재건축사업의 개선방안에 대한 연구 = A Study on the Improvement Scheme pf Reconstruction Building Project

국문 초록 (Abstract)

주택건설촉진법 및 집합건물의소유및관리에관한법률에서의 재건축사업의 취지는 국민의 주거수준의 향상과 주변토지와의 조화 등을 목적으로 재건축을 하도록 되어 있다. 재건축사업은 사회적 및 경제적인 측면에서 많은 효과를 보고 있는 데도 불구하고 재건축사업이 원활하게 운영되지 못한 부분이 많이 있다. 그 이유는 법률상의 이원화된 내용을 가지고 있기 때문이다. 재건축사업을 수행하기 위하여 집합건물의소유및관리에관한법률과 주택건설촉진법의 규정을 정확히 알고 시행하여야 하는 데도 불구하고 전문적인 지식이 없는 조합원들은 본인들의 판단으로 이해를 하고 재건축사업을 시행하는데 그 문제점이 있다고 할 수 있다.
본 연구는 재건축사업이 우리나라의 주택공급에 많은 영향을 미치고 있는 현실을 파악하면서 재건축사업이 보다 활성화되어야 하는 측면을 제시하였다. 그 결과를 정리하면 다음과 같다. 첫째로 법률의 재정비가 있어야 한다. 재건축 결의내용과 결의의 실질적요건과 절차적인 요건을 통일하여야 한다. 또한 안전진단에 관하여 구체적인 기준이 정립되어야 할 것이며 매도청구 또한 주택건설촉진법에 그 내용을 정하여야 할 것이며 관리처분계획은 도시재개발법 관리처분의 내용을 일정부분 수용하여야 할 것이다. 신탁등기에 있어서는 법률적 해석에 따라 다소 상이한 모습이 나타나나 구체적으로 신탁등기란 용어의 삽입이 필요하다.
둘째로 재건축제도의 절차의 재정비가 필요하다. 실제 재건축추진위원회가 존립하여 행정업무를 수행하고 있으므로 데도 제도적으로 도입되지 않는 부분을 제도로 도입하여야 하며 건설교통부에서 고시한 재건축조합 표준규약의 수정이 있어야 할 것이다. 셋째로 세입자에 대한 부분은 정책적인 측면에서 고려하여야 한다는 부분을 제시하였다. 끝으로 본 연구는 재건축 관련법이 어떤 형태로든지 변화가 있어야 할 것이라는 측면에서 연구를 하였고 실무적인 측면에서 접근하였기에 연구의 기본이론등이 적지 않게 배제 되었다. 재건축사업 절차상 본 연구의 생각과 다소 상이한 점도 있었으나 일반적인 상황을 고려하였고 특수한 상황까지의 생각은 하기 곤란하였다. 따라서 본 연구와 다소 상이한 부분은 추후 재건축사업과 절차와 관련된 연구가 활발하게 이루어지길 바란다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

According to the Housing Construction Promotion Act and the Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings, the reconstruction business aims to improve the residential standard of people and to harmonize the reconstructed buildings with the neighborhood.
Despite the visualization of various effects of reconstruction projects from social and economic perspectives, significant part of the reconstruction business has not been smoothly operated, which resulted from the fact that some of the contents of the two related laws are not coincident to each other.
The problem is that union members of buildings to be reconstructed tend to operate the reconstruction projects based on their own judgment without professional knowledge, while it is necessary to have accurate knowledge on the Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings and the Housing Construction Promotion Act in order to promote a reconstruction project.
In this study, the reality that the reconstruction business is enormously influential in the housing supply market in Korea is explained, and several recommendations are suggested for the activation of the reconstruction business. The summary of the recommendations is as follows:
Firstly, laws should be improved: Contents of the decision on the promotion of the reconstruction for the relevant building, actual requisites and procedural requisites for the reconstruction project should be coherent; Firm and detailed standards on safety should be set up; The sale of the reconstructed houses should be prescribed by the Housing Construction Promotion Act; The management and disposal plan of reconstruction houses should adopt part of the management and disposal plan of the Urban Redevelopment Act, and; Although there are several different ways of understanding of trust registration depending on how to interpret the law, the term of 'trust registration' should be adopted in the related law.
Secondly, it is necessary to improve the procedures of the reconstruction system. Although the Reconstruction Promotion Committee was established to conduct administrative businesses, there are still some procedures that are yet to be systemized. In addition, the standard regulations on reconstruction unions which were notified by the Ministry of Construction & Transportation should be amended.
Thirdly, lessees should be taken into account for the decision making of housing reconstruction policies.
Lastly, this study has been conducted mostly based on the practical reconstruction business in Korea, focusing on the fact that reconstruction related laws should be changed in one way or another, which therefore resulted in the omission of large part of the basic theories regarding the subject.
Even though there was some inconsistent part between the procedures of the reconstruction business, the study has been conducted based on the general situation of the reconstruction business in Korea, while it was difficult to take into account of specific conditions of each case. The issues treated in the study might not be sufficient this time therefore further other studies related to the procedures of the reconstruction business down the road need to be carried out actively.

