부동산 리츠상품 특성별 투자결정 영향요인에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

2000년대 이후 전 세계적으로 부동산시장과 자본시장이 통합되면서 유동화 를 통한 부동산금융시장에서 미국, 일본 등 주요 선진국의 리츠(REITs)시장 은 급속히 성장하게 되었다. 반면, 그동안 한국 리츠 운영 실태는 규모가 작 고, 대부분 기관투자자 중심의 사모형태로 운영되어, 전 세계적 부동산금융 흐름과 괴리되어 국내 리츠시장은 크게 뒤처져 있는 실정이다. 또한, 일반 소액투자자의 리츠시장에 대한 인식 부족에 따른 투자 기회가 현저히 부족 하여 리츠시장이 활성화되지 못하였다. 최근 정부의 리츠시장 활성화를 위한 제도 개선 및 규제완화 정책 시행으 로 일반투자자들도 관심이 높아지고 있어, 본 연구에서는 일반투자자들이 부 동산 간접투자방식인 리츠 투자에 접근이 용이하도록 하고, 실제 리츠상품 투자시 의사결정에 영향을 미치는 요인을 도출하여 제시함으로써 일반투자 자들에게 부동산 간접투자기회를 제공하고 리츠시장 성장 및 활성화에 기여 하고자 한다. 본 연구는 부동산 간접투자방식인 리츠(REITs)에 대한 사회적 인식변화를 파악하고, 이를 토대로 리츠상품의 특성별 투자결정 요인을 도출하고, 요인 별 상대적 중요도 분석과 리츠상품 투자결정에의 영향관계를 실증분석함으 로써 분석결과를 기초자료로 활용, 리츠관련 다양한 투자상품 개발, 투자전 략 수립, 제도개선 및 정책개발을 위한 정책적, 제도적, 실무적 관점의 시사 점을 제시하는 데 연구 목적이 있다. 구체적인 연구방법으로 우선 토픽 모델링(Topic Modeling) 기법을 활용한 텍스트마이닝(Text Mining)을 시행하여 리츠시장 활성화 방안 발표 전후 기 간에 거쳐 리츠에 대한 사회적 인식변화 추이를 파악하였다. 사회적 인식변 화 분석결과와 관련 선행연구 검토를 통해 리츠상품의 특성별 투자결정 영 향요인을 도출하였다. 도출된 요인에 대해 계층화 의사결정분석(Analytic Hierarchy Process; AHP)기법을 활용하여 중요도와 시급도에 따라 리츠상품 의 특성별 투자결정 영향요인 간 상대적 우선순위를 분석하였다. 이를 위해 리츠상품 투자 전문가와 관계자를 대상으로 AHP 설문을 시행하였다. 우선순 위 도출과 더불어 투자자그룹별 상대적 중요도의 인식 차이를 비교 분석하 였다. 리츠상품 특성별 투자결정 영향요인의 관계를 실증분석하기 위해 순서 형 로지스틱 회귀분석을 시행하였다. 리츠상품 특성별 투자결정 영향요인으로 리츠상품 투자환경, 구조적 특징, 부동산 특성, 리츠회사의 경영역량을 대항목으로 4가지로 구분하고 12개의 하부요인과 39개의 지표로 정의하였다. 리츠상품 특성별 투자결정 영향요인 중 대항목 4개 지표간 상대적 중요도 분석 결과, 리츠상품 투자환경, 구조적 특징, 부동산 특성, 리츠사 경영역량 순으로 상대적 중요도가 높게 나왔다. 리츠상품 특성별 투자결정 영향요인의 전체 항목별 상대적 중요도 분석 결과를 보면, 먼저, 리츠상품 투자환경 요인의 전체 항목별 상대적 중요도 분석에서는 부동산시장경기, 현재 차입금리와 향후 금리전망, 대체시장전망 의 순으로, 두 번째로, 구조적 특징 요인에서는 총 투자금액 규모, 배당수익, 양도수익, 투자자 특성 순으로, 세 번째, 부동산 특성 요인에서는 서울 및 수 도권 소재 여부, 개발호재 유무, 역세권 여부 순으로, 마지막으로 리츠사 경 영역량 요인에서는 전문인력 우수성, CEO 평판 및 경력, 자기자본비율의 지 표 순으로 상대적 중요도가 높은 것으로 나타났다. 