표준지 공시지가 분석을 통한 용도지역 특성에 관한 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study is about the standard land price level for land use planning utilization. Land use planning refers to a plan in which the use and scale of national land are determined in accordance with the National Territory Planning and Management Act. Current land use planning has problems with frequent policy changes according to real estate policies, designation of Zoning that do not consider regional economy or characteristics, and rigidity of plans that do not reflect the continuously changing local environment. In addition, land is one of the people's important property rights and is the basis of the tax burden, but there are cases in which tax equity is violated due to the imbalance between the current situation and the price level. Although the distribution of land prices in the former central area is changing due to urban movement and hollowing out, there is no realistic method to reflect such phenomena in land use planning. The Zoning determined according to the land use plan is an important price-forming factor that fundamentally determines the level of land price, and the price of individual land is formed through the complex action of social, economic, and administrative factors surrounding it. In Korea, a public notification system for standard lot land is operated, and the representative lot of the standard lot is guaranteed on a theoretical and legal basis. Announced prices for standard lots are determined by comprehensively analyzing transaction cases, etc., which appear as a result of the complex action of general regional and individual price forming factors. As the main price formation factors such as the Zoning are determined by the action, it was judged that the relative gap in the major price formation factors surrounding the land concerned could be identified simply by comparing and reviewing the price levels. It was judged that cities that had served as the central city of each region for a long time would have experienced changes in intensive use of each city, movement in the city center, and hollowing out of the city center. Therefore, it was judged that the official standard land price of a given area at a certain point in time represents the result of the complex action of the change in price formation factors in the time series and the price formation factors centered on the reference date of public announcement. The commercial area in the city center forms a high price level in the region and bears a high tax burden accordingly. However, as the city center changed, the form and scale of intensive use changed, resulting in a place where an imbalance between actual use and price level occurred. In order to compare and confirm this, it was compared with the official land price level of the residential area adjacent to the commercial area and analyzed whether there was a reversal of the land price level between the two areas. As a result of the analysis, it was possible to confirm the area where the land price reversal phenomenon between residential and commercial areas occurred. The area concerned was confirmed through the reversal of the price level by Zoning of representative land called standard land, and considering the representativeness of each standard land, this reversal phenomenon is a phenomenon that occurs when it is not used for the most effective use in accordance with the designation purpose of the applicable use area. judged. When used for the theoretical and legal most effective use, the representative land price must show the difference in land price depending on the Zoning. In the case of land use planning in a place with such a phenomenon, it was judged that it would be necessary to establish a land use plan change in accordance with the current use based on this. However, it is judged that a complex comparative review of factors that can cause the gap is additionally necessary.

Key words: Announced standard land price, Zoning, land price reversal, land use plan

