도시정비사업 활성화를 위한 사전타당성검토제도 개선방안 연구 = A study on the improvement of the pre-feasibility review system for the revitalization of urban improvement project

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Urban Improvement projects were promoted according to the 「Urban
Planning Act」 in 1962, and the 「Urban Redevelopment Act」 was enacted
in 1977 to promote the project. However, using the insufficient legal system,
two or more promotion committees, supported by the construction companies,
were formed in one district, and it spread to the mass production of the
construction company's proxy battles, which intensified conflicts between
residents and caused various corruptions, which became a social problem.
Accordingly, the 「Act On The Improvement Of Urban Areas And Residential
Environments」 specializing in housing redevelopment, housing reconstruction,
and residential environment improvement projects was enacted and
implemented from July 2003. In addition, in large cities with a population of
500,000 or more, the establishment of a master plan for urban and residential
environment improvement was made compulsory and an area to be
rearranged was designated so that the maintenance project could be carried
out.
Busan Metropolitan City promotes the existing sites through the 「2030 Busan
Metropolitan City Urban and Residential Environment Reorganization Basic Plan」
announced in December 2019, but does not designate a new area to be renovated,
and conducts a pre-feasibility review system based on the residential maintenance
index. was introduced. As a result, pre-feasibility studies are currently being
conducted in many areas at one time, and after two years have elapsed, research
was conducted to suggest problems and improvement plans for the pre-feasibility
review system.
As a result of investigating the progress of Busan Metropolitan City, as of
March 2022, pre-feasibility reviews were in progress in 108 districts. Also, it was
found that the procedure was being implemented by applying for a pre-feasibility
review or that the application was being prepared.
In order to identify the problem, a case analysis was conducted. The case
analysis was carried out by dividing the pre-feasibility review deliberation
completion area, deliberation reception area, and reception preparation area area,
and the results of the case analysis are as follows.
First, public confidence of the propelling entity is required. Since the
components of the promotion body are not stipulated, there is a phenomenon in
which two or more promoters are configured in one area and are at odds with
each other.
Second, it is necessary to stipulate the standards of business agencies. It has
been found that there are many cases in which business processes are hindered
by selecting a business agency that does not meet certain qualifications.
Third, there is a change in the reference date for calculating the right for a
pre-feasibility review (prohibition of stock split). In most sites, the building and
the land are sold separately to acquire the sale right, or the stake is divided and
owned over the minimum land area of ​60 m2 or more for which the member's
sale right is recognized, or the multi-family house is converted to a multi-family
house or the minimum-scale multi-family house is built. The increase in the
number of owners of land, etc. and the sale rights of union members caused the
cooperative's business feasibility to deteriorate.
Fourth, the original purpose of determining the boundaries of the district was
damaged. There were problems such as the cost of additional work and
opportunity cost due to the lengthy project period, as the license holder was
requesting the contents of the architectural plan and traffic impact evaluation to
the extent that it was deliberated according to the designation of the
rearrangement area. Lastly, considering the case analysis, it seems necessary to
establish a maintenance project integration support group that can play a central
role in the maintenance project. This should not only be able to adjust the speed
of the pre-feasibility review progress zone, but also play the role of relief
measures and support for various deliberation in areas that require maintenance
but have low business feasibility and are difficult to proceed with the project.
Urban redevelopment is a project that can serve both private and public
interests. In terms of profit obtained by dividing the business center (members)
and the public interest part, business operators largely improve the quality of life
and increase asset values ​through the improvement of old and poor housing. The
standardization of underdeveloped areas includes improvement of urban aesthetics,
securing rental housing, new housing sales in high-quality areas in the downtown
area, and increase in local tax revenue.
In order to protect these business operators and reduce trial and error from the
initial stage of the project so as not to damage the public nature, system
improvement or supplementation is required.
In order to analyze the importance of problems and improvement plans through
case analysis and in-depth interviews with experts, 42 people were surveyed for
each of 6 people in 7 fields. By weight analysis through the fuzzy confidence
index using the Fuzzy-AHP method, the important priority for improvement
methods was determined, and the sub-classification improvement method selection
and reliability were verified.
