조합운영 실태점검 사례의 주택정비사업 위반 특성 = Characteristics of Violations in Housing Renewal Projects Focused on the Cases of Association Operation Inspection

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Urban redevelopment and reconstruction projects account for a substantial share of housing supply in Korea. However, prolonged stagnation or delays in these projects are caused not only by institutional and market-related factors, but also by internal operational factors of project associations composed of landowners and other rights holders, including decision-making structures, contract management, fund execution, and information disclosure. In actual project sites,
various violations such as conflicts over general meetings, failure to disclose information, accounting irregularities, and disputes over service contracts have repeatedly occurred, often leading to internal conflicts within associations and subsequent project delays. While previous studies have mainly relied on surveys or case studies, empirical research using nationwide official administrative data to analyze the characteristics of violations remains relatively limited.
Accordingly, the purpose of this study is to identify the characteristics of violations in housing redevelopment and reconstruction projects by violation type, project stage, and administrative disposition outcome, based on inspection cases of association operations. This study uses data from association operation inspections conducted by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport and local governments from April 2021 to February 2026. The scope of analysis covers a total of 1,670 violation cases identified in 110 redevelopment and reconstruction project zones nationwide.
The main findings of this study are as follows. First, based on the inspection manual of the Ministry of Land, Infrastructure and Transport, violations were classified into four categories: service contracts and project costs, association administration, fund management and accounting, and information disclosure. Since association operation inspections focus on violations occurring after the approval of association establishment, project stages were classified into the stages of project implementation plan approval, management and disposal plan approval, construction commencement, and project completion.
Second, in terms of violation type, fund management and accounting violations occurred most frequently, followed by service contract and project cost violations, association administration violations, and information disclosure violations. More specifically, violations related to contractor selection procedures were most frequent in the category of service contracts and project costs; violations related to decision-making bodies were most frequent in the category of
association administration; violations related to audits and settlement of accounts were most frequent in the category of fund management and accounting; and violations related to information disclosure obligations were most frequent in the category of information disclosure.
Third, by project stage, violations occurred most frequently during the project implementation plan approval stage, followed by the management and disposal plan approval stage, construction commencement stage, and project completion stage. In detail, violations related to service contracts, project costs, and association administration were mainly found during the project implementation plan approval stage. During the management and disposal plan approval stage, violations related to fund management, accounting, service contracts, and project costs were relatively frequent. In the construction commencement and completion stages, fund management and accounting violations were the most common.
Fourth, the case analysis by violation type identified several major causes of violations. Violations related to service contracts and project costs were mainly caused by insufficient budget formulation and approval at general meetings, as well as inadequate review of requirements for applying bidding methods. Association administration violations were associated with poor preparation and management of internal regulations, improper management of business documents, and insufficient operation of committees. Fund management and accounting violations were caused by inadequate management of accounting
regulations, insufficient appropriateness in borrowing and managing funds, and deficiencies in budget planning and execution. Information disclosure violations were mainly related to non-compliance with disclosure requirements, failure to provide quarterly written notices, and inadequate preservation of records.
Finally, regarding administrative disposition outcomes, administrative guidance and corrective orders were mostly imposed for violations related to fund management, accounting, and association administration, while recovery measures were overwhelmingly concentrated in fund management and accounting violations. However, in the categories of information disclosure and service contracts and project costs, more serious measures, such as referral for investigation or filing of complaints, were relatively frequent. This suggests that violations related to information disclosure and contract management are legally significant because they are directly connected to association members’ right to know, financial burdens, and fairness in contract procedures.
The significance of this study lies in its identification of the structural background of violations within project associations through an analysis of violation characteristics and causes. Based on these findings, this study presents policy implications for improving transparency in association operations, standardizing
contract and accounting management procedures, strengthening the information disclosure system, and expanding the preventive function of association operation inspections. Furthermore, by empirically analyzing the characteristics of internal violations using nationwide official inspection data, this study can serve as a policy basis for preventing violations and normalizing housing redevelopment and reconstruction projects.

