외국인의 제주지역 부동산투자 선택요인 분석 : 일본 및 중화권 잠재적 투자자를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

(국문초록)

외국인의 제주지역 부동산투자 선택요인 분석
- 일본 및 중화권 잠재적 투자자를 중심으로 -



단국대학교 부동산ㆍ건설대학원 도시 및 부동산개발학과
도시 및 부동산개발 전공
고 학 부
지도교수： 김 병 량

본 연구는 제주국제자유도시 사업을 성공적으로 추진하는 데 필요한 외국자본 유인책으로 도입된 부동산투자이민제도의 효과는 어느 정도인지, 외국인 투자희망자들은 제주지역 부동산 투자 시 주로 어떤 요인을 고려하는지를 파악하고자 하였다. 특히 제주지역에 투자의향이 있는 일본 및 중화권(중국, 홍콩, 대만, 싱가포르 등) 잠재적 투자자들 간에 부동산 투자 선택요인을 체계적으로 분석함으로써 보다 효과적인 투자유치정책 방향을 제시하고자 하였다.
이러한 연구 목적을 달성하고자 일본 및 중화권 잠재적 투자자들을 대상으로 설문조사를 실시하였다. 설문결과는 SPSS 통계 패키지 프로그램을 이용하여 다양한 집단 간 제주지역 부동산투자 고려요인에 대해 차이 여부를 분석하였고, 분석 결과를 토대로 외국인 부동산투자 확대를 위한 시사점을 도출하였다.
설문조사 결과, 제주도 부동산에 투자하는 외국인투자자들은 투자이민제도에 대해 잘 모르는 것으로 나타났다. 부동산투자이민제도에 대한 인지도는 국적을 불문하고 ‘전혀 모른다’는 응답 비중이 매우 높았다. 또한 부동산투자이민제도에 대한 민족별 인지도 차이가 존재하는 것으로 파악되었다. 인지도 수준은 일본 응답자의 경우 ‘전혀 모른다’는 응답 비중이 높았던 것에 비해 중화권 응답자는 ‘제도에 대해 어느 정도 알고 있다’는 응답 비중이 높아 차이가 발생하였다.
이러한 결과는 부동산투자이민제도에 대한 홍보가 부족할 뿐만 아니라 이 제도의 주 활용 대상에 대한 파악이 제대로 이루어지지 않았음을 반증하는 것이다. 따라서 외국인 잠재적 투자자를 대상으로 제주도 부동산투자이민제도의 적극적인 홍보가 필요하다. 또한 제주도 부동산투자이민제도에 대한 정보 취득 경로를 현재의 ‘인터넷 이용’, ‘지인 추천’, ‘한국 방문’ 순으로 온라인을 활용한 홍보 위주에서 벗어나 제주 방문 외국인을 대상으로 한 홍보관 운영 및 투자설명회 개최 등으로 제도의 홍보 수단을 다양화할 필요가 있다.
제주지역 부동산투자이민제도의 주된 혜택이 ‘영주권 부여’이지만 설문자료 분석 결과 영주권 취득 목적으로 투자할 의향은 ‘보통’ 이하의 응답 비중이 상대적으로 높게 나타나, 외국의 경제특구 사례처럼 영주권 부여 이외에 세제 혜택 등 다양한 인센티브 제공 등 추가 제도 도입의 필요성도 검토해야 할 것이다.
인구ㆍ사회적 특성에 따른 설문 응답 차이를 분석한 결과, 응답자의 연령이 증가할수록 제주지역 부동산 적정가격이 감소하고, 교육기간이 증가할수록 별장보다는 콘도를 더욱 선호하는 것으로 나타났다. 따라서 경제활동 참여가 왕성한 중년층이면서 경제적 여력이 높은 중화권 투자자를 1차 마케팅 표적 대상으로 선정하여, 투자자의 특성에 적합한 홍보 수단 및 정보를 제공할 필요가 있다.