리츠상품 투자결정 영향요인에 대한 실증분석을 위해 순서형 로지스틱 회 귀분석을 시행한 결과, 첫째, 투자환경 영향요인에서 대체시장전망과 정부 금융정책이 투자결정에 정(+)의 유의미한 영향으로 나타났고, 부동산시장경기 는 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 구조적 특징 영향요인에서 는 1인당 평균 투자규모, 수익의 미래안정성, 재매각 가능성이 통계적으로 정(+)의 유의미하게 나타났으나, 양도수익은 부(-)의 유의미한 영향관계로 나 타났다. 셋째, 부동산 특성 영향요인 중에서 개발호재 유무, 법적 제약 가능 성, 부동산실거래가가 정(+)의 유의미한 것으로 나타났다. 넷째, 리츠사 경영 역량 영향요인에서는 전문인력 우수성과 감사준수 정도가 정(+)의 유의미한 것으로 나타났고, 재무역량에서는 통계적으로 유의미하지 않은 것으로 나타 났다. 이 분석 결과는 리츠상품 특성별 투자결정에 영향을 미치는 요인에 관한 연구에 기초자료로서 다양한 리츠상품 개발, 운영방안 마련, 제도개선 등의 투자 활성화를 위한 학술적, 정책적, 실무적 시사점을 제시하였다는 데 연구 의의가 있다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경과 목적 1
• 1.1 연구의 배경 1
• 1.2 연구의 목적 3
• 2. 연구의 범위와 방법 5
• 2.1 연구의 범위 5
• 2.2 연구의 방법 6
• Ⅱ. 이론적 논의 및 선행연구 검토 7
• 1. 리츠제도의 개념 7
• 1.1 개념적 정의 및 특징 7
• 1.2 리츠의 구조 및 유형 9
• 1.3 리츠의 제도적 변천 20
• 2. 리츠상품의 투자결정 요인 23
• 2.1 투자환경 요인 24
• 2.2 구조적 특징 요인 25
• 2.3 부동산 특성 요인 27
• 2.4 리츠사 경영역량 요인 27
• 3. 선행연구 검토 28
• 3.1 리츠 제도 및 활성화 관련 선행연구 검토 28
• 3.2 리츠상품 투자결정 요인 관련 선행연구 검토 33
• 3.3 기존 연구와 차별성 38
• Ⅲ. 부동산 리츠의 인식변화와 유형별 현황 40
• 1. 리츠의 사회적 인식 변화 40
• 2. 리츠의 유형과 투자 수익률 현황 48
• 2.1 리츠 시장 현황 48
• 2.2 리츠의 수익률 현황 53
• Ⅵ. 리츠상품 특성별 투자결정 영향요인 중요도 분석 56
• 1. AHP 분석 개요 56
• 1.1. AHP 계층화 의사결정의 개념 56
• 1.2 분석의 틀 59
• 1.3 인구통계학적 특성 65
• 2. 리츠상품 특성별 투자결정 영향요인 중요도 분석 67
• 2.1 대항목(1계충) 요인간 중요도 분석 결과 67
• 2.2 중항목(2계층) 요인간 중요도 분석 결과 68
• 2.3 소항목(3계충) 요인간 중요도 분석 결과 71
• 2.4 투자그룹별 중요도 분석 결과 76
• 3. AHP 분석 결과 종합 86
• Ⅴ. 리츠상품 특성별 투자결정 영향요인 실증분석 89
• 1. 분석의 틀 89
• 1.1 연구모형 및 가설 설정 89
• 1.2 측정도구 90
• 1.3 자료수집 및 분석방법 91
• 1.4 인구통계학적 특성 92
• 2. 리츠상품 특성별 투자결정 영향요인 실증분석 95
• 2.1 타당도 및 신뢰도 검증 95
• 2.2 상관관계분석 99
• 2.3 순서형 로지스틱 회귀분석 결과 101
• 3. 분석결과 종합 112
• 3.1 투자환경 요인의 투자결정 영향관계 분석 결과 112
• 3.2 구조적 특징 요인의 투자결정 영향관계 분석 결과 112
• 3.3 부동산 특성 요인의 투자결정 영향관계 분석 결과 113
• 3.4 리츠사 경영역량 요인의 투자결정 영향관계 분석 결과 114
• Ⅵ. 결론 116
• 1. 연구결과 요약 116
• 2. 연구의 시사점 및 한계 120
• 참고 문헌 123
• 부록 129
• 영문초록 145