국문 초록 (Abstract)

주택공급의 상당한 비중을 담당하는 정비사업이 장기간 정체되거나 지연되는 데는 제도적‧시장적 원인뿐만 아니라 토지등소유자로 구성된 조합의 운영 구조와 의사결정 과정이 중요하게 작용한다. 실제 사업 현장에서는 총회 운영 갈등, 정보공개 미이행, 회계 부정, 용역계약 분쟁 등 다양한 위반사항이 반복적으로 발생하고 있으며, 이로 인한 조합 내부 갈등이 사업 지연으로 이어지는 사례가 지속적으로 나타나고 있다. 기존 연구는 주로 설문조사나 사례연구 중심으로 수행되어 왔으며, 전국 단위의 공식 행정자료를 활용하여 위반사항의 특성에 대해 실증적으로 분석한 연구는 상대적으로 부족한 실정이다.
이에 본 연구의 목적은 조합운영 실태점검 사례에 대한 주택정비사업 위반의 유형별·사업단계별·행정처분 결과별 특성을 도출하는 것이다. 연구를 위해 2021년 4월부터 2026년 2월까지 국토교통부와 지방자치단체가 실시한 재개발·재건축 조합운영 실태점검 자료를 활용하였으며, 연구의 범위는 전국 110개 정비사업구역에서 적발된 총 1,670건의 위반 사례이다.
연구를 통해 알아낸 결과는 다음과 같다. 첫째, 주택정비사업 위반의 유형은 국토교통부 실태점검 매뉴얼 기준에 따라 용역계약 및 사업비, 조합행정, 자금운용 및 회계, 정보공개 위반 등 네 가지로 분류하였고, 조합운영 실태점검은 조합설립인가 이후 조합 운영상 발생한 위반사항을 점검함에 따라 사업단계는 조합설립인가 이후 사업시행계획인가, 관리처분계획인가, 착공 및 준공 단계로 구분하였다. 둘째, 위반 유형별 빈도는 자금 운용 및 회계처리 위반, 용역계약 및 사업비 위반, 조합행정 위반, 정보공개 위반의 순으로 나타났다. 세부적으로는 용역계약 및 사업비 위반 유형에서는 업체선정 절차 위반, 조합행정 위반 유형에서는 의사결정기구 운영 위반, 자금운용 및 회계 위반 유형에서는 회계감사 및 결산, 정보공개 위반 유형에서는 정보공개 의무 위반이 가장 많이 발생되었다. 셋째, 사업단계별 위반의 빈도는 사업시행계획인가, 관리처분계획인가, 착공, 준공 단계의 순으로 나타났다. 세부적으로 사업시행계획인가 단계에서는 용역계약 및 사업비와 조합행정 관련 위반이, 관리처분계획인가 단계에서는 자금 및 회계처리와 용역계약 및 사업비 관련 위반이, 착공 및 준공 단계에서는 자금 및 회계처리 관련 위반이 주로 발생되었다. 넷째, 유형별 사례분석을 통해 알아낸 위반 발생 원인으로 용역계약 및 사업비 위반에 대해서는 예산 편성 및 총회 의결 미흡, 입찰방식 적용 요건에 대한 검토 부족이, 조합행정 위반에 대해서는 규정의 작성과 관리 미흡, 업무문
서 관리 위반, 위원회 운영 미흡이, 자금 및 회계처리 위반에 대해서는 회계규정 관리 미흡, 자금 차입과 관리의 적정성 미흡, 예산 수립과 적정성 미흡이, 정보공개 위반에 대해서는 공개할 사항 미준수, 분기별 서면통지 미이행, 자료 보관 미흡인 것으로 나타났다. 마지막으로 행정처분 결과별로 행정지도와 시정명령은 대부분 자금 및 회계처리와 조합행정 위반인 경우에 처분되었으며, 환수조치는 자금 및 회계처리 위반인 경우에 압도적으로 높게 나타났다. 다만, 정보공개와 용역계약 및 사업비 위반 유형의 경우에는 수사의뢰（고발）가 가장 많은 것으로 나타났다.