제주지역 부동산에 투자할 때 가장 중요하게 고려하는 중화권 투자자와 일본 투자자 간에 차이가 있는 것으로 나타났다. 중화권 응답자들은 전체적으로 ‘향후 제주지역 부동산 가치 상승의 기대감’을 가장 중요한 선호요인을 선정한 반면, 일본 응답자들은 ‘투자대상 부동산의 다양성과 가격의 적정성’을 가장 선호하는 것으로 나타났다. 향후 제주지역 부동산투자 유치 전략 수립과 홍보 시 이러한 국적별 투자 고려요인의 차이를 반영할 필요가 있음을 알 수 있다.
마지막으로 제주지역 부동산투자에 있어 대부분의 외국인 투자자들은 ‘주변 자연환경 양호성’을 가장 중요시하는 개별 요인이라고 인식하는 반면, ‘생활편의시설 및 사교적 유대감’은 상대적으로 중요하지 않은 것으로 나타났다. 이러한 응답 결과를 고려할 때 제주국제자유도시의 원활한 성공을 위해서는 부동산 개발 중심의 투자 유치도 필요하지만, 제주도만의 경쟁력이라고 할 수 있는 자연환경 보전을 병행하는 부동산 개발전략의 수립과 집행이 필요할 것으로 여겨진다.
이상의 결론을 통하여 제주지역 내 외국인 잠재적 투자자가 생각하는 민족적 특성과 인구사회학적 특성별 세부적인 니즈(needs)를 파악, 이를 충족시킬 수 있는 부동산 개발과 홍보 전략을 펼칠 경우 향후 제주국제자유도시의 부동산 투자 확대가 조속히, 안정적으로 이루어질 것으로 기대된다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 2
• 2.1 연구의 범위 2
• 2.2 연구의 방법 5
• Ⅱ. 이론적 배경 및 선행연구 6
• 1. 외국인의 부동산투자의 의의 6
• 1.1 부동산투자의 개념ㆍ목적 6
• 1.2 외국인의 부동산 투자에 대한 법적 규정 10
• 1.3 외국인의 부동산투자 고려 요인 12
• 2. 부동산투자 선택요인 관련 이론 14
• 2.1 투자의 위험과 수익률 비교 14
• 2.2 부동산투자의 포트폴리오 16
• 2.3 외국인의 부동산투자 선택요인 관련 이론 17
• 3. 선행연구 검토 19
• 3.1 제주국제자유도시 추진 현황 및 정책 제안에 관한 연구 20
• 3.2 외국인의 국내 부동산 투자에 관한 연구 21
• 3.3 본 연구의 차별성 23
• Ⅲ. 국제자유도시 및 국내 외국인 투자 현황 24
• 1. 제주국제자유도시의 개요 24
• 1.1 제주국제자유도시의 개념ㆍ목적 25
• 1.2 부동산투자이민제도의 개념 32
• 1.3 경제특구와 제주국제자유도시의 관계 37
• 2. 국내 외국인 투자 현황 44
• 2.1 국내 외국인 토지보유 현황 44
• 2.2 제주지역 외국인 토지보유 현황 46
• 3. 제주지역 투자 현황 분석의 시사점 48
• Ⅳ. 제주지역 부동산투자 선택요인에 관한 실증분석 51
• 1. 조사개요 51
• 1.1 설문조사 내용 및 분석의 틀 51
• 1.2 설문지 구성 및 통계분석 방법 52
• 1.3 자료 수집 52
• 2. 실증 분석 결과 54
• 2.1 인구ㆍ사회 통계학적 특성 54
• 2.2 제주지역 부동산 투자 고려요인 분석 결과 56
• 2.3 부동산투자이민제도 인지도 분석 결과 59
• 2.4 잠재적 투자자의 부동산투자 의향 분석 결과 62
• 2.5 제주지역 부동산 적정가격에 대한 인식 66
• Ⅴ. 결 론 70
• 1. 연구의 요약 및 시사점 70
• 2. 연구의 한계 71
• 참 고 문 헌 72
• 부 록 75
• <부록 1> 설문지 국문 75
• <부록 2> 설문지 중국어 82
• <부록 3> 설문지 일본어 89
• Abstract 96