서울시 도심부 재개발 공동주택의 젠트리피케이션 효과에 관한 실증분석 = Genrtrification Effect of Redeveloped Inner City Apartment Housing in Seoul

국문 초록 (Abstract)

도시라는 공간은 산업화가 진행됨에 따라 인구 집중현상이 일어나게 되고,
인구밀도가 높아지면서 점차 포화상태에 이르게 된다. 따라서 필요에 의한 외
연적 확산이 이루어지게 되는데, 이는 도심의 일부 지역을 낙후되고 공동화 상
태로 변모시키는 원인이 되기도 한다.
우리나라도 1960~70년대의 산업화와 급격한 인구증가, 주택부족현상 등은
일산, 분당, 평촌, 중동, 판교 등의 신도시 개발로 이어지게 되어, 교외화 현상
을 초래하게 되었다. 이러한 교외화 현상은 수도권의 평면적 확산을 가져 왔
고, 수도권의 많은 인구들이 2시간의 장거리 통근, 통학을 감수해야 하는 문제
가 대두되었다. 또한 인구의 이동에 따른 원격화는 도심의 기능을 악화시킬 뿐
아니라 도심의 슬럼화를 촉진시키는 계기가 된 것이다. 이에 정부는 도심재개
발에 의한 도심 재활성화를 유도하는 정책을 시행하게 되었으며, 이러한 정책
은 구도심에 중산층 이상의 고소득 전입자들이 이주함으로써 지역의 근린을
향상시키고, 주택의 고급화를 이루는 결과를 낳고 있다. 즉 도시외곽으로 분산
되었던 인구가 필요에 의해 다시금 도심으로 회귀하는 현상이 발생하게 되는
것이다. 이러한 일련의 과정을 젠트리피케이션이라 정의 할 수 있다.
서울시 도심부 재개발 공동주택의 젠트리피케이션 현상은 2000년대부터 나
타나기 시작했다고 볼 수 있는데, 그 효시가 종로구 내수동의 “경희궁의 아침”
이라 할 수 있다. 이에 본 연구는 경희궁의 아침에 거주하는 거주민을 대상으
로 인구통계학적 특성을 파악하고, 주거선택요인을 분석하였다. 또한 설문을 통
한 실증분석을 실시하여, 원도심의 또 다른 대상지인 남산 “트라팰리스”와 부도 심인 용산의 “파크자이”를 비교하여 서울시의 젠트리피케이션 효과를 분석함으
로써 도심재개발 정책 방향의 시사점을 도출하고자 하였다.
본 연구를 위하여 젠트리피케이션에 관한 국내연구의 흐름과 국외 선행연구
에 대한 면밀한 고찰을 통해 이론적 정의를 요약하고 연구방법을 탐색하였다.
또한 도심재개발 정책의 변화과정과 주거이동을 통한 주택여과과정, 그리고 도
심회귀 현상을 연계하여 이론적 연관성을 확인하였다.
국내 젠트리피케이션에 관한 선행연구와 도심 주거선택의 선행연구와의 종
합적인 비교를 통해 예비요인을 도출하고, 거주민을 대상으로 탐색적 조사를
실시하여 예비요인을 보충하였다. 또한 보다 객관성 높은 예비요인을 도출하기
위해 전문가 F ․G ․I 를 실시하여 최종 예비요인을 선정하였다. 이를 바탕으로
서울시 도심부의 재개발과정 속에서 나타나는 젠트리피케이션 효과에 대한 실
증분석을 대상지 거주민의 주거선택요인과 거주만족도, 인구통계 비교분석 등
을 중심으로 연구를 진행하였다.
요인분석 결과를 통하여 단지내 생활 편의성, 자산가치성, 도심부위치적가
치성, 생활문화시설 편의성, 직주근접성의 5개의 요인으로 분석되었다. 대상지
별 주거선택요인을 비교분석하면, 직주근접성이 대상지 3곳 모두 가장 중요한
요인으로 나타났으며, 대상지에 따라 다소간에 차이는 있으나 공통적으로 나타
난 결과는 도심이라는 입지가 갖는 특징이 모두 주거선택에 있어 유의한 영향
요인이었음을 확인하였다.
