주택재건축·재개발사업의 불법·탈법 운영현황 및 개선방안 = (The) countermeasures against illegal administration of housing restructure and redevelopment project

목차 (Table of Contents)

• 국문요지 ⅷ
• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 3
• 제2장 주택재건축·재개발사업의 이해 5
• 제1절 주택재건축·재개발사업의 의의 5
• 1. 주택재건축·재개발사업의 법적 근거 5
• 2. 주택재건축‧재개발사업의 연혁 6
• 3. 주택재건축․재개발사업 이외 유사사업 6
• 가. 주거환경개선사업 6
• 나. 리모델링사업 7
• 다. 뉴타운사업 8
• 제2절 재개발사업의 유형 및 분류 8
• 1. 재개발의 시행형태에 의한 분류 8
• 가. 수복재개발(rehabilitation) 9
• 나. 보전재개발(conservation) 9
• 다. 철거재개발(redevelopment) 10
• 라. 개량재개발(improvement or upgrading) 11
• 2. 재개발사업 대상(지역)에 의한 분류 11
• 가. 주거지재개발 11
• 나. 상업·업무지구 재개발(도심재개발) 12
• 다. 공공시설 재개발 12
• 3. 재개발 시행방법에 의한 분류 12
• 가. 전면 매수방법 13
• 나. 구획정리사업방법 13
• 다. 선매권제도에 의한 방법 14
• 라. 절충식 방법 14
• 4. 재개발 시행주체에 의한 분류 15
• 가. 단독개발 15
• 나. 공동개발 15
• 다. 조합개발 16
• 라. 합동재개발 16
• 마. 공사 등의 시행 16
• 바. 제3개발자의 시행 16
• 제3절 외국의 재개발 제도 및 사례 17
• 1. 영국 17
• 가. 불웰 주택개량재개발(Bulwell, Nottingham) 18
• 나. 디프리쉬 주택재개발(Deeplis, Rochdale) 18
• 다. 런던의 도크랜즈(Dock Lands) 재개발 18
• 2. 미국 19
• 가. 동부펜실베니아주 필라델피아시의 Society Hill 재개발 19
• 나. 뉴욕로어 맨해튼 재개발 20
• 다. 뉴욕맨해튼 배터리파크시티 재개발 20
• 3. 일본 20
• 가. 일본모리빌딩의 아크 재개발 21
• 나. 예비수가든플레이스 재개발 21
• 다. 도쿄도미나토구 롯폰기힐스 재개발 22
• 4. 독일 22
• 가. 함부르크 재개발 프로젝트의 노이슈타트 지구 재개발 23
• 나. 하노바재개발 프로젝트의 린덴슈드 재개발 23
• 다. 벌린재개발 프로젝트의 쉐네베르그 재개발 23
• 제4절 주택재건축·재개발사업의 추진절차 24
• 1. 사업계획단계 24
• 2. 사업시행준비단계 25
• 3. 사업시행단계 26
• 4. 사업완료단계 26
• 제3장 사업주체 및 관계자의 역할과 책임 28
• 제1절 추진위원회의 역할과 책임 28
• 1. 추진위원회 구성요건 및 구성원의 자격 28
• 2. 추진위원회 역할 28
• 3. 추진위원회의 책임 29
• 제2절 조합의 역할과 책임 31
• 1. 조합의 구성 31
• 2. 조합구성원 32
• 가. 조합원의 자격 32
• 나. 조합임원 33
• 3. 조합의 기관 34
• 가. 조합원총회 34
• 나. 대의원회 35
• 4. 조합의 역할 35
• 가. 재건축․재개발사업의 사업시행자 35
• 나. 정관의 작성 36
• 다. 시공사의 선정 37
• 라. 사업시행계획서의 작성 및 사업시행인가의 신청 37
• 마. 토지등의 수용․사용 및 매도청구 등 38
• 바. 관리처분계획의 수립 및 인가신청 39
• 사. 분양공고 및 분양신청 41
• 아. 부과금의 부과·징수 41
• 자. 준공인가 및 이전고시 42
• 차. 사업의 청산 43
• 카. 관련 자료의 공개 및 보존 43
• 제3절 시공자의 역할과 책임 44
• 제4절 정비사업전문관리업자의 역할과 책임 46
• 제5절 기타 협력업체의 역할과 책임 47
• 1. 설계업체의 역할과 책임 47
• 2. 철거업체의 역할과 책임 48
