부동산시장 특성 및 환경변화를 고려한 부동산중개업 활성화 방안

국문 초록 (Abstract)

본 연구에서는 부동산 시장의 특성 및 환경 변화를 고려하여 부동산중개업의 활성화를 위한 방안 연구가 필요하다고 보았으며, 부동산중개업의 사업성과 제고에 영향을 미치고 부동산중개업 활성화를 위한 역량을 가진 부동산시장의 특성 및 환경적 요인을 찾는데 목적이 있다. 본 연구의 목적을 달성하기 위하여 각종 관련 문헌 및 중개업 관련 단행본, 협회 통계자료 등을 기반으로 내용을 정리한다. 또한, 학술지 및 논문 등의 선행연구를 통해 공인중개사제도의 문제점을 함께 파악하였으며, 시대가 변화함에 따라 선진 외국과의 경쟁력에 대응하기 위하여 개선방안을 보다 합리적이고 효율적으로 모색하였다.
본 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 중개업자의 전문성 확보가 필요하다. 중개활동을 위해 실무 및 이론을 병행하도록 시스템의 변화가 필요하고, 세계화와 정보화, 지식산업화를 반영해 체계적이면서도 다양한 교육을 추구할 수 있는 방법을 고려해 입법하는 과정이 필요하다.
둘째, 업무영역의 확대방안이 필요하다. 부동산시장의 변화에 따라 소비자들이 필요로하는 요구에 부합하는 중개업자의 업무 확대가 필요하다.
셋째, 현실적인 중개보수제도 구축이 필요하다. 서비스가 제공되는 수준에 따라서 중개업자와 의뢰인 간에 양쪽의 합의에 의하여 수수료를 책정하는 것이 합리적이다.
넷째, 손해배상책임한도액의 상향 조정이 필요하다. 현재 시가 상승으로 인해 거래되는 부동산 가격에 손해배상책임한도액이 미치지 못하는 실정이므로 설정금액을 상향조정하고 소비자의 피해를 최소화함으로써 소비자 보호를 하는 방안이 필요하다.
다섯째, 부동산 거래정보망을 체계적으로 구축 및 관리하고 활성화해야 한다. 정부 차원에서의 시스템 도입이 필요하고, 미국의 MLS와 같은 인프라 구축을 제도적으로 보완해야 한다.
여섯째, 통합 부동산시스템의 확립이 필요하다. 부동산 관련 서비스업을 전체적으로 아우를 수 있는 제도적 개선이 필요하고, 투명하고 신속한 서비스가 실시될 수 있도록 중개업의 대형화가 필요하다.
본 연구는 현재 국내 부동산 중개업의 발전을 위하여 개선되어야 할 문제점 및 개선방안을 제시하였다. 특히, 소비자가 안전하게 거래할 수 있도록 미국의 선진제도인 에스크로우 제도를 우리나라의 실정에 부합하도록 제도화하여 정착화가 이루어져야 한다고 본다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study is aimed to identify factors that affect the business performance of real estate in consideration of the characteristics of the domestic real estate market and environmental changes and to find ways to revitalize the real estate brokerage business. For this purpose, this study systematically reviews and analyzes various related literature, books related to the brokerage business, statistics from the Association of Certified Real Estate Agents, etc. This study identifies problems with the authorized brokerage system through prior research such as academic journals and papers and seeks improvement measures to compete with large foreign real estate companies that enter Korea as times change. A summary of the results is as follows.
First, it is necessary to secure the expertise of the agents. A change in the system is needed to combine practice and theory for real estate agents' activities, and legislation is needed considering how to pursue systematic and diverse education by reflecting globalization, information, and knowledge industrialization.
Second, there is a need to expand the scope of the broker's work. As the real estate market changes, it is necessary to expand the work of agents who meet the needs of consumers.
Third, a realistic brokerage remuneration system is needed. Depending on the level at which real estate brokerage services are provided, it is reasonable to introduce an autonomous brokerage fee setting system by agreement between brokers and clients.
Fourth, it is necessary to raise the limit on liability for damages for real estate brokerage accidents. Considering the current real estate price traded due to the rise in the domestic real estate market, the liability for damages of 100 million won to 200 million won is not enough to make realistic compensation. Therefore, it is necessary to raise the set amount of liability for damages related to real estate transactions and to protect consumers by minimizing consumer damage.
Fifth, there is a need to systematically establish, manage and revitalize the domestic real estate transaction information network. It is necessary to introduce a real estate transaction information system at the government level and to systematically supplement the infrastructure construction of real estate information networks such as MLS in the U.S.
Sixth, the establishment of an integrated real estate system is necessary. It is necessary to improve the system that can encompass the domestic real estate-related service industry as a whole and expand the brokerage industry so that transparent and rapid services can be implemented.
This study analyzes the problems that need to be improved for the development of the current domestic real estate brokerage business and presents improvement plans based on them. In particular, the real estate transaction escrow system implemented in the U.S. needs to be institutionalized to meet domestic conditions so that consumers can safely trade real estate. This study is significant in providing academic underlying materials for the development of the domestic real estate brokerage industry.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 제 2 절 연구범위 및 방법 4
• 제 3 절 선행연구 5
• 제 2 장 이론적 배경 7
• 제 1 절 부동산중개거래 계약제도 7
• 1. 일반중개계약 7
• 2. 공동중개계약 7
• 3. 순가중개계약 8
• 4. 독점중개계약 9
• 5. 전속중개계약 9
• 제 2 절 손해배상책임제도 12
• 1. 성립요건 12
• 2. 공제금 지급대상 12
• 3. 책임범위와 기간 13
• 4. 공제사고 통지 및 손해방지의무 13
• 5. 공제금의 청구 및 지급 13
• 6. 구상과 대위 14
• 7. 소멸시효 14
• 제 3 절 중개수수료 제도 15
• 1. 중개수수료 개념 15
• 2. 중개수수료의 법적성질 16
• 3. 현행 중개수수료 요율체계 17
• 4. 권리금의 중개수수료 19
• 제 4 절 부동산 시장의 변화 19
• 1. 부동산 시장의 변화 19
• 제 5 절 외국의 중개제도 21
• 1. 미국의 부동산 중개제도 21
• 2. 영국의 부동산 중개제도 24
• 3. 일본의 부동산 중개제도 26
• 제 3 장 부동산 중개업 현황 및 중개활동 29
• 제 1 절 부동산중개업 현황 29
• 1. 부동산 중개업자 등록과 중개업소 설립 기준 29
• 2. 부동산 중개업자의 국내 현황 31
• 제 2 절 부동산 중개업자의 중개활동 32
• 1. 부동산 중개업의 중개활동 32
• 2. 부동산 중개 서비스 34
• 제 4 장 부동산 중개업의 문제점 및 개선방안 37
• 제 1 절 국내 부동산 중개업의 문제점 37
• 1. 법, 제도적 측면에서의 문제점 37
• 2. 운영측면의 문제 43
• 제 2 절 부동산 중개법 개선방안 45
• 1. 법, 제도적 측면 개선방안 45
• 2. 운영측면 발전방안 52
• 제 5 장 결 론 55
• 참고문헌 58
• Abstract 63