또한 인구통계학적 분석결과를 통하여 도심의 젠트리파이어들은 고학력, 고
소득의 중산층 이상의 가구로, 세대주 연령은 4,50대 이상이 높은 분포를 보이
고, 세대구성은 2세대 이상의 비율이 높게 나타나 국외 젠트리피케이션이 소규
모 가족 단위의 젊은 층의 유입이라는 결과와는 다른 한국적 젠트리피케이션
의 특징을 보여주고 있다. 주택의 점유형태에서도 자가 비율이 상당히 높은 것
으로 나타났으며, 이전거주지 보다 현 거주지에서 통근시간이 단축된 것으로 파악되었다. 이전 거주지 분석에서는 현 거주민 대부분이 외부로부터 유입된
것으로 조사되었는데 이는 원거주자의 강제이주라는 젠트리피케이션의 부정적
측면도 발생했음을 확인할 수 있었다. 그리고 주거선택요인을 변수로 한 거주
만족도에 대한 회귀분석 결과는 대상지에 따라 차이가 있지만 자산가치성과
생활문화시설편의성에 대한 만족도가 높게 나타났다. 또한 원도심과 부도심도
차이가 있는 것으로 분석되었는데, 이는 원도심이라 하더라도 입지적인 면과
개발주체에 따라 만족도가 다를 수 있음을 보여주고 있다.
본 연구의 결과로 서울시 도심부는 재개발을 통해 물리적 환경이 개선되면
서 고학력, 전문직에 종사하는 중산층이 유입되는 젠트리피케이션 효과가 나타
나고 있음을 확인하였다. 이는 앞으로 보다 광범위한 지역을 대상으로 젠트리
피케이션에 대한 연구가 진행될 수 있는 토대를 마련함과 동시에 향후 젠트리
피케이션 효과를 감안한 주택의 공급과 다양한 제도적인 지원책을 마련할 수
있는 정책의 방향성을 제시하였다. 서울의 전통적인 도심의 범위는 한정되어
있다. 그러나 수요자의 요구에 의해 도심의 범위는 확대될 수도 있다. 도시화
과정에서 나타난 도심의 범위는 수요와 공급의 결과에 따라 달라질 수도 있다
고 하겠다. 서울시의 경우 전통적인 도심뿐만 아니라 부도심도 공동화 현상에
의한 재개발의 필요성이 대두되는 시점이다. 따라서 향후 부도심을 포함한 서
울시 전반의 재개발 정책수립을 위한 젠트리피케이션 효과에 대한 지속적인
연구가 진행되어야 할 것이다. 뿐만 아니라 재개발이 필요한 지방의 대도시에
서도 젠트리피케이션 현상은 계속해서 발생될 것이라 판단되며, 이에 따른 광
범위한 연구도 계속해서 진행하여야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Gentrfication is no longer a phenomenon in developed countries, it
can be seen as a non-global flows. Process of neighborhood change by
the new middle class and replace indigenous phenomenon in Sydney,
Seattle, Shanghai, as well as a global city in the U.K and New York,
far away from the rural areas in the surrounding area is shown. This
phenomenon of the city, according to the hierarchy in the
sub-hierarchy is spreading to major cities, and in our country in the
form of a gradual phenomenon. Gentrfication began to appear in the
center of Seoul.
Gentrfication began to appear from the 2000s can be seen in Seoul.
This is explicit in the city that can be attributed to the spread. 1960s
and 1970s, fast industrialization and population growth, housing
shortages. For example, Ilsan, Bundang, Pyeongchon, the middle east,
and leads to a new town development is such Pangyo, suburbanization
phenomenon was caused. This suburbanization spread phenomenon brought a flat in the
metropolitan area, the population of the metropolitan area of many
long distance commuting, has emerged as a problem that you need to
take. In addition, the movement of the population according to the
remoting features worsen the city core, as well as the city was a
chance to promote slumism. The government re-enable the
redevelopment by the city to enforce the policy was to encourage, such
a policy in the old town areas by the middle class or high income
migrants in the two weeks to improve the neighborhood, homes that
make up the results of the advanced was earned.
That is outside the city the population was dispersed by the need is
to return to the city again. The subject of this city ‘gentrifier’ that a
series of steps which can be defined as Gentrfication and the real case
of the ‘Morning of Kyounghee Palace’ located in Jongrogu Naesudong.
Therefore, this study ‘Morning of Kyounghee Palace’, including the
old Town is another destination Nam Mountain ‘Trapalace’ and
Yongsan ‘Park Xi’ to target residents of the Housing Choice survey
conducted to identify factors that, based on this Multiple Regression
Analysis, the correlation between residential satisfaction and analyzed.
The comparison between destination through case analyzes similarities
and differences. Vacation in Seoul Gentry avoid in the future of the
policy implications one will want to draw. The results of this study are
as follows.