목차 (Table of Contents)

• 요약 = i
• 목차 = ii
• 표목차 = v
• 그림목차 = vi
• 제1장 서론 = 1
• 1.1 연구의 배경 = 1
• 1.2 연구의 목적 = 2
• 1.3 연구의 범위 및 방법 = 3
• 제2장 재건축의 개요 = 5
• 2.1 재건축사업의 정의 = 5
• 2.2 재건축사업의 도입배경 및 법적근거 = 6
• 2.3 재건축사업의 법제의 변천 = 7
• 2.4 재건축사업의 추진절차 = 8
• 2.4.1 결의단계 = 8
• 2.4.2 시행단계 = 10
• 2.4.3 완료단계 = 16
• 제3장 재건축의 현황 및 기대 효과 = 18
• 3.1 재건축의 현황 = 18
• 3.1.1 연도별 재건축 추진현황 슬래브 휨내력 실험 = 18
• 3.1.2 시/도별 재건축 추진현황 = 21
• 3.1.3 서울시 재건축 추진현황 = 22
• 3.1.4 경과년수 = 23
• 3.1.5 서울시 노후 공동주택의 규모와 특징 = 24
• 3.2 재건축사업의 기대효과 = 25
• 3.2.1 주거환경의 개선 효과 = 25
• 3.2.2 경제적 효과 = 27
• 3.2.3 주택공급 효과 = 28
• 3.2.4 토지이용 구조의 개선효과 = 29
• 제4장 재건축사업의 문제점 = 31
• 4.1 제도상의 문제점 = 31
• 4.1.1 재건축 결의 = 31
• 4.1.2 결의의 실질적 요건 = 32
• 4.1.3 결의의 절차적 요건 = 34
• 4.1.4 결의내용 = 36
• 4.2 안전진단의 문제점 = 36
• 4.2.1 사업대상 허용기준 미흡 = 36
• 4.2.2 안전진단 평가항목 = 37
• 4.2.3 안잔 진단 수수료의 미정립 = 39
• 4.3 관리처분계획 = 39
• 4.3.1 개요 = 39
• 4.3.2 법률적 개념 = 39
• 4.3.3 관리처분계획의 기준 = 40
• 4.4 사회적/경제적 문제점 = 42
• 4.4.1 시공회사 문제 = 42
• 4.4.2 시공회사 부도로 인한 문제 = 47
• 4.4.3 전문지식 결여 = 49
• 4.4.4 세입자의 이주 대책 문제 = 49
• 4.4.5 민영사업의 한계 = 50
• 제5장 재건축 제도의 개선방안 = 52
• 5.1 재건축사업 관련 법률 정비 = 52
• 5.1.1 재건축 결의 = 52
• 5.1.2 안전진단 = 57
• 5.1.3 매도청구 = 58
• 5.1.4 관리처분계획 = 59
• 5.1.5 저당권 등의 이전 = 61
• 5.1.6 신탁등기 = 62
• 5.2 재건축사업의 절차 정비 = 64
• 5.2.1 재건축추진위원회 = 64
• 5.2.2 재건축조합 규약 = 65
• 5.2.3 창립총회 = 69
• 5.2.4 시공회사 선정시기 = 70
• 5.2.5 매도청구 = 72
• 5.2.6 관리처분계획 = 74
• 5.2.7 이주비 = 75
• 5.3 세입자문제에 대한 정책적 접근 = 76
• 제6장 결론 및 제언 = 78
• 참고문헌 = 81
• ABSTRACT = 84