As an important priority for problems that need to be urgently improved, the
first priority is the change of the pre-feasibility review right calculation base date
(prohibition of share division). As an improvement plan, change the current
reference date for calculating the rights of union sales right to the date of receipt
of the pre-feasibility review ward office, or change the date of approval of the
probate by introducing a serial number inspection system for consent forms, and
change it to be canceled if the application for designation of a rearrangement area
is not made within one year should be announced
For the 2nd priority, the procedure should be carried out in combination with
the prior feasibility review and the designation of the maintenance area. As an
improvement plan, if the quantified residential maintenance index is satisfied, the
designation of the renewal zone can be formulated and the implementation
procedures are combined. It will be possible to reduce time and cost and reduce
administrative power consumption due to overlapping deliberation by allowing
only opinions to be presented, and by conducting integrated deliberation after the
establishment of the association.
The third priority is the designation of qualification requirements for a
pre-feasibility review business agency. Revision of city ordinances or administrative
guidelines stipulates that agencies for prior feasibility review are limited to those
specializing in the maintenance business as stipulated in Article 102 of the 「Act
On The Improvement Of Urban Areas And Residential Environments」.
Alternatively, it is a method in which the local government selects a business
agency and supports it with the national or local government budget.
The 4th priority is the stipulation of the components of the promotion body
and the scope of work. As an administrative guideline, if the implementing entity
applies for a consent form number to the local government and the local
government completes the probation, priority is granted to the promoting entity.
In the consent form, it is necessary to indicate the intention to agree or disagree,
and if the opposition is more than 25%, the project cannot be carried out.
The fifth priority is the establishment of the maintenance project integration
support group. A reorganization project integration support group, chaired by a
city building director at or above the head of the city, should be established to
unify the rearrangement project and simplify overlapping procedures so that the
support team can play a central role in the urban Improvement project.
Urban reorganization projects should be activated in such a way that the rights
and private interests of the association are protected through these institutional
improvements and the public interest is not damaged and expanded.

국문 초록 (Abstract)

도시정비사업은 1962년부터 「도시계획법」에 의해 진행되다가 1977년에 「도시
재개발법」이 제정되어 사업이 추진되어왔다. 그러나 체계화되지 못한 법체계를 이
용하여 협력업체들의 지원을 받은 추진위원회가 한 구역에서 두 개 이상 결성되어
협력업체 대리전 양산으로 번져 주민 간 갈등과 각종 비리로 사회적 문제가 되기도
하였다. 이에 주택재개발, 주택재건축, 주거환경정비사업에 특화된 「도시 및 주거환
경정비법」이 제정되어 2003년 7월부터 시행되었다. 또한, 인구 50만 이상의 도시에
서는 정비예정구역을 지정하도록 하여 정비사업을 진행할 수 있도록 하였다.
부산광역시는 2019년 12월에 발표한 「2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계
획」을 통해 사업이 진행중인 현장은 추진하되, 신규로 정비예정구역의 지정 없이
주거정비지수를 활용하는 사전타당성검토제도를 도입하였다. 그 결과 현재 일시에
많은 구역에서 사전타당성검토를 진행하고 있으며, 2년이 경과된 시점에 사전타당성
검토제도에 대한 문제점과 개선방안을 제시하고자 연구를 진행하게 되었다.
부산광역시의 진행현황을 조사한 결과 2022년 3월 기준 108개 구역에서 사전타당
성검토를 진행하고 있었으며 그중 28개 구역이 사전타당성검토 심의를 완료하고 정
비구역지정 절차를 이행 중이거나 완료하였으며, 나머지 구역들도 사전타당성검토를
신청하여 절차를 이행 중이거나 신청을 준비하고 있는 것으로 나타났다.
이에 문제점을 파악하기 위해 사례분석을 진행하였다. 사례분석은 사전타당성검토
심의 완료 구역, 심의 접수구역, 접수 준비구역으로 구분하여 진행하였으며, 그 사례
분석 결과는 다음과 같다.
첫째, 추진 주체의 공신력이 필요하다. 추진 주체 구성요건 등이 명문화되지 않은
관계로 한 구역에서 두 개 이상의 추진 주체가 구성되어 서로 반목하고 있는 현상
이 발생하고 있다. 둘째, 업무대행사의 기준에 대한 명문화가 필요하다. 일정한 자격
요건을 갖추지 못한 업무대행사를 선정하여 사업 진행에 차질을 빚는 경우가 많은
것으로 조사되었다.
