不動産펀드에 관한 法的硏究|RISS 상세보기

국문 초록 (Abstract)

한국에서의 투자방법에 있어 부동산을 이용한 투자방법은 대표적인 방법 중 하나이다. 부동산을 이용한 투자는 자본시장의 규모가 커지게 되고 사회가 발달함에 따라 투자방법이 점차 변하게 되었다. 투자의 방법이 복잡하고 다양하게 변화하면서 부동산 투자에서도 간접투자의 개념이 도입되었는데 그 중 대표적인 방법이 부동산펀드이다.
부동산펀드는 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 공동의 기금을 조성하여 전문성을 가진 자산운용기관에게 기금의 운용을 맡긴 뒤, 자산운용기관이 해당 기금을 부동산, 부동산 관련대출 또는 유가증권 등에 투자하여 얻은 수익을 투자자에게 분배하여 주는 투자상품을 의미한다.
부동산펀드는 부동산집합투자업자를 통해 펀드를 운영하여 부동산 투자수익을 목적으로 하는 다수의 소액투자자로 하여금 투자기회를 확대하고, 모집된 자금의 투자운용을 위한 경영주체의 설립을 용이하게 한다. 그리고 재산의 운용에 관하여 부동산집합투자업자의 의도대로 투자할 수 있게 하여 투자수익 최대화를 위한 자산운용의 전문성을 발휘할 수 있게 한다. 또한 실체 없는 기구를 만들어 운영비용을 최소화하여 투자자에게 더 많은 수익을 분배할 수 있도록 하고, 펀드상품을 다양화 하여 투자자로 하여금 다양한 상품에 대한 선택의 폭을 넓혀 부동산시장의 자금공급을 원활히 하려는 취지를 가지고 있다.
부동산펀드는 펀드 재산의 관리를 신탁업자에게 위탁하는 구조를 가진다. 따라서 부동산펀드는 부동산 투자를 위해 투자자로부터 모은 집합투자재산 그 자체를 말하는 것이 아니라, 재산을 투자하여 수익을 얻기 위해 별도로 구성된 부동산집합투자기구를 의미하는 것이다. 자본시장법상에서 부동산펀드는 부동산집합투자기구라는 용어로 표현된다. 자본시장법상 부동산펀드는 부동산투자신탁이라는 계약형태로 존재하기도 하고, 부동산투자회사나 투자유한회사와 같은 회사형태로 존재하기도 하며, 부동산투자합자조합과 같이 조합의형태도 존재한다.
자본시장에서 운용하는 부동산펀드의 자금규모는 23조 원의 규모를 가지고 있지만 전체 펀드시장의 약 7%에 불과하고 사모펀드의 비율이 약 95%를 차지하고 있다. 그러나 자본시장법에서 전제하고 있는 펀드관련 규정은 공모펀드의 규제를 전제하고 있어, 다수를 차지하는 사모펀드에는 특례조항의 범위에서 그 적용이 배제되고 있다. 이것은 현행 자본시장법이 펀드시장에 대한 규제기능의 실효성이 낮아 자본시장 발전을 저해시키는 요인이 되고 있다.
이에 본 연구에서는 먼저 현재 부동산펀드가 어떠한 변화를 거쳐 만들어 졌는지에 대한 흐름을 살펴보고, 자본시장법상 부동산펀드의 구성·요건·설정·설립·운용 등을 검토하였다. 그리고 자본시장법상 펀드에 대한 규율체계에 대한 이원화 문제, 사모펀드의 규제에 대한 문제, 부동산펀드 기간설정 및 자산운용 부분의 문제, 부동산펀드 투자자보호 문제점 등을 제기해 보았다.
이러한 문제점들과 관련하여 규율체계를 일원화 하여 개별산업의 특성을 살려 자본시장을 발전시키는 방안, 위험평가액 산출을 등급화하여 실효성을 높이는 방안, 자산총액과 증권총액 제한에 관하여 발행금액에 비례하여 제한하는 방안, 주주의 권한강화와 투자회사의 약관의 교부 의무화, 그리고 메자닌 파이낸싱과 블라인드 펀드를 활용한 시장활성화 방안 등을 제시함으로 부동산펀드에서 제기되는 문제점에 대한 개선방안을 모색해 보았다.

