都市再開發制度와 토지의 鑑定評價에 관한 硏究 = (A) Study on the Valuation of Land in Urban Renewal system

국문 초록 (Abstract)

재개발구역 안에서 토지의 합리적이고 효율적인 고도이용과 도시기능을 회복하기 위하여 건축물 및 그 부지의 정비와 대지의 조성 및 공공시설의 정비에 관한 공공사업인 도시재개발사업을 추진하는 과정에서 재개발구역내의 토지에 대한 감정평가는 매우 중요한 부분을 차지하고 있다. 특히 토지 및 건축물, 그리고 국공유지의 매각 및 매수의 감정평가, 보상액의 산정 등은 도시재개발사업의 사업타당성 지표인 비례율의 핵심을 구성한다. 따라서 도시재개발법에서는 도시재개발사업과 상호 밀접한 관계를 형성하고 있는 국가, 지방자치단체, 사업시행자, 토지등의 소유자 및 기타 권리자 등의 복잡한 이해관계를 합리적으로 조정하기 위하여 종전자산과 분양예정자산의 등가교환을 위한 관리처분계획을 수립하도록 규정하고 있다. 그리고 관리처분계획의 공정성을 확보하기 위하여 토지등의 자산에 대해 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 2인의 감정평가업자가 감정평가를 시행하여 왔다. 그러나 아직도 도시재개발제도와 관련된 토지의 감정평가기법중 그 체계적인 이론과 실무기법이 확실하게 정립되지 못하여 이해관계인 상호간의 권리관계를 신속·정확하게 조정하지 못하거나 부동산전문가로서의 감정평가업자의 신뢰성이 확보되지 못하는 측면이 여전히 남아 있다. 따라서 본 연구는 급격한 도시화의 진행에 따라 발생된 불량재개발구역의 재개발과 관련하여 제기되고 있는 토지의 감정평가에 대한 문제점을 재인식하여 합리적인 개선방안을 모색하는데 의의가 있다.
이러한 측면에서 효율적인 도시재개발사업을 추진하는 과정에서 필수적으로 수반되는 토지에 대한 감정평가기준과 방법에 대한 개선방안을 모색하기 위하여 먼저 도시재개발의 개념, 필요성 등을 포괄하는 도시재개발사업전반에 관한 일반적인 내용을 살펴보았으며, 다음에는 도시재개발사업과 감정평가의 상관관계를 분석하기 위하여 부동산 감정평가의 기본원리와 도시재개발사업의 시행절차별로 이루어지는 감정평가의 종류 및 성격, 그리고 도시재개발사업에서 가장 중요한 부분을 차지하고 있는 관리처분계획의 권리유형과 권리변환방식, 도시재개발사업의 타당성 지표인 비례율에 영향을 미치는 개발이익과 감정평가의 관계를 이론적, 법률적으로 검토하였다.
이와 같은 분석을 토대로 본 연구의 핵심내용인 도시재개발사업의 진행과정에서 이루어지는 토지에 대한 감정평가의 문제점을 도출한 후 이에 대한 합리적인 개선방안을 제시하기 위하여 종전자산의 감정평가, 분양예정자산의 감정평가, 그리고 기타 도시재개발관련 감정평가로 각각 구분하여 검토하였다. 도시재개발사업과 관련하여 우리의 실정에 맞고 합리적이며 합법적인 감정평가의 이론 및 실무체계를 확립하기 위하여 우선 지금까지 시행되어온 기존감정평가이론 및 실무관행에 대한 철저한 분석이 이루어져야 하며, 이를 바탕으로 현재 이루어지고 있는 감정평가의 문제점을 도출하고 현행 관련법과 이론적인 토대 위에서 각각의 문제점에 대응될 수 있는 설정가능한 객관적인 개선방안을 마련하는 것이 합리적일 것이다.