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 토지이용계획 활용을 위한 표준지 공시지가 가격수준에 관한 것이다. 토지이용계획은 국토의 계획 및 관리에 관한 법률에 의해 국토의 용도, 규모 등을 정한 계획을 말한다. 현행 토지이용계획은 부동산 정책에 따른 잦은 정책 변동, 지역경제나 특성등을 고려하지 않은 용도지역 지정, 계속해서 변화하는 지역 환경을 반영하지 못하는 계획의 경직성 등이 문제가 되고 있다. 또한, 토지는 국민의 중요한 재산권의 하나로 조세 부담의 근간이 되나 현황과 가격수준의 불균형으로 조세 형평성에서 어긋하는 경우가 발생하고 있다. 도심의 이동, 도심 공동화 등으로 종전 중심지역의 지가 분포가 변화하고 있으나 이와 같은 현상을 반영하여 토지이용계획에 반영할 수 있는 현실적인 방법은 존재하지 않고 있는 실정이다. 토지이용계획에 따라 결정되는 용도지역은 지가 수준을 근본적으로 결정하는 중요한 가격형성요인으로 이를 둘러싼 사회적 경제적 행정적 요인이 복합적으로 작용하여 개별토지의 가격을 형성하게 된다. 우리나라는 표준지공시지가 공시제도를 운영하고 있고, 표준지는 인근토지의 대표성을 이론적 법률적 근거하여 보장 받고 있다. 표준지에 대한 공시가격은 일반적 지역적 개별적 가격형성요인이 복합적으로 작용하여 나타나는 거래사례 등을 종합적으로 분석하여 결정된다. 용도지역 등 주요 가격형성요인이 작용하여 결정됨에 따라 그 가격수준을 비교 검토하는 것 만으로도 당해 토지를 둘러싼 주요 가격형성요인의 상대적 격차를 확인할 수 있을 것으로 판단하였다. 오랫동안 각 지역의 중심도시 기능을 수행했던 도시는 각 도시의 집약적 이용의 변화, 도심의 이동, 도심 공동화 등을 공통적으로 경험하였을 것으로 판단하였다. 따라서 해당 지역의 일정 시점 표준지공시지가는 시계열상의 가격형성요인의 변화와 공시기준일을 중심으로 한 가격형성요인의 복합적인 작용의 결과를 표시한다고 판단하였다. 도심의 상업지역은 지역에서 높은 가격수준을 형성하고 이에따라 높은 조세부담을 지고 있다. 다만, 도심의 변화에 따라 집약적 이용의 형태 규모 등이 변화하여 실제 이용과 가격수준의 불균형이 일어나는 곳이 나타나게 되었다. 이를 비교 확인하기 위하여 상업지역과 인접하게 되는 주거지역의 공시지가 수준과 비교하여 두 지역간의 지가수준이 역전되는 곳이 있는지 여부를 분석하였다. 분석결과 주거지역과 상업지역의 지가역전 현상이 일어나는 지역을 확인할 수 있었다. 해당 지역은 표준지라는 대표성 있는 토지의 용도지역 별 가격수준 역전현상을 통해 확인된 것으로 각 표준지의 대표성을 감안할 때 이러한 역전현상이 해당 용도지역의 지정 목적 부합하게 최유효이용으로 이용되지 못하여 일어나는 현상으로 판단하였다. 이론적 법률적 최유효이용으로 이용되는 경우 대표성 있는 지가는 용도지역에 따는 지가격차를 나타내어야 한다. 이러한 현상이 있는 곳의 토지이용계획을 하는 경우 이에 근거하여 현황 이용에 부합하는 토지이용계획 변경 수립이 필요할 것으로 판단하였다. 다만, 해당 격차에 대한 원인이 될 수 있는 요인에 대한 복합적인 비교 검토가 추가적으로 필요하다고 판단된다.

주요어 : 표준지 공시지가, 용도지역, 지가역전, 토지이용계획

목차 (Table of Contents)

• I. 서 론 1
• 1. 연구 목적 1
• 2. 연구 방법 2
• Ⅱ. 이론적 배경 3
• 1. 부동산의 가격 3
• 2. 부동산의 가격형성과정 3
• 3. 용도지역제 7
• 4. 표준지공시지가 7
• 5. 선행연구에 대한 검토 12
• 6. 소결 18
• Ⅲ. 연구대상지의 개황 19
• 1. 대상지 선정 기준 19
• 2. 연구 방법 20
• 3. 대상 지역별 개요 20
• Ⅳ. 용도지역에 따른 대상지역 지가영향 분석 34
• 1. 부동산 가격(토지가격)과 표준지공시지가의 관련성 34
• 2. 대상지역의 용도지역별 표준지공시지가 현황 35
• 3. 대상지역의 표준지공시지가 수준 분석 41
• 4. 용도지역과 지가수준의 불일치 및 주거,상업지역 지가 역전현상 45
• Ⅴ. 결론 및 향후 과제 60
• 1. 연구의 결론 60
• 2. 향후 과제 61
• 참고문헌 62
• Abstract 65