도시재생법상 도시재생 사업에 관련된 문제점 및 효율성 제고방안 - 문재인 정부의 도시재생 뉴딜사업을 중심으로 - = A Study on the Problems and Efficiency Improvement Plan Related to Urban Regeneration Projects in Urban Regeneration Act - Focusing on the New Deal Projects for the Urban Regeneration of Moon Jae In

국문 초록 (Abstract)

도시재생사업은 도시의 경제적·사회적·문화적 활력 회복을 위하여 공공의 역할과 지원을 강화함으로써 도시의 자생적 성장기반을 확충하고 경쟁력을 제고하며 지역 공동체를 회복하는 등 국민의 삶의 질 향상에 이바지함을 목적으로 한다. 따라서 국가와 지방자치단체는 도시재생사업을 추진하는 데에 필요한 예산을 확보하고 관련 시책의 수립·추진과 도시재생전략 수립, 그리고 도시재생활성화를 위한 관련 정보 및 통계를 개발·검증·관리하는 등 도시재생종합정보체계를 구축하도록 한다.
문재인 정부는 매년 10조원씩 총 50조원을 투입해 구도심과 노후 주거지를 재생하겠다는 정책을 세우고 있다. 즉 도시재생 뉴딜사업을 통해 동네마다 아파트 수준의 마을주차장과 어린이집, 무인 택배센터 등을 설치한다는 것이다. 아무튼 도시재생 뉴딜사업은 저층 노후 주거지를 살만한 주거지로 바꾸겠다는 것이며, 지역민 전반을 위한 환경개선과 주거복지에 중점을 둔 사업이다. 도시재생 사업방식은 일부 전면 철거 방식과 역세권 개발, 공공청사 등 공유재산을 활용한 다양한 방법이 접목될 것으로 예상된다. 결국 도시재생 사업을 통해 주거공간은 물론 문화공간, 업무공간, 상업공간, 혁신공간 등을 조성해 다양한 일자리를 제공하고 세입자·영세상인(젠트리피케이션) 등도 함께 보호한다는 구상이다.
그러나 도시재생 뉴딜사업은 현실적으로 다음과 같은 문제점이 제기되고 있다.
첫째, 사업성이 저조할 우려가 있다. 도시재생사업에 있어서는 높은 지가와 사업비 등으로 인하여 공공부문이 독자적으로 관련 사업을 진행하기에는 현실적인 한계가 있을 수 있다.
둘째, 재정적 부담이 문제될 수 있다. 도시재생 사업의 예산은 주로 국고보조금으로 이루어져야 하는데 국고보조금은 매년 예산을 반영해야 하고 배분공식도 특정되지 않아 예산확보의 어려움이 예상된다.
셋째, 일자리 창출 문제이다. 도시재생 사업은 건설산업과 밀접한 관계가 있는데 건설산업은 건설기능인력의 부족현상이 가중되고 있으며 현재 건설업은 장년층의 비중이 증가하여 고령화가 진행되고 또 건설현장의 열악성과 현장에서 터득하는 기술을 기반으로 하기 때문에 현장 숙련 기술을 전수할 기회조차 감소한다는 것이다. 결국 건설업에서 청년층 유입이 낮고 인력의 수요와 공급 불일치로 일자리 창출이 부진할 수밖에 없다.
넷째, 취약계층에 대한 배려가 문제될 수 있다. 도시재생 사업은 해당지역의 부동산가격 상승으로 인한 부작용이 예상되는데, 즉 저소득층의 경우 주거비용의 한계로 인하여 거주지 선택의 제약이 따르고 때로는 무주택자로 전락하는 경우도 발생할 수 있다.
다섯째, 투기 문제가 우려된다. 우선 도시재생 사업의 후보지로 선정되면 투기세력이 먼저 진입해 땅값을 올려놓을 가능성이 있고 정부가 투기를 단속하려 해도 부동산시장 안정화에 한계가 있을 수 있으며 오히려 거래가 음성적으로 이루어져 위법자를 양산하는 결과를 초래할 수 있다. 일부 재생지구에는 투기 세력의 침투로 원주민의 젠트리피케이션 현상이 발생하여 사업의 취지 자체가 훼손될 우려가 있다.
이와 같은 도시재생 사업의 문제점에 대하여 다음과 같은 효율적인 도시재생 사업의 제고방안이 요구된다.
첫째, 사업성이 제고되어야 한다. 도시재생의 공공성 개념의 확대를 통한 지속가능한 도시의 발전으로 사업을 전개 ...

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Urban regeneration projects are aimed at contributing to improving the quality of life of citizens such as expanding the self-sustaining growth basis of a city, enhancing competitiveness and restoring local communities by strengthening the public's role and support for the restoration of economic, social and cultural vitality of a city.
Moon Jae In Government has set a policy of regenerating old downtown areas and old-age residential areas by inputting a total of 50 trillion won that is 10 trillion won each year. Urban regeneration project methods are expected to be combined with various methods that utilize partial overall pulling down method, subway station area development, and public property such as public office.
However, the urban regeneration new deal projects have the following problems in reality.
First, there is concern that business value may be poor. In the urban regeneration projects, there may be a realistic limit for the public sector to autonomously conduct the related projects due to the high land value and business expenses.
Second, the financial burden may be a problem. The budget for urban regeneration projects should mainly consist of government subsidies. However, it is expected to have a difficulty to secure the budget because the government subsidies should reflect the budget every year and the allocation formula is not specified.
Third, job creation is a problem. Urban regeneration projects are closely related to the construction industry. The construction industry is undergoing a shortage of construction skilled manpower, and the proportion of the elderly citizens is increasing in the construction industry, and the aging process is progressing. Also, since the construction industry is based on the inferiority of the construction site and the skills learned in the site. even the opportunity to transfer on-the-job skills is decreasing.
Fourth, consideration for vulnerable classes may be a problem. Urban regeneration projects are expected to have side effects from rising real estate prices in the corresponding region.
Fifth, the speculation problem is concerned. First of all, if an area is selected as a candidate for an urban regeneration project, there is a possibility that land prices will rise by speculator's advancement beforehand and even if the government regulates speculation, there may be a limit to stabilizing the real estate market. Rather, transactions can be made in a negative way, resulting in the mass production of the law breakers.
Regarding the problems of the urban regeneration projects like these, it is required to have an improvement plan for the effective urban regeneration projects as follows.
First, the business value should be improved. the projects should be unfolded with the development of a sustainable city through the expansion of the concept of the public concern of urban regeneration.
Second, sufficient financial resources should be prepared. To efficiently utilize the limited public resources, it is desirable to resolve the problem of inconsistency between the benefits and burdens of financial support by installing and operating special accounts for urban regeneration.
Third, job creation should be improved. Urban regeneration projects should be preceded by economy-based urban regeneration projects, which create economic bases through public pre-investment to create jobs.
Fourth, support for vulnerable classes should be enhanced. Urban regeneration projects must satisfy the needs of the vulnerable classes such as income, housing, medical care, and so forth so that housing life becomes stable.
Fifth, measures to prevent speculation should be prepared. It is necessary to prepare rent restriction regulations to prevent the side effects of surging house prices and rents due to urban regeneration. it is necessary to eradicate speculative factors through measures for restraining real estate speculation, development profit redemption system, transfer income tax re...

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71 "SH공사, 만성부채에 미분양시프트…해결 ‘깜깜’-월소득 기준 완화 미분양 털고자 고소득자에게 혜택"

72 news1, "50조 투입 도시재생 투기수요, 대상지 선정부터 사전 차단"

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