不動産公示制度의 改善方案에 관한 硏究

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In the process of development of the capitalist economy, the importance of public notification system is increasing. At the present time, public notifications are no longer matters of pure theory at all, but has become those that are requested to be under some special laws by the actual ecnomy. The public notification system is divided into cadastral system and register system. The register system aim at stability and speedness on transaction of the right relation. In order to accomplish the role of register system, above all, the land as an object should make a special thing. The cadastral system is to notify the condition of physical and tangible parts of land.
In our Cadastral system, the administration should register the location of land and land classification by the Cadastral Law. On the other hand, the register system of real estate acknowledges the relation of rights according to the changes real rights of real estate by the Law of real estate register.
Such a dualistic system on the land public notification system cause different records between physical parts of land and rights of land. And consequently this discrepancy leads to not only a waste for the human power and budget, but also a burden for the national economy.
This study will deal with the problems of public notification and their improvements. The scope of this study is confined to the real estate registration law and cadastral law. The content of this study is as follows.
Chapter 1 : The aim of this study, the research method and the problem related to the Public Notifications are raised.
Chapter 2 : Public Notification system is investigated in the general consideration. Frist of all, the concept of the Public Notification second, the kind of the Public Notification is examined.
Chapter 3 : The foreign legislative examples on the the Public Notification are reserched. The French law and , German law, Japanese law and American law are analyzed relatively.
Chapter 4 : The legal procedure of the Public Notification in the cadastral law and register law is studied. The system of foreign countries are studied for comparison to ours. And other law concerned to real estate resigistration invastigated.
Chapter 5 : The problem of public notification is discovered and recommendation of a means to vitalization of public notification is presented. In particular, a plan of integrating system, a device of advanced public trust is studied.
Chapter 6 : The result of this study are summarized.

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 土地에 관한 公示의 原則을 私法上 또는 公法上으로 실현하기 위하여 地籍制度와 登記制度의 二元的 體系로 운용하고 있다. 地籍制度는 土地의 물리적 현황을 정확히 공시하여 物權의 客體인 土地를 특정함으로써 租稅賦課 등과 같은 行政目的의 실현을 그 목적으로 하고, 登記制度는 私法上의 物權變動을 정확ㆍ신속하게 公示함으로써 土地去來의 안전과 원활에 이바지하는데 그 목적이 있다.
土地에 대한 효율적 관리를 위해서는 먼저 土地의 現況을 파악하여야 하며 이를 위해 地籍調査를 실시한다. 지적조사는 地籍公簿의 登錄事項을 결정하고 地籍公簿의 登錄事項은 登記簿의 表題部登記로 이어진다. 따라서 地籍調査의 정확성이 요구된다. 그러나 현재 우리나라의 地籍制度는 일제시대에 작성된 것을 근간으로 하고 있어 오늘날 실제의 境界와 地籍圖上의 境界가 일치하지 아니하는 경우가 지속적으로 증가하고 있다. 또한 不動産登記 역시 表題部에 기재하는 不動産의 현황은 전적으로 地籍公簿에 의존하고 있기 때문에 실제의 不動産의 파악에는 실효성을 거두지 못했다. 한편 不動産物權의 變動事項을 公示하는 登記는 登記官에게 形式的 審査權만을 부여하고 있어 不實登記를 실행하게 되는 문제점이 있다. 不動産去來의 安全性과 迅速性을 보장하기 위해서는 不動産物權에 관한 實體的 權利關係와 부합하는 登記를 하여야 할 것이다.
地籍制度 및 登記制度 자체가 갖는 문제점들은 결국 직·간접적으로 양 제도의 二元化로 인하여 발생되는 문제로 귀결된다. 不動産의 불완전한 공시는 국민의 財産權行使를 불안정하게 만든다. 이를 해결하기 위해서 地籍調査와 함께 權利關係調査를 병행함으로써 地籍公簿의 정확성을 확보하고 登記簿의 公信力을 향상시킬 수 있도록 하여야 한다.