• 3. 기타 용역업체의 역할과 책임 48
• 제6절 국가·지방자치단체의 역할과 책임 49
• 1. 시장·군수의 역할과 책임 49
• 2. 시·도지사의 역할과 책임 50
• 3. 국토해양부장관의 역할과 책임 50
• 제4장 주택재건축·재개발사업의 불법·탈법 운영현황 분석 52
• 제1절 주택재건축·재개발사업 불법·탈법운영현황의 대표 사례 53
• 1. 조합 아파트 건축심의 및 인․허가 관련 사례 53
• 2. 시공사 선정·변경 관련 사례 54
• 3. 조합 협력업체 선정 관련 사례 54
• 가. 철거공사 및 원사채취권 수주 명목 금품 수수 55
• 나. 전자제품 공동구매 관련 업체 선정 대가 금품 수수 55
• 다. 조합 협력업체 수주 및 알선 명목 금품 수수 56
• 4. 아파트 분양 관련 사례 56
• 가. 아파트 분양대금 횡령 및 뇌물수수 56
• 나. 아파트 상가매매 관련 뇌물수수 57
• 5. 정비사업전문관리업자 관련 사례 57
• 6. 대출 알선 관련 사례 58
• 7. 기타 58
• 제2절 사업주체 및 관계자별 불법·탈법 운영현황 분석 59
• 1. 조합임원과 시공사간 59
• 2. 조합 집행부의 무책임한 조합 운영 및 이권개입 59
• 3. 조합(추진위원회) 임원과 협력업체 간 60
• 4. 정비사업전문관리업자 제도의 파행적 운영 60
• 5. 시공사와 감리업체 간 61
• 6. 조합과 관계 공무원 간 61
• 제3절 사업단계별 불법·탈법 운영현황 분석 62
• 1. 사업계획단계 62
• 2. 사업시행준비단계 62
• 3. 사업시행단계 63
• 4. 사업완료단계 63
• 제4절 죄명별 불법․탈법 운영현황 유형 분석 63
• 1. 뇌물수수 64
• 2. 사기 64
• 3. 횡령 65
• 4. 배임 65
• 5. 기타 범죄 65
• 제5장 불법·탈법 운영현황의 발생원인 66
• 제1절 불법·탈법 운영현황의 근본적 발생원인 66
• 1. 사업의 근본목적 몰각에 따른 신뢰기반 붕괴 66
• 2. 사업에 있어 주민에 대한 배려 및 주민과의 소통 부재 67
• 제2절 불법·탈법 운영현황의 구체적 발생원인 68
• 1. 체계적 감시‧감독 시스템 부재 68
• 가. 조합에 대한 감시·감독 시스템 부재 등 제도적 문제 68
• (1) 조합원 총회 68
• (2) 추진위원의 공무원의제 조항 누락 69
• (3) 기타 현 조합 제도상의 문제 69
• 나. 시장·군수에 대한 형식적인 감독 70
• 다. 정비사업전문관리업자에 대한 허술한 관리·감독 71
• 2. 사업 초기비용 조달방법의 부재 72
• 3. 조합 및 정비사업전문관리업체의 전문성 부족 74
• 가. 주민의 전문지식 부족 74
• 나. 정비사업전문관리업체의 전문성 부족 74
• 제6장 불법·탈법 운영현황에 대한 개선방안 76
• 제1절 불법·탈법운영현황의 근본적 발생원인에 대한 개선방안 76
• 1. 사업 시행요건 적용 의무화를 통한 근본목적 환기 76
• 가. 정비계획 수립시 노후·불량건축물의 밀집성 요건 반영 76
• 나. 지구단위계획등 의제시 노후·불량건축물의 밀집성 요건 반영 77
• 2. 주민 권익의 제도적 보장 77
• 3. 사업초기 주민참여 확대 78
• 제2절 불법·탈법운영현황의 구체적 발생원인에 대한 개선방안 78
• 1. 조합에 대한 감시·감독체계 강화 등 개선방안 79
• 가. 협력업체 선정 절차 및 기준 명확화 79
• 나. 추진위원의 공무원의제 79
• 다. 조합임원의 경업피지의무의 강화 80
• 라. 사업주체의 주민대표성 확보 80
• 마. 조합 임원에 대한 보수체계 상향 제도화 81
• 2. 정비사업전문관리업자에 대한 중앙관리·감독체계 구축 81
• 3. 사업 초기비용 조달방법의 부재에 대한 개선방안 82
• 가. 공공의 사업계획 수립 82
• 나. 초기 사업비 조달방안 마련 82
• 4. 조합·정비사업전문관리업체의 전문성 부족에 대한 개선방안 83
• 가. 추진위원회 및 조합의 전문성 강화 83
• 나. 표준정관 등의 적극적 활용 84
• 다. 정비사업전문관리업체의 전문성 강화 85
• 제7장 결 론 87
• 참고자료 91
• ABSTRACT 95