본 연구의 의의는 위반 사례의 특성 분석과 위반 발생 원인 분석을 통해 조합 내 위반 발생의 구조적 배경을 도출하고, 이를 토대로 조합 운영의 투명성 제고, 계약·회계관리 절차의 표준화, 정보공개 체계 강화, 실태점검의 사전 예방적 기능 확대 등 안정적인 사업추진을 위한 시사점을 제시하였다는 점이다. 또한, 전국 단위의 조합운영 실태점검 자료를 활용하여 조합 내부 위반사항 발생 특성을 실증적으로 분석하였다는 점에서 향후 위반 예방 및 사업 정상화를 위한 정책적 기초자료로서 활용될 수 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 제 2 절 연구의 범위 3
• 제 3 절 연구의 내용 4
• 제 4 절 연구의 방법 6
• 제 2 장 이론 고찰 및 선행연구 검토 8
• 제 1 절 주택정비사업 8
• 1. 주택정비사업의 정책 목적 8
• 2. 주택정비사업의 추진 주체 9
• 제 2 절 조합운영 실태점검 10
• 1. 조합운영 실태점검의 정의와 점검 개요 10
• 2. 점검계획 수립 및 점검대상의 선정 11
• 3. 점검계획 통보 및 조합에 요청하는 준비서류 12
• 4. 실태점검의 절차 및 결과에 따른 처분 13
• 제 3 절 선행연구 검토 15
• 1. 조합 운영 및 내부 갈등 관련 연구 15
• 2. 정비사업 지연 요인 등에 관한 연구 16
• 3. 연구의 차별성 19
• 제 3 장 연구자료 구축 및 분석의 틀 도출 20
• 제 1 절 연구대상지 선정 및 기초자료 20
• 1. 연구대상지 선정 20
• 2. 기초 데이터 수집 및 정제과정 21
• 3. 연구대상지에 대한 기초자료 21
• 제 2 절 분석의 틀 도출 22
• 1. 위반사항 유형화 22
• 2. 위반사항의 중대성 분류 25
• 3. 위반사항의 사업추진 단계별 분류 27
• 4. 분석의 틀 종합 32
• 제 3 절 분석 방법 33
• 1. 기술통계 분석 33
• 2. 정성분석（위반 사례 심층분석） 34
• 제 4 장 조합운영 실태점검 사례의 정비사업 위반 특성 도출 35
• 제 1 절 정비사업 위반 현황 도출 35
• 1. 사업유형별 현황 35
• 2. 위반 유형별 현황 36
• 3. 사업단계별 현황 38
• 4. 위반 중대성（행정처분 결과）별 현황 39
• 5. 정비사업 위반 현황 종합 40
• 제 2 절 정비사업 위반 유형별 특성 도출 41
• 1. 용역계약 및 사업비 위반 41
• 2. 조합행정 위반 49
• 3. 자금운용 및 회계 위반 56
• 4. 정보공개 위반 64
• 5. 위반 유형별 특성 종합 70
• 제 3 절 정비사업 추진단계별 위반 특성 도출 72
• 1. 사업시행계획인가 단계 위반 72
• 2. 관리처분계획인가 단계 위반 73
• 3. 착공 단계 위반 74
• 4. 준공 단계 위반 75
• 5. 정비사업 추진단계별 위반 특성 종합 76
• 제 4 절 정비사업 행정처분 결과별 위반 특성 도출 78
• 1. 행정지도 처분 결과 78
• 2. 시정명령 처분 결과 79
• 3. 환수조치 처분 결과 80
• 4. 수사의뢰（고발） 처분 결과 81
• 5. 정비사업 행정처분 결과별 위반 특성 종합 82
• 제 5 절 정비사업 위반 사건별 심층분석 83
• 1. 광주 동구 000재개발 사업구역 83
• 2. 서울 강동구 000재건축 사업구역 84
• 3. 부산 사하구 000재개발 사업구역 85
• 4. 정비사업 위반 사건별 심층분석 종합 86
• 제 6 절 소결 88
• 제 5 장 결론 91
• 제 1 절 연구의 요약 91
• 제 2 절 연구의 시사점 94
• 1. 조합 운영의 투명성 제고 방안 94
• 2. 위반 발생 사전 예방체계 구축 96
• 제 3 절 연구의 한계 및 향후 연구과제 100
• 참고문헌 102
• 부록 104
• ABSTRACT 139