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한국에서의 투자방법에 있어 부동산을 이용한 투자방법은 대표적인 방법 중 하나이다. 부동산을 이용한 투자는 자본시장의 규모가 커지게 되고 사회가 발달함에 따라 투자방법이 점차 변하...

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The real estate is one of the representative investment methods in Korea. The investment by real estate has been changed by the expansion of capital market and development of society. As the increase of complexity and diversity in investment method, a new concept called the indirect investment was also appeared in the real estate; the real estate fund is the most representative method.
The real estate fund is an investment which rises a common purse by collecting funds from multiple investors, entrusts this common purse to a professional asset management agency which will invest the money in real estate, real estate-related loan, or marketable securities, and is distributed with the profits to the investors.
The real estate fund will expand the investment opportunity for multiple small investors who have purpose of earning profit from operating funds by dealers for collective real estate investment, and help the establishment of management agencies for investment management of collected funds. It will also help the collective real estate investors to invest by their intent; as a result, they can demonstrate their specialities for asset management to maximize the investment returns. Moreover, it helps to distribute more shares to investors by the minimization of operation cost from creating a phantom institution, and to promote the money supply in real estate market to provide greater choice for the investors by diversifying the fund items.
for the real estate fund, the investors should consign their money to money managers. Thus, the real estate fund is not the collective investment property from real estate investors itself, but the collective investing institutions for investing and making money from real estate. By the capital market acts, the real estate fund is described as a collective investing institution for real estate; it can be a contract called real estate investment trust, a company such as real estate investment company or a incorporated company for real estate, or a union such as limited partnership for real estate investment.
There is a $23 trillion real estate fund in capital market. It is only 7% of whole fund market and about 95%of the fund is private fund. However, the private fund, the majority of real estate fund, was excluded from the exceptional clauses because the funds regulations premised by Capital Market Act limited the collective funds. The current Capital Market Act with low effectiveness for regulating fund markets is now impeding the development of capital market.
Thus, this study first examines the flow of changes which have established current real estated fund, and then reviews about the composition, requirement, set-up, establishment, and operation of real estate fund based on Capital Market Act. Furthermore, there present multiple problems such as dualization of regulations for funds by Capital Market Act, regulations for the private funds, duration for real estate funds, asset management, and protection of real estate investors.
Finally, this study explores the remedies for improving the capital market: unification of control system and development of each industry’s specialities, rise of effectiveness by grading cost risk assessment, regulation of total asset amount and total stock amount by the ratio of issue price, vitalization of market using enhancement of stockholders, delivery duty of clauses, Mezzanine financing and blind fund.

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목차 (Table of Contents)