첫째, 종전자산에 대한 감정평가의 문제점과 개선방안을 도출하기 위하여 종전자산의 감정평가기준을 도시재개발법령, 토지수용법, 지가공시및토지등의평가에관한법률, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법을 중심으로 가격시점과 보상평가기준의 준용에 관한 사항, 비교표준지의 선정에 관한 내용에 대해 살펴보았다. 가격시점은 사업시행고시일을 기준으로 평가하여야 하며, 보상평가기준의 준용에 관한 사항으로서 현재 재개발구역내 종전자산평가에 대해 구체적인 감정평가기법의 연구가 충분히 이루어지지 않아 재개발사업의 관리처분계획수립을 위한 합목적적인 가격산출이 쉽지 않은 문제점을 안고 있으나 현행 재개발사업관련법률과 감정평가이론 및 실무 등을 종합분석하여 보면 보상평가기준을 준용하여 실무에 적용할 수밖에 없다는 결론에 이르게 된다. 또한 비교표준지의 선정에 관한 부분으로서 도시재개발법과 토지수용법을 종합하면 종전자산의 감정평가를 위한 비교표준지는 당해 재개발구역의 사업시행고시일 이전일을 공시기준일로 하는 표준지의 공시지가로서 사업시행고시일에 가장 근접한 시점에 공시된 표준지의 공시지가를 비교표준지로 선정하여야 할 것이다. 그리고 재개발구역의 지정에 따른 표준지의 공시지가 선정기준이 있는데 이 부분에 관하여 비교표준지가 당해 재개발구역내에서 선정될 경우와 당해 재개발구역외에서 선정되는 경우로 구분하여 문제점을 분석하고 개선방안을 제시하였다. 마찬가지로 종전자산에 대한 감정평가와 관련된 부분으로서 재개발구역내 도로등과 같은 특수토지에 대한 감정평가와 종전자산의 감정평가절차에 대한 문제점 및 개선방안도 관련법률 및 감정평가업계에서 이루어지고 있는 이론적이고 실무적인 근거를 바탕으로 제시하였다.
둘째, 분양예정자산에 관한 부분으로서 먼저 도시재개발사업관련법률에 대한 분석과 현재 감정평가업계에서 활용되고 있는 분양예정자산의 감정평가방법을 정리한 후 이에 대한 문제점을 검토하였으며 이를 위하여 먼저 분양예정자산에 대한 감정평가의 방법 및 법률적 근거를 살펴보고 다음에는 분양예정자산의 감정평가기준에 대한 문제점 및 개선방안을 국민주택기금을 지원받는 공동주택과 지원받지 아니한 공동주택, 그리고 상가등 복리시설로 구분하여 상세히 제시하였다.
셋째, 기타 도시재개발사업관련 감정평가에 대한 내용으로서 공공시설의 무상양도·양수와 관련된 감정평가와 국·공유지의 처분평가, 그리고 보상평가, 경매평가부분으로 세분하여 분석하였다. 먼저 공공시설의 무상양도·양수와 관련된 감정평가는 기능이 대체되어 용도폐지되는 국·공유지에 대한 평가방법과 사업시행자가 대체되는 시설로 설치한 도로등과 같은 공공시설의 설치비용에 대한 객관적인 감정평가방법을 제시하였다. 다음은 국·공유지에 대한 처분평가로서 도시재개발법등 관련법률의 규정에 대한 분석을 통하여 점유 국·공유지와 비점유 국·공유지로 구분하여 설명하였고, 보상평가와 관련하여서는 보상평가와 종전자산에 대한 평가와의 관계분석을 위하여 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 종전의 토지 또는 건축물을 수용하는 경우에 종전자산평가가격으로 토지수용법에 의한 협의를 할 수 있는가 여부와 대지 또는 건축시설의 분양을 조건으로 종전의 토지 및 건축물을 수용하는 경우에 감정평가의 가격시점을 토지수용법 규정에 의거 협의성립 또는 수용재결당시로 할 것인가 아니면 도시재개발법 규정에 따라 사업시행고시일을 기준으로 할 것인가에 대하여 정리하여 보았다. 마지막으로 경매평가에 관한 내용으로서 관리처분계획수립을 위한 종전자산의 감정평가가 시행된 후 재개발구역내에 소재하는 토지 등이 경매목적으로 의뢰되는 경우 기평가한 종전자산감정평가가격과의 관계를 분석·정리하였다.