不動産의 效率的 公示를 위해서는 우선 전국에 산재해있는 地籍不符合地를 정리하여 地籍公簿의 公信力을 높여야 할 것이다. 이를 위해서는 現行法上 단순한 등록사항의 오류정정절차만으로는 불충분하므로 전면적인 地籍再調査사업을 실시하여야 할 것이다. 그런데 地籍再調査事業에 관한 상세한 法規定이 없으므로 特別法으로서 地籍再調査法을 제정하여 체계적인 정리를 할 필요가 있다. 또한 현행 登記制度와 地籍制度의 二元化는 地籍公簿와 登記簿의 내용상 괴리를 초래하여 地籍行政上의 불합리 뿐만 아니라 權利者의 權利行使에도 많은 지장을 주었다. 따라서 현행 不動産公示制度의 합리적인 운용을 위해서는 土地公示體系의 一元化를 위한 法律의 재정비가 필요하다.
한편 權利變動을 공시하는 不動産登記에 있어서는 土地와 建物의 二元化體系를 그대로 유지하는 범위 내에서 公示制度上의 土地登記簿와 建物登記簿의 一元化를 통한 權利分析의 效率性을 높이는 방안을 검토하고 거래의 안전을 위한 公信力의 인정, 登記原因證書의 公證制度, 權原保險制度 등을 도입할 필요성이 있다.

목차 (Table of Contents)

• 第 1 章 序 論 = 1
• 第 1 節 硏究의 目的 = 1
• 第 2 節 硏究의 範圍 및 方法 = 4
• 第 2 章 不動産公示制度의 類型 = 6
• 第 1 節 序 說 = 6
• 第 2 節 地籍制度 = 7
• Ⅰ. 地籍制度의 槪念 = 7
• 1. 地籍制度의 意義 = 7
• 2. 地籍制度의 機能 = 9
• 1) 行政的 機能 = 10
• 2) 社會的 機能 = 10
• 3) 法律的 機能 = 11
• Ⅱ. 地籍制度의 起源 = 12
• Ⅲ. 地籍制度의 類型 = 14
• 1. 公示目的에 따른 區別 = 14
• 1) 稅地籍 = 14
• 2) 法地籍 = 15
• 3) 多目的地籍 = 16
• 2. 登錄次元에 따른 區別 = 16
• 1) 水平地籍 = 17
• 2) 立體地籍 = 17
• 3. 測量方法에 따른 區別 = 18
• 1) 圖解地籍 = 18
• 2) 數値地籍 = 19
• 第 3 節 登記制度 = 20
• Ⅰ. 登記制度의 槪念 = 20
• Ⅱ. 登記制度의 起源 = 21
• Ⅲ. 登記制度의 類型 = 23
• 1. 登記簿編成方法에 따른 區別 = 23
• 1) 年代的 編成主義 = 23
• 2) 人的 編成主義 = 24
• 3) 物的 編成主義 = 24
• 2. 登記效力에 따른 類型 = 25
• 1) 成立要件主義 = 25
• 2) 對抗要件主義 = 26
• 3. 審査方法에 따른 類型 = 26
• 1) 形式的 審査主義 = 26
• 2) 實質的 審査主義 = 27
• 4. 申請方法에 따른 類型 = 27
• 1) 共同申請主義 = 28
• 2) 單獨申請主義 = 28
• 第 4 節 地籍制度와 登記制度의 關係 = 29
• Ⅰ. 序 說 = 29
• Ⅱ. 兩 制度의 聯關性 = 30
• Ⅲ. 兩 制度의 差異點 = 31
• 第 3 章 不動産公示制度에 관한 外國의 立法例 = 33
• 第 1 節 프랑스 = 33
• Ⅰ. 地籍制度 = 33
• 1. 沿革 = 33
• 2. 地籍公簿와 電算化 = 34
• 1) 地籍公簿의 種類 = 34
• 2) 地籍公簿의 電算化 = 35
• 3. 地籍再調査 = 36
• 4. 地籍制度와 登記制度의 一元化 = 37
• Ⅱ. 登記制度 = 38
• 1. 沿革 = 38
• 2. 登記簿 = 39
• 3. 登記節次 = 40