제1장 서론 1
제1절 연구의 목적 1
제2절 연구의 범위 및 방법 3
제2장 부동산 간접투자제도 5
제1절 부동산 간접투자제도의 의의 5

제1장 서론 1
제1절 연구의 목적 1
제2절 연구의 범위 및 방법 3
제2장 부동산 간접투자제도 5
제1절 부동산 간접투자제도의 의의 5
Ⅰ. 부동산 간접투자의 의의 및 도입배경 5
1. 부동산 간접투자의 개념 5
(1) 부동산 직접투자의 개념 5
(2) 부동산 간접투자의 개념 6
2. 도입배경 9
Ⅱ. 부동산 직간접투자의 비교분석 10
Ⅲ. 부동산 간접투자제도의 분류 11
1. 투자대상과 투자대상의 특정여부에 따른 분류 11
2. 설립시 모집금액확정, 발행증권 환매허용여부에 따른 분류 12
3. 존속기한 한정여부에 따른 분류 12
4. 법률상 조직형태에 따른 분류 12
5. 자산의 관리형태에 따른 분류 13
제2절 부동산간접투자기구 13
Ⅰ. 부동산간접투자기구의 정의 13
Ⅱ. 부동산간접투자기구의 형태 14
1. 총설 14
2. 회사형 부동산간접투자기구 14
(1) 회사형 부동산간접투자기구 개관 15
(2) 리츠(REITs)의 개념 15
(3) 부동산투자회사법상 리츠(REITs)의 설립 16
(4) 부동산투자회사법상 리츠의 형태 17
3. 신탁형 부동산간접투자기구 17
(1) 신탁의 개념 17
(2) 투자신탁의 개념 18
(3) 신탁과 투자신탁의 관계 19
(4) 신탁제도를 이용한 부동산 간접투자 20
(5) 신탁형 부동산간접투자기구의 특징 20
4. 그 외 리츠의 유형 분류 21
(1) 투자대상에 따른 분류 21
(2) 환매 여부에 따른 분류 22
(3) 기한 한정 여부에 따른 분류 22
제3절 외국의 부동산 간접투자제도 23
Ⅰ. 미국 23
1. 서설 23
2. 연혁 24
3. 특징 25
(1) 요건 25
(2) 투자자 보호 제도 27
(3) 업리츠(UPREITS)와 다운리츠(DOWNREITs) 28
Ⅱ. 호주 29
1. 서설 30
2. 연혁 30
3. 특징 31
(1) 법적구조 31
(2) 법인세 면제 31
(3) 기한 32
Ⅲ. 일본 32
1. 서설 32
2. 연혁 33
3. 특징 33
(1) 설립형태 33
(2) 법적구조 34
제3장 자본시장법상 집합투자기구제도 36
제1절 집합투자기구제도의 개념 36
Ⅰ. 집합투자기구의 정의 및 연혁 36
1. 집합투자기구의 정의 36
2. 집합투자기구제도의 연혁 37
(1) 증권투자신탁업법 37
(2) 증권투자회사법 38
(3) 간접투자자산운용업법 39
(4) 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 39
Ⅱ. 집합투자기구의 요건 및 분류 40
1. 집합투자기구의 구성요건 40
(1) 집합투자업자 40
(2) 투자자 41
(3) 신탁업자 42
2. 집합투자기구의 분류 44
(1) 신탁형 44
(2) 회사형 45
(3) 조합형 46
제2절 자본시장법상 집합투자기구 관련제도 46
Ⅰ. 집합투자기구의 공시제도 47
1. 공시제도의 개념 47
(1) 공시제도의 의의 47
(2) 집합투자기구의 공시제도 48
2. 집합투자기구의 발행시장공시 49
(1) 증권신고서 49
(2) 등록신청서 51
3. 집합투자기구의 유통시장공시 52
(1) 자산운용보고서의 교부 52
(2) 수시공시 52
(3) 자산보관관리보고서의 교부 56
Ⅱ. 집합투자기구의 투자 권유제도 54
1. 적합성의 원칙 54
2. 적정성의 원칙 55
3. 설명의무 56
(1) 설명의무의 의의 56
(2) 설명의무의 내용 57
4. 부당권유 금지 59
(1) 의의 59
(2) 유형 60
Ⅲ. 이해상충방지제도 62
1. 이해상충방지제도의 개념 62
(1) 이해상충방지제도의 의의 62