도시재개발사업을 효율적으로 수행하는 과정에서 토지에 대한 감정평가는 필수 불가결한 절차임에도 불구하고 이에 대한 체계적인 연구가 미흡한 실정이다. 따라서 본 연구가 재개발구역내의 토지에 대한 감정평가의 합리적인 개선방안을 마련하기 위한 문제점을 제기하는 것만으로도 그 의의가 있다고 생각하며, 구체적인 문제점과 개선방안에 대한 연구는 현업에 종사하고 있는 감정평가업자들이 주체가 되어 지속적으로 검토되고 논의되어야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 목차
• 국문요약 = iv
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 = 2
• 제2장 도시재개발제도에 관한 이론적 고찰 = 6
• 제1절 도시재개발의 개요 = 6
• 제2절 도시재개발사업의 경제적 타당성 결정요인 = 9
• 1. 도시재개발사업의 경제적 타당성 주요 결정요인 = 12
• 2. 도시재개발사업의 경제적 타당성 부수적 결정요인 = 16
• 제3절 도시재개발의 유형 = 17
• 제3장 도시재개발과 토지의 감정평가 = 25
• 제1절 부동산 감정평가의 기본원리 = 25
• 제2절 도시재개발사업의 시행절차와 감정평가 = 29
• 1. 도시재개발사업과 감정평가의 관계 = 29
• 2. 도시재개발사업과 관련된 감정평가의 성격 = 32
• 3. 관리처분계획과 감정평가 = 35
• 4. 비례율과 감정평가 = 38
• 제3절 관리처분계획의 권리유형과 권리변환방식 = 40
• 1. 관리처분계획과 관련된 권리자 유형 = 40
• 2. 관리처분계획의 권리유형과 권리변환방식 = 42
• 제4절 재개발구역자산의 감정평가와 개발이익 = 52
• 1. 개발이익의 발생과정 = 52
• 2. 재개발구역자산의 감정평가와 개발이익의 관계 = 54
• 제4장 재개발 구역내 토지의 감정평가 현황과 문제점, 개선방안 = 57
• 제1절 종전자산의 감정평가현황과 문제점, 개선방안 = 57
• 1. 종전자산 감정평가의 기준 = 57
• 2. 재개발구역내 특수토지에 대한 감정평가 = 65
• 3. 종전자산의 감정평가절차 = 70
• 제2절 분양예정자산의 감정평가현황과 문제점, 개선방안 = 80
• 1. 분양예정자산에 대한 감정평가의 방법 및 법률적 근거 = 80
• 2. 분양예정자산의 감정평가기준 = 81
• 제3절 기타 도시재개발관련 감정평가의 현황과 문제점, 개선방안 = 85
• 1. 공공시설의 무상양도·양수 평가 = 85
• 2. 국·공유지의 처분평가 = 89
• 3. 보상평가 = 99
• 4. 경매평가 = 101
• 제5장 결론 = 102
• 참고문헌 = 109
• 영문초록 = 112
• Table of Contents
• Chapter 1. Introduction
• Section 1. Purpose of the Study
• Section 2. Scope and Method of the Study
• Chapter 2. Theoretical Study on the Urban Renewal System
• Section 1. The Summary of Urban Renewal System
• Section 2. The Determination Factor of Economic Reasonableness of Urban Renewal Works
• Section 3. The Types of Urban Renewal
• Chapter 3. Urban Renewal and Appraisal of Land
• Section 1. The Basic Principles of Real estate Valuation
• Section 2. Trial Procedures of Urban Renewal Works and Appraisal
• Section 3. The Types of Rights in the Administration Disposal Plan and the Method of Rights Transformation
• Section 4. The Valuation of Properties in Urban Renewal Area and Development Benefit
• Chapter 4. The Present Condition, Problems and Proposal for Improvement of Valuation on Land in Renewal Area
• Section 1. Present Condition, Problems and Improvement Proposal of Valuation on Pre-properties
• Section 2. Present Condition, Problems and Improvement Proposal of Valuation on Sale-planned Properties
• Section 3. Present Condition, Problems and Improvement Proposal of Valuation on Other Properties related to Urban Renewal
• Chapter 5. Conclusions