되자 일부 지방에서부터 왼화대책을 내놓고 있다. 부동산정책은 어느 정부가 추진하여도 헌법같이 고치기 어려운 절대적인 정책이 있을 수 없지만 무엇보다도 가장 시급한 것은 부동산문제를 장기적이며 일관적인 정책을 시행하여 국민들에게 정부정책의 신뢰성을 구축하는 부동산정책이 무엇보다도 필요하다 할 것이다.