셋째, 사전타당성검토 권리산정기준일의 변경이다. 대다수 현장에서 분양권 취득
을 위해 건물과 대지를 각각 따로 매매하거나, 조합원분양권 권리가 인정되는 최소
대지면적 60㎡ 이상으로 지분을 분할하여 소유하거나, 다가구주택을 다세대로 전환
또는 최소규모의 다세대주택을 신축하여 분양함으로써 토지등소유자 수와 조합원분
양권 증가로 조합의 사업성을 악화시키는 원인이 되고 있었다.
넷째, 구역경계를 확정하기 위한 당초 취지가 훼손되었다. 인허가권자가 정비구역
지정에 준하여 심의할 정도로 건축계획 및 교통 영향성 평가 내용까지 요청하고 있
어 추가업무로 인한 비용과 사업 기간이 길어짐에 따른 기회비용 발생 등의 문제가
있었다. 마지막으로 사례분석을 종합하여 볼 때, 정비사업의 중심적인 역할을 수행
할 수 있는 정비사업통합지원단의 신설이 필요할 것으로 보인다. 이는 사전타당성검
토 진행구역의 완급을 조절할 수 있을 뿐만 아니라, 정비사업이 필요하지만, 사업성
이 낮아 사업 진행이 어려운 구역의 구제방안, 각종 심의 지원 등의 역할을 수행할
수 있도록 하여야 한다.
도시정비사업은 사익과 공익을 함께 영위할 수 있는 사업이다. 사업자 중심(조합
원)과 공익적인 부분으로 구분하여 얻어지는 이익적인 측면으로 살펴보면 사업자는
크게 노후·불량주택 개선으로 삶의 질 향상과 자산가치 상승 등이 있으며, 공익적인
측면에서는 정비기반시설 신설과 확충, 낙후지역의 정형화로 도시미관개선, 임대주
택 확보, 도심지 내 우량한 지역 신규주택 분양, 지방세수 증가 등이 있다.
이러한 사업자를 보호하고 공공성이 훼손되지 않도록 사업 초기 단계부터 시행착
오를 줄이기 위해서는 제도개선 또는 보완이 필요하므로 사례분석을 통한 문제점
및 전문가 심층면접(In-Depth Interview)에 의한 문제점과 개선방안을 도출하였다.
사례분석과 전문가 심층면접을 통한 문제점과 개선방안에 대해 중요도를 분석하
기 위해 7개 분야별 6명씩 42명을 설문하여 불성실 설문 14부를 제외하고 28부에 대
해 전문가 집단의 계층분석적 의사결정(AHP)과 퍼지계층분석법(Fuzzy-AHP)을 이용
한 퍼지신뢰지수를 통해 가중치 분석하여 개선방법에 대한 중요 순위를 결정하고
소분류 개선방안 선정과 신뢰도를 검증하였다.
시급하게 개선되어야 할 문제점의 중요 순위로 1순위는 사전타당성검토 권리산정
기준일의 변경이다. 개선방안으로는 현재 적용하고 있는 조합원분양권의 권리산정기
준일을 사전타당성검토 구청 접수일로 변경하거나, 동의서 연번 검인제도를 도입하
여 검인 승인일로 변경하고 1년 이내 정비구역지정신청이 이루어지지 않으면 해지
되도록 변경 고시되어야 한다.
2순위는 사전타당성검토 및 정비구역지정은 결합하여 절차가 이루어져야 한다. 개
선방안으로는 정량화된 주거정비지수가 만족할 경우 정비구역지정을 입안할 수 있
도록 하고 이행 절차는 결합하여 진행하며, 현행의 조합설립 이전 협력업체가 선정
되지 않는 상태에서의 도시·경관공동심의위원회 심의는 의견만 제시하도록 하고 조
합설립 이후에 통합심의로 진행하여 시간과 비용을 절감하고, 중복심의로 인한 행정
력 소모를 줄일 수 있을 것이다.
3순위는 사전타당성검토 업무대행업체 자격요건 지정이다. 시·조례개정이나 행정
지침으로 사전타당성검토 업무대행사는 「도시 및 주거환경정비법」제102조에 규정
된 정비사업전문관리업자로 한정하도록 규정하고, 부칙으로 사업추진이 중단될 경우
계약금을 청구하지 못하도록 하거나, 국가 또는 지자체 예산으로 지자체에서 업무대
행사를 선정하여 지원하도록 하는 방법이다.
