보간법을 활용한 토지가격 추정에 관한 연구 = A study on the Estimation of Land Price Using Kriging Interpolation Methods

국문 초록 (Abstract)

토지는 주거의 공간뿐만 아니라 생산수단으로서 우리에게 각종 편익을 제공하고 있지만 절대적인 공급부족으로 인한 지속적인 가격상승은 각종 사회경제적 문제를 야기하고 있어 정부의 공적개입이 필요한 분야이다. 그러나 현행 공시지가제도는 제도 도입 25년이 지났지만 낮은 시가반영도, 필지간 지가 불균형성 등으로 공시지가 제도 전반의 적정성 및 균형성의 문제를 해결하고 있지 못하고 있다.
이에 정부는 2006년 부동산거래신고제도를 도입하여 공시지가의 시가반영도 부족과 지역 및 필지간 균형성 부족 등 공시지가 전반의 적정성을 제고하고 정확한 부동산시장 가격 포착으로 부동산정책 및 시장예측의 실효성을 향상 시키고자 하였다. 그러나 실거래가를 토지에 대한 행정목적으로 효과적으로 활용하기 위해서는 실거래가 미 발생지역에 대한 토지가치에 대한 합리적 추정과 예측이 필요하다. 대부분의 공간자료 분석에 있어서 가장 영향력이 있는 요인은 관측된 자료들 사이의 ‘거리’이다. 서로 다른 위치에서 관찰된 자료들이 공간적인 변인인 ‘거리’에 의하여 영향을 받는다면, 공간자료들은 서로 가까울수록 그 자료들은 높은 상관관계를 보이고, 점점 멀어질수록 낮은 상관관계를 보이게 될 것이다. 따라서 본 연구의 목적은 크리깅 기법을 활용하여 미관측 지점의 토지 실거래가격을 추정하고, 그 결과를 검증하여 토지가격 추정에 가장 유용한 크리깅 방법을 도출하는 것이다.
이러한 연구목적을 달성하기 위해 2012년부터 2015년 6월까지 최근 3년 6개월간의 서울시 순수토지에 대한 실거래자료, 공시지가, 지적도 등의 분석 자료를 구축하였다. 분석대상지역을 주거지역과 상업지역으로 각각 나누고 단순크리깅, 정규크리깅, 일반크리깅의 3가지 방법을 적용하여 실거래가 미 관측지점의 실거래가를 추정한 결과 주거지역과 상업지역 모두 정규크리깅이 가장 추정력이 높은 것으로 확인할 수 있었다.
또한, 크리깅 기법을 적용한 실거래가 분포에 대한 추정 결과는 주거지역 및 상업지역 공히 토지가격이 높은 강남3구와 그 주변지역이 높은 가격을 형성하고 있으면서도 전통적 상업지역인 중구가 높은 가격을 형성하고 있는 것으로 나타났다.
본 연구의 분석결과는 그 동안 정부의 주요 부동산정책 및 이슈지역과 매우 유사한 의미를 가지는 것으로 공간보간 기법을 활용한 지가관련 연구는 부동산정책결정 및 집행과 도시계획결정에 기초자료로 유용성이 높을 것으로 판단된다. 따라서 본 연구에서 수행한 크리깅 기법 이외에 부가변수를 사용할 수 있는 공동크리깅(Co-Kriging)을 비롯하여 하이브리드 크리깅으로 대변되는 회귀크리깅, 베이지안 회귀크리깅 등 다양한 방법의 적용과 실천적 연구가 필요하다. 이러한 연구는 국토교통부가 발표한 실거래가 기반의 공시지가제도 추진을 위한 기초정보로서 제도도입에 따른 시행착오를 줄임으로써 정책의 실효성 및 효율성을 지원할 수 있을 것으로 기대해 본다.
또한, 현재의 고비용 구조의 토지가격 평가시스템은 저비용 구조의 대량평가 모형으로 바뀔 것으로 생각된다. 이는 공시지가에 비해 시장가격과 시장의 변화를 즉각적으로 반영할 수 있는 실거래가격의 체계적인 검증과 본 연구에서와 같이 실거래가격을 활용한 거래 미발생 토지에 대한 가격추정에 대한 연구가 계속 진행될 것이기 때문이다.