First, gentrifiers in Seoul prefer property value and convenience
factors was higher for residential. They live according to City Center an
emphasis on self-esteem, and the availability of cultural spaces around
the city center, was the same. City Center will live according to the values of perception. Collectively, these phenomenon were similar in the
three cases studies.
Second, demographic survey of the college's academic than three
weeks of schooling significantly higher with 96.5% of the inhabitants
are composed of highly educated household monthly income is more
than 4 million won in Seoul. 97.8 percent when compared with average
monthly income than middle-class people living in consists of In
addition, the job three weeks professions and individuals engaged in the
business of a relatively high percentage was found. In other words,
highly educated professional middle class household in the city center,
and has shown that two weeks.
Third, three separate analyzes of the site, as a comprehensive analysis
of the results in the three weeks or more in age from 40 to 50 showed
a high distribution, two three or more household composition appears
highly gentrfication outside a small family vacation town of households
entering the Gentry blood results and other Korean gentrfication shows
the difference. That's a young single households without children in the
city center, in the case of overseas migration of two different migration
features three silver layer that will show.
Fourth, the analysis presented in the previous residence also features a
destination outside of the majority of residents have migrated from the
survey results. This is a destination development in the previous
residents did not live again means. Thus, the forced migration of the
negative side gentrfication survey results show that appears. Fifth, comprehensive regression analysis of the site of the old city
center ‘Morning of Kyounghee Palace’ and ‘Trapalace’ in the residential
selection factors, while the priority of the newly developed city center,
‘Park Xi’ match different priorities appear that the difference in the old
downtown and the newly developed city center was found.
Sixth, residential selection factors and the correlation of satisfaction
and all the three priority destination old city center appear different
even for the same position and development aspects of satisfaction may
vary depending on the subject has shown that.
Taken together the results of more than Seoul's foreign gentrifiers
than the proportion of older people is relatively high, a child living
with furniture and silver ratio of three stood out. In addition, the
highly educated, high-income professionals, the ratio of the two can be
seen that very high. Also, due to redevelopment housing complex
residents prefer asset value and satisfaction with living amenity, cultural
accessibility, respectively. The redevelopment of the City Center pulled
educated residents and professionals as improving the physical
environment. This formation processassociated with the middle class
Gentrification. In this study, it will provide us with the suggestion to
re-development policy in the center of Seoul.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 제2절 연구의 범위 및 방법 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 5
• 제2장 선행연구 및 이론적 고찰 7
• 제1절 선행연구 7
• 1. 국외 선행연구 7
• 가. 선행연구의 공통적 특징과 주요 쟁점 7
• 나. 수요자 및 공급자 측면 11
• 다. 관련 연구의 동향 14
• 2. 국내 선행연구 16
• 3. 선행연구의 한계와 시사점 21
• 제2절 이론적 고찰 23
• 1. 도심재개발 23
• 가. 서울 도시계획의 전개 23
• 나. 도심재개발 정책의 변화과정 25
• 2. 도심주택의 여과과정 30
• 가. 주거이동 30
• 나. 주택여과과정 32
• 3. 도심회귀화 현상 34
• 4. 젠트리피케이션의 개념과 효과 37
• 가. 젠트리피케이션의 개념 37
• 나. 젠트리피케이션의 효과 40
• 제3장 연구설계와 분석의 틀 44
• 제1절 젠트리피케이션 형성요인의 구성 44
• 1. 젠트리피케이션 형성요인의 도출과정 44
• 가. 예비요인의 도출 44
• 나. 예비요인의 선정과정 및 결과 48
• 2. 설문조사 개요 53
• 3. 분석의 틀 53
• 제2절 사례대상지 분석 54
• 1. 대상지 선정배경 54
• 2. 대상지 현황분석 56
• 가. 내수동 경희궁의 아침 56
• 나. 남산 트라팰리스 63
• 다. 용산 파크자이 63
• 제4장 연구의 결과 및 해석 72
• 제1절 인구통계학적 특성 분석 72
• 제2절 주거선택 요인분석 비교분석 85
• 1. 요인분석 결과 85
• 2. 사례 대상지에 따른 주거선택요인 비교분석 87
• 3. 이전거주지에 따른 선택요인 비교분석 89
• 4. 가구소득에 따른 주거선택요인 비교분석 92
• 5. 내국인과 외국인 주거선택요인 비교분석 95
• 제3절 회귀분석 97
• 1. 경희궁의 아침 97
• 2. 남산 트라팰리스 98
• 3. 용산 파크자이 100
• 제5장 결론 102
• 제1절 연구요약 102
• 제2절 연구의 시사점과 향후 과제 105
• 참고문헌 107