제도개선을 통한 리츠 활성화 방안 연구 = Study on vitalization of REITs by system improvement

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 2001년 7월부터 부동산투자회사법이 본격적으로 시행되면서 부동산 간접투자로의 인식의 변환이 시작하게 되었다. 부동산투자회사라는 즉 리츠(REITs)는 부동산 투자의 특성에 가장 적합하게 도입된 제도로서 부동산 투자에 새로운 방향을 제시하는 선진적인 제도가 될 것으로 판단되어졌고 현재까지 지속적인 성장세를 보여주고 있다.
현재의 우리나라 상업용 부동산 시장은 또한 저성장 저금리 시대로 접어들게 되면서 연기금 및 보험사를 포함한 기관투자자들의 대체 투자자산에 대한 수요가 증가하고 있는 상황이다. 자연스럽게 부동산간접투자 상품에 대한 관심이 증가하고 있으며, 그 중심에 있는 부동산투자회사에 대한 투자규모도 증가세에 있는 것이다. 이러한 성장을 바탕으로 세 리츠시장으로의 관심은 증대되고 있었으며, 2013년 현재 약 12조 시장으로의 성장이 이뤄지게 되었다.
과거 대규모 개발 공급 위주에서 이제는 개발 후 안정적인 운용에 대한 관심이 증대된 상황으로 변화의 중심에 리츠 제도의 성장이 주축을 이루고 있으며, 현 시점에서의 리츠에 대한 정확한 재정립 및 리츠의 근본취지, 부동산투자회사법상 개발사업에 대한 규정, 현재 리츠제도의 문제점 및 실제 실현 가능한 개선방향 등에 대하여 검토되어야 할 대안 등을 제시해 보고자 한다.
리츠법령 정비를 통한 활성화 방안, 리츠 건전화를 통한 활성화 방안, 운용 리츠 확대를 통한 활성화 방안, 리츠 공모 확대를 통한 활성화 방안 등을 중점적으로 우리나라 상황에 알맞은 부동산투자회사제도의 도입 방향과 함께 지속가능한 투자와 운용을 가능하게 해주는 리츠제도의 활성화를 위한 방안을 중점적으로 논의하고자 하였다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 제2장 리츠 제도의 개념 및 현황 4
• 제1절 리츠 제도의 개념 4
• 1. 리츠의 도입배경 4
• 2. 리츠의 개념 5
• 3. 리츠의 특징 6
• 제2절 리츠 제도의 구조 8
• 1. 리츠의 기본구조 8
• 2. 리츠의 종류 10
• 제3절 리츠 제도의 유형 및 현황 12
• 1. 연도별 리츠 현황 14
• 2. 리츠 투자유형별 현황 16
• 3. 투자자산 규모별 현황 17
• 4. 리츠 종류별 현황 18
• 제4절 리츠관련 선행연구 고찰 19
• 제3장 해외리츠제도 검토 및 국내리츠의 문제점 22
• 제1절 해외 리츠제도 검토 22
• 1. 미국의 리츠 제도 22
• 1) 리츠제도 발전 22
• 2) 리츠 규모와 성장 23
• 3) 리츠의 자금조달 25
• 4) 리츠 운용의 특성과 투자대상 26
• 2. 일본의 리츠 제도 28
• 1) 도입배경 및 전개 28
• 2) J-REITs의 구조 28
• 3) 일본 리츠의 법적 요건 29
• 3. 호주의 리츠 제도 30
• 1) 리츠 개요 30
• 2) 리츠의 구조 31
• 3) 리츠의 특징 33
• 4. 외국 리츠제도의 시사점 34
• 제2절 국내 리츠제도의 문제점 36
• 1. 리츠 법령의 문제점 36
• 2. 리츠 건전화의 문제점 38
• 3. 운용 리츠의 문제점 40
• 4. 리츠 공모의 문제점 42
• 제4장 제도개선을 통한 리츠 활성화 방안 45
• 제1절 리츠법령 정비를 통한 활성화 방안 45
• 1. 법령 등 제도의 정비 45
• 1) 영업인가제를 등록․신고제로 전환 45
• 2) 자산의 투자․운용 범위 확대 46
• 3) 부동산시장 진출입 자율성 제고 47
• 4) 부동산 자금 대여 허용 48
• 2. 규제의 완화 49
• 1) 재무적 투자자의 출자제한 완화 49
• 2) 1인당 주식소유한도 출자제한 완화 50
• 3) 이익배당 의무 완화 50
• 4) 취득부동산의 처분제한 완화 51
• 5) 자산구성 규제 완화 51
• 3. 세제 지원 및 회계기준 제정 52
• 1) 세제 지원 52
• 2) 리츠회계기준 제정 55
• 제2절 리츠 건전화를 통한 활성화 방안 56
• 1. 검사 및 심사 강화 56
• 1) 리츠 검사를 통한 건전성 강화 56
• 2) 리츠 심사 강화 57
• 4) 리츠 시스템을 통한 투명화 및 상시 감독체계 도입 58
• 2. 제도의 운영 내실화 60
• 1) 사업성 평가 운영 내실화 60
• 2) 최저자본금의 점진적 확대 60
• 3) 내부통제기준 철저 준수 61
• 4) 준법감시인의 독립성 확보 62
• 3. 자율 건전성 강화 64
• 1) 공익 및 투자자 보호 강화 64
• 2) 리츠 투자지표 개발 64
• 3) 정보 공시기준 확립 66
• 4) 윤리위원회 강화 등 자율 건전성 확립 66
• 제3절 운용 리츠 확대를 통한 활성화 방안 68
• 1. 운용 리츠의 활성화 68
• 1) UP-리츠의 신규 도입 68
• 2) 임대리츠 도입 등 정책리츠 활성화 69
• 3) 모자(母子)형 리츠의 요건 완화 72
• 4) 개발형 리츠 활성화 75
• 5) 해외부동산 투자 활성화 76
• 6) 신탁형 리츠 도입을 통한 활성화 77
• 7) 대출형 리츠 허용 78
• 8) 하우스푸어를 위한 리츠 도입 79
• 2. 자율적 운영 및 전문가 양성 81
• 1) 리츠의 자율적 운영을 위한 규제 완화 81
• 2) 리츠 투자자산의 다양화 83
• 3) 리츠 관련 전문가 양성 84
• 제4절 리츠 공모 확대를 통한 활성화 방안 86
• 1. 리츠 공모 활성화 86
• 1) 리츠 상장요건 완화 86
• 2) 공모 의무의 탄력적 운영 87
• 3) 리츠주식의 일반공모 88
• 4) 리츠의 상장시기 조정 90
• 5) 리츠의 공모 자율화 90
• 6) 리츠 공모의 단계적 허용 91
• 2. 규모 확대 및 홍보강화 92
• 1) 리츠 시장 규모의 확대 92
• 2) 협회 등을 통한 리츠 홍보 강화 93
• 제5장 결 론 94
• 참고문헌 98
• ABSTRACT 100