4순위는 추진 주체 구성요건 및 업무 범위의 명문화다. 행정지침으로 추진 주체가
지자체에 동의서 연번을 신청하고 지자체가 검인을 완료하면 추진 주체에 우선권을
인정하고 검인받은 날로부터 1년 이내에 사전타당성검토를 신청하지 못하면 일몰제
를 적용하여 검인을 해지하며, 동의서란에 찬성과 반대 의사를 표시하도록 하여 반
대가 25% 이상이면 사업추진을 불가하게 한다.
5순위는 정비사업통합지원단 신설이다. 시의 건축국장 직급 이상을 위원장으로 하
는 정비사업통합지원단을 설치하여 정비사업을 일원화하고 중복절차를 간소화하는
등 지원단이 도시정비사업에 중심적 역할을 수행할 수 있도록 하여야 한다.
이러한 제도개선을 통해 조합의 권리와 사익을 보호하고 공공의 공익이 훼손되지
않고 확대되는 방향으로 도시정비사업이 활성화되어야 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 · 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 · 1
• 1. 연구의 배경 · 1
• 2. 연구의 목적 · 2
• 제2절 연구의 범위, 방법 및 구성 · 3
• 1. 연구의 범위 · 3
• 2. 연구의 방법 · 4
• 3. 연구의 구성 · 5
• 제2장 도시정비사업 및 사전타당성검토제도의 이론적 고찰 · 7
• 제1절 도시정비사업 · 7
• 1. 도시정비사업 정의 · 8
• 2. 도시정비사업 배경 · 9
• 제2절 도시정비사업의 법적근거 및 유형 · 10
• 1. 도시정비사업 법적근거 및 연혁 · 10
• 2. 도시정비사업 유형 · 17
• 제3절 도시정비사업에서의 사전타당성검토제도 · 20
• 1. 정의 및 절차 · 20
• 2. 필요성 · 26
• 3. 기능 · 27
• 제4절 선행연구 고찰 · 28
• 1. 도시정비사업 활성화방안에 관한 선행연구 · 29
• 2. 도시정비사업 법·제도개선에 관한 선행연구 · 31
• 3. 사전타당성검토 유사사례에 관한 선행연구 · 35
• 4. 선행연구와의 차별성 · 37
• 제3장 사전타당성검토제도 운영현황 및 사례검토 · 40
• 제1절 운영현황 · 40
• 1. 부산광역시 · 41
• 2. 서울특별시 · 49
• 제2절 사례분석 · 52
• 1. 사전타당성검토 심의 완료 구역 · 53
• 2. 사전타당성검토 접수 구역 · 60
• 3. 사전타당성검토 접수 준비구역 · 66
• 4. 시사점 · 69
• 제4장 사전타당성검토제도 개선에 대한 실증분석 · 72
• 제1절 실증분석의 개요 · 72
• 1. 연구 설계 · 72
• 2. 연구 방법 · 74
• 제2절 전문가 심층면접 분석 · 81
• 1. 조사 개요 · 81
• 2. 전문가 심층면접 · 81
• 제3절 계층분석적 의사결정(AHP) 분석 · 92
• 1. 조사 개요 · 92
• 2. 응답자 특성 · 95
• 3. 계층화 · 97
• 4. 쌍대비교행렬 · 99
• 5. 일관성 검증 및 중요도 선정 · 100
• 제4절 퍼지 계층분석법을 이용한 분석 · 104
• 1. 퍼지 계층분석법을 이용한 개선방안 가중치 분석 · 104
• 2. AHP분석과 퍼지계층분석의 순위 비교 · 108
• 제5절 사전타당성검토제도 개선방안 · 110
• 1. 사전타당성검토 권리산정기준일의 변경 · 110
• 2. 정비구역지정 사전타당성검토 절차 결합 · 111
• 3. 사전타당성검토 업무대행업체 자격요건 · 113
• 4. 추진 주체 구성요건 및 업무범위 명문화 · 114
• 5. 정비사업통합지원단 신설 · 115
• 제5장 결론 · 116
• 제1절 연구결과 요약 · 116
• 제2절 향후 과제 · 119
• 참고문헌 · 121
• 부 록 · 125
• Abstract · 138

참고문헌 (Reference)

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