• 1) 單獨申請主義 = 40
• 2) 登記公務員 = 40
• 4. 公信力 否定 = 41
• 第 2 節 獨 逸 = 42
• Ⅰ. 地籍制度 = 42
• 1. 沿革 = 42
• 2. 地籍公簿와 電算化 = 43
• 1) 地籍公簿의 種類 = 43
• 2) 地籍公簿의 電算化 = 44
• 3. 地籍制度와 登記制度의 二元化 = 45
• Ⅱ. 不動産登記制度 = 45
• 1. 沿革 = 45
• 2. 登記簿 = 47
• 3. 登記節次 = 48
• 1) 單獨申請主義 = 48
• 2) 司法補助官 = 49
• 4. 公信力 認定 = 50
• 第 3 節 日本 = 52
• Ⅰ. 地籍制度 = 52
• 1. 沿革 = 52
• 2. 地籍公簿와 電算化 = 53
• 1) 地籍公簿의 種類 = 53
• 2) 地籍公簿의 電算化 = 54
• 3. 地籍再調査 = 54
• 4. 地籍制度와 登記制度의 二元化 = 55
• Ⅱ. 登記制度 = 56
• 1. 沿革 = 56
• 2. 登記簿 = 57
• 3. 登記節次 = 58
• 1) 共同申請主義 = 58
• 2) 登記公務員 = 59
• 4. 公信力 否定 = 59
• 第 4 節 英ㆍ美 = 61
• Ⅰ. 레코딩 시스템 = 61
• 1. 意義 = 61
• 2. 登錄節次 = 62
• 3. 權原調査 = 64
• 4. 權原保險 = 64
• Ⅱ. 토렌스 시스템 = 65
• 1. 意義 = 65
• 2. 登記簿의 編成 = 66
• 3. 登記申請의 審査 = 67
• 4. 公信力 認定 = 67
• 第 4 章 現行 不動産 公示에 관한 法制의 檢討 = 69
• 第 1 節 序 說 = 69
• 第 2 節 地籍法 = 70
• Ⅰ. 沿革 및 法的性格 = 70
• 1. 沿革 = 70
• 1) 胎動期 = 71
• 2) 調査準備期 = 72
• 3) 調査完了期 = 72
• 4) 地籍法의 改定 = 73
• 2. 法的 性格 = 75
• Ⅱ. 地籍法의 基本理念 = 77
• 1. 地籍國定主義 = 77
• 2. 地籍形式主義 = 78
• 3. 地籍公開主義 = 78
• 4. 實質的 審査主義 = 79
• 5. 職權登錄主義 = 80
• Ⅲ. 地籍公簿와 登錄事項 = 81
• 1. 地籍公簿의 種類 = 81
• 2. 地籍公簿의 登錄事項 = 82
• 1) 臺帳의 登錄事項 = 82
• 2) 圖面의 登錄事項 = 83
• 3) 境界點座標登錄簿의 登錄事項 = 84
• 3. 地籍公簿의 管理 = 84
• Ⅳ. 地籍整理節次 = 85
• 1. 土地異動에 따른 地籍整理 = 85
• 2. 不符合土地의 地籍整理 = 86
• 第 3 節 不動産登記法 = 88
• Ⅰ. 沿革 및 法的 性格 = 88
• 1. 沿革 = 88
• 1) 立案制度의 施行 = 89
• 2) 家契와 地契制度의 施行 = 89
• 3) 證明制度의 施行 = 90
• 4) 土地調査事業의 施行 = 91
• 5) 不動産登記法의 改定 = 92
• 2. 法的性格 = 95
• Ⅱ. 登記事項 = 97
• 1. 登記할 物件 = 98
• 2. 登記할 權利 = 98
• 3. 登記할 權利變動 = 99
• Ⅲ. 登記官과 登記簿 = 100
• 1. 登記官 = 100
• 2. 登記簿 = 101
• 1) 土地登記簿와 建物登記簿 = 101
• 2) 登記用紙의 構成 = 102
• Ⅳ. 登記의 節次 = 105
• 1. 申請主義 = 105
• 1) 共同申請 및 出席申請 = 105
• 2) 單獨申請 = 106