(2) 이해상충의 발생유형 63
2. 집합투자기구의 이해상충방지제도 64
(1) 집합투자업자의 선관주의의무 및 충실의무 64
(2) 내부통제시스템(Internal Control System)의 확립 65
(3) 정보교류 차단(Chinese Wall)의 의무화 66
(4) 계열회사 등과 임직원 겸직파견금지 70
제4장 자본시장법상 부동산펀드(Real Estate Fund : REF) 71
제1절 부동산펀드의 개념 71
Ⅰ. 부동산펀드의 정의 및 연혁 71
1. 부동산펀드의 정의 71
(1) 펀드의 의의 71
(2) 부동산펀드의 의의 72
2. 우리나라 부동산펀드의 연혁 73
Ⅱ. 부동산펀드의 특성 74
1. 부동산 위주의 투자 74
2. 경영주체의 특징 75
3. 투자자 모집범위의 제한 75
4. 실체 없는 회사형태 등의 운영 76
5. 환매금지형 펀드상품 위주의 판매 76
6. 부동산펀드자산 보유기간의 한정 76
Ⅲ. 부동산펀드의 형태 분류 77
1. 자산관리 형태에 따른 분류 77
2. 펀드 설립 국가 및 투자대상 지역에 따른 분류 77
3. 자본시장법상 설립형태에 따른 분류 78
4. 자본시장법상 자금모집에 따른 분류 78
5. 자본시장법상 투자대상자산 및 운용형태에 따른 분류 78
제2절 부동산펀드의 설정 79
Ⅰ. 부동산펀드의 설정과 인가 79
1. 설정 주체 79
(1) 발기인에 의한 설정 79
(2) 부동산집합투자업자에 의한 설정 80
2. 부동산펀드의 인가 84
(1) 인가요건 84
(2) 예비인가와 본인가 86
Ⅱ. 부동산펀드의 등록 88
1. 부동산펀드의 등록주체 89
2. 부동산펀드의 등록요건 89
3. 부동산펀드의 등록절차 89
제3절 부동산펀드의 운용과 이익분배 90
Ⅰ. 부동산펀드의 운용 90
1. 지배구조에 따른 운용 90
(1) 부동산투자신탁 90
(2) 부동산투자회사 91
(3) 부동산투자유한회사 93
(4) 부동산투자합자회사 94
(5) 부동산투자합자조합 95
(6) 부동산투자익명조합 95
2. 부동산을 기초자산으로 한 파생상품의 운용 96
3. 자산에 따른 운용 97
(1) 부동산에 직접 투자 하는 경우 97
(2) 수익증권집합투자증권유동화증권 98
(3) 부동산투자회사가 발행한 주식 98
(4) 부동산개발회사가 발행한 증권 99
(5) 지급보증 된 특정 주택저당채권담보부채권 또는 주택저당증권 99
Ⅱ. 부동산펀드의 이익분배 100
제5장 부동산펀드의 문제점과 개선방안 101
제1절 부동산펀드 법제 관련 문제점과 개선방안 101
Ⅰ. 일반적 규율체계에 대한 문제점과 개선방안 101
1. 규율체계 이원화의 문제점 101
2. 부동산펀드에서의 문제점 101
3. 규율체계에 대한 개선 방안 102
Ⅱ. 펀드 관련 규율의 문제점과 개선방안 103
1. 사모펀드에 대한 문제점과 개선방안 103
(1) 사모펀드의 규제 103
(2) 사모펀드의 활성화 104
2. 부동산펀드제도의 이원화 104
제2절 부동산펀드 운영상의 문제점과 개선방안 105
Ⅰ. 펀드 존속기간과 소규모 펀드 105
1. 펀드 존속기간의 문제점과 개선방안 106
2. 소규모 펀드 난립 문제와 개선방안 106
Ⅱ. 펀드 자산운용 제한 문제와 개선방안 107
1. 위험평가액 산출의 등급화 107
2. 부동산펀드 자산총액과 증권총액에 대한 이중적 규제 108
3. 자산운용한도 제한의 예외 109
제3절 부동산펀드 투자자보호 문제점과 개선방안 109
Ⅰ. 주주의 투자자산 운용 감시통제 필요 110
Ⅱ. 투자약관 교부의무 110
Ⅲ. 부동산신탁업자의 전문성 111
제6장 결론 114
참 고 문 헌 119
ABSTRACT 126

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