주제어 : 공시지가, 토지 실거래가, 토지가격 추정, 크리깅

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

A study on the Estimation of Land Price
Using Kriging Interpolation Methods

Submitted by Sangho Lee
Supervised by Professor Geunhee Choi
Department of Urban Administration
Graduate School of The University of Seoul
Seoul, Korea

The Publicly Announced Price(PAP) of individual land, introduced in 1989 and assessed by local governments every year, has been used as a criterion for levying land taxes, including property tax and capital gain tax. There still have been arguments about whether the PAP of land is reliable and appropriate to represent the market prices. The arguments become even hotter since 2006 when the government introduced the real price report system in real estate transaction.

Nowadays, government administrative systems tend to put emphasis more on market information. Therefore overall system for the PAP should be restructured based on the real transactional data and market price system.

This study aims to estimate the land price for non-transaction lots by kriging, the one of the spatial interpolation technique. First, real transaction data for vacant lots by Seoul was combined into GIS data. Second, Moran's I and trend analysis were conducted to know directional change pattern of the east-west axis and the north-south axis. Finally, the estimated price was calculated for non-transactional lots for Seoul by residential & commercial districts by 3 kriging techniques(simple, ordinary, universal) and the results were drawn by variogram and on the GIS map.

This study looked into the applicability and found the best appropriate method among 3 kriging techniques for real transaction price of land for effective price estimation on the points where the real transaction does not take place in the course of using the real transaction price of land. The real transaction price of land have been estimated using real transaction price for Seoul from January 2012 to June 2015, and the results have been compared. As a result of analyzing the mean error(ME) and root mean square error(RMES) of the estimated price and verification points, it was found that compared to simple or universal kriging, ordinary kriging results were more effective in terms of the real transaction price estimation and actualization.

It is explicitly taken account of spatial autocorrelation of land price by utilizing kriging techniques. This paper is differentiated from previous studies in the sense that it applied the kriging technique to estimate price for vacant lots.

It is expected that the result of this paper would provide a useful guide for the circumstances under which land price has to be estimated reliably based on real transaction data. It will help the government to convert current high-cost land price appraisal system into low-price system through mass appraisal system based on the real transaction price and market system.

Key words : publicly announced price, real transaction price, land price estimation, kriging

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 5
• 1. 연구 범위 5
• 2. 연구 방법 6
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 7
• 제1절 지가이론 7
• 1. 지대와 지가의 개념 7
• 2. 토지 가격의 발생 및 형성요인 9
• 3. 토지가격의 추정기법 12
• 제2절 공적 지가제도 18
• 1. 공시지가제도 18
• 2. 실거래가격 신고제도 29
• 제3절 공간적 상관관계와 보간법 32
• 1. 공간적 상관관계 32
• 2. 공간적 보간법 : 크리깅(Kriging) 36
• 3. 교차검증 39
• 제4절 선행연구의 검토 및 분석의 틀 41
• 1. 선행연구의 검토 및 차별성 41
• 2. 분석의 틀 48
• 제3장 크리깅 기법 적용지역 및 자료 구축 50
• 제1절 사례지역의 현황 및 자료 구축 50
• 1. 사례지역의 선정 및 현황 50
• 2. 자료구축 51
• 제2절 크리깅의 방법 및 절차 55
• 1. 크리깅 방법 55
• 2. 크리깅 방법의 절차 58
• 제4장 서울시 토지실거래가 예측력 비교분석 60
• 제1절 주거지역 60
• 1. 공간적 자기상관성(Moran’s I)분석 60
• 2. 탐색적 공간분석 61
• 3. 베리오그램 및 크리깅 적용 63
• 4. 예측능력비교 65
• 5. 추정결과의 가격분포 66
• 제2절 상업지역 68
• 1. 공간적 자기상관성(Moran’s I)분석 68
• 2. 탐색적 공간분석 68
• 3. 베리오그램 및 크리깅 적용 70
• 4. 예측능력비교 73
• 5. 추정결과의 가격분포 74
• 제5장 결론 76
• 제1절 연구의 요약 및 결론 76
• 제2절 연구의 한계 및 과제 78
• 《참고문헌》 80
• 《ABSTRACT》 84
• 《감사의 글》 86