• 3) 申請義務 = 106
• 2. 登記官의 形式的 審査 = 107
• 3. 電算情報處理組織에 의한 登記申請 = 108
• Ⅴ. 登記簿의 二元化 = 111
• 第 4 節 不動産登記特別措置法 = 112
• Ⅰ. 序 = 112
• Ⅱ. 登記申請의 義務化 = 112
• Ⅲ. 中間省略登記의 禁止 = 113
• 第 5 章 現行 不動産公示制度의 改善方案 = 115
• 第 1 節 地籍再調査事業法의 制定 = 115
• Ⅰ. 地籍再調査의 必要性 = 115
• Ⅱ. 地籍再調査와 財産權保護 = 117
• 1. 調停制度를 통한 紛爭解決 = 117
• 2. 損失補償制度의 導入 = 117
• Ⅲ. 特別法의 制定方案 = 122
• 1. 地籍再調査法의 必要性 = 122
• 2. 地籍再調査法案의 內容 = 123
• 1) 法案의 推進過程 = 123
• 2) 法案의 主要內容 = 124
• 3. 地籍再調査法案의 補完 = 125
• 第 2 節 登記簿 形式의 一元化 = 127
• Ⅰ. 土地登記簿와 建物登記부의 一元化 = 127
• 1. 土地ㆍ建物의 權利分析上 混亂 = 127
• 2. 未登記 法定地上權 = 128
• 3. 集合建物登記簿의 別途登記 = 132
• 1) 垈地權登記의 處分一體性 = 132
• 2) 集合建物登記簿의 別途登記 = 134
• 4. 登記簿의 一元化 形式 = 135
• Ⅱ. 甲區와 乙區의 一元化 = 137
• 1. 序 = 137
• 2. 押留ㆍ假押留登記 = 137
• 3. 處分禁止假處分登記와 用益物權ㆍ抵當權登記 = 139
• 4. 擔保假登記 = 140
• 5. 小 結 = 141
• 第 3 節 不動産去來의 安全性 保障을 위한 方案 = 142
• Ⅰ. 公信力 認定 = 142
• Ⅱ. 登記原因의 公證制度 = 145
• 1. 序 = 145
• 2. 公證制度의 內容 = 146
• 1) 公證의 對象 = 146
• 2) 公證의 方法 = 148
• (1) 公正證書의 作成 = 148
• (2) 私書證書의 認證 = 148
• 3) 公證人의 資格 = 149
• 3. 小 結 = 150
• Ⅲ. 補償制度 = 151
• 1. 權原保險制度 = 151
• 2. 損害賠償制度 = 152
• Ⅳ. 登記官의 審査權强化 = 153
• 第 4 節 地籍公簿와 登記簿의 一元化 = 155
• Ⅰ. 序 說 = 155
• Ⅱ. 地籍公簿와 登記簿 不一致 = 156
• 1. 土地의 現況이 다른 경우 = 156
• 2. 所有者가 다른 경우 = 158
• 3. 小 結 = 158
• Ⅲ. 一元化에 관한 學說 = 160
• 1. 序 = 160
• 2. 統合肯定說 = 161
• 1) 登記와 地籍의 不可分性 = 161
• 2) 公示의 非效率性 = 162
• 3. 統合不定說 = 162
• 1) 登記와 地籍의 目的과 機能의 差異 = 162
• 2) 司法業務와 行政業務의 異質性 = 163
• 3) 申請主義와 職權主義의 差異 = 164
• 4. 小 結 = 164
• Ⅳ. 地籍制度와 登記制度의 一元化方案 = 165
• 1. 序 = 165
• 2. 土地關聯 法律體系의 整備 = 166
• 3. 地籍公簿와 登記簿의 統合 = 168
• 1) 地籍公簿의 統合 = 168
• 2) 地籍公簿와 登記簿의 統合 = 169
• 3) 管掌機關의 統合 = 171
• 第 6 章 結 論 = 172
• 참고문헌 = 175
• abstract = 188