이주대책과 이주자 택지ㆍ주택 특별공급의 법적 쟁점

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

"Relocation Measures" involve the creation of settlements for relocation by project implementers for those who have lost housing as a result of providing residential buildings that are necessary for implementing public services and the establishment and execution of a basic residential facilities plan that conform to the relevant regional conditions. The "Special Provision of Housing Lots and Housing for Migrants", which forms a part of the relocation measures, involve the project implementers creating housing lots within or near the relevant project district pursuant to relevant laws such as the Housing Act and the Housing Site Development Promotion Act, constructing houses on such lots and individually supplying houses to migrants as a part of its housing lot construction projects and housing development projects. As a means of compensating for losses, relocation measures fall under the scope of reasonable compensation under the Constitution. Although the special provision measure is the most implemented measures among such relocation measures in recent years, there is no legal basis for such measure. A considerable portion regarding the detailed operation plans are dependent upon the project implementer's judgment which leaves it exposed to various issues. In light of such background, this study examines the legal issues and problems surrounding relocation measures and special provision measures and the possible solutions in connection therewith.
In order to improve such relocation measures and system of special provision of housing lots and housing for migrants, first, the relevant laws should incorporate detailed delegation provisions regarding relocation measures so that relocation measures applicable by project and by project implementer do not change and the applicable provisions and standards of relocation measures by project should be adjusted to be similar. In particular, a legal basis founded in relevant laws should be enacted with respect to the special provision of housing lots and housing for migrants. Second, relocation measures should be established at an early stage so that it may be included as a matter for ruling and the suggestions of migrants subject to relocation measures should be actively heard and reflected during the establishment and implementation stage of relocation measures. Finally, a method to increase the settlement percentage of migrants subject to relocation measures should be sought out and the disparity of the advantages between the relocation measures discussed above should be reduced.
The following legal issues are present with respect to the special provision of housing lots and housing for migrants: (1) in connection with the time in which a purchase right arises, the purchase right of migrants will arise where legal conditions of relevant laws such as the Land Compensation Act are satisfied according to the theory of relocation measure plan establishment (legal acquisition view), and it is deemed that a lawsuit in relation thereto may be disputed, (2) with respect to special provision of housing lots and housing, as the project implementer is responsible for the installation of basic residential facilities, if the project implementer supplies housing lots and housing for migrants to purchasers at an amount which exceeds a reasonable purchase price amount that has been deducted of the costs for installing basic residential facilities, the difference will be deemed to be excessive profits and should be returned to the purchasers.
Notwithstanding the arguments mentioned above, all problems that arise out of relocation measures, especially with respect to the special provision of housing lots and housing for migrants, cannot be entirely eliminated in principle. However, in resolving issues that are bound to repeatedly occur, a consistent standard should at least be established and the current system should be improved moving forward. In addition, such standard must prioritize the interests of the migrants subject to relocation measures.

국문 초록 (Abstract)

‘이주대책’은 공익사업의 시행에 필요한 주거용 건축물을 제공함으로 인하여 주거를 상실하게 된 자를 위하여 사업시행자가 이주정착지를 조성하고, 당해 지역조건에 따른 생활기본시설의 계획을 수립ㆍ집행하는 것이다. 이주대책의 일환인 ‘이주자 택지․주택의 특별공급’은 택지조성사업, 주택개발사업에서 사업시행자가 주택법, 택지개발촉진법 등 관계 법령에 따라 당해 사업지구 내 또는 그 인근에 택지를 조성하거나 그 지상에 주택을 건설하여 개별 공급하는 것이다. 이주대책은 손실보상의 일환으로서 헌법상 정당한 보상의 범위에 포함되고, 그 중 특별공급은 근래 이주대책 방법 중 가장 많이 시행되는 것임에도 법률상 근거가 없으며, 구체적인 운영방안에 대하여 상당부분 사업시행자의 재량에 의존하고 있어 여러 문제점들을 노출하고 있다. 이러한 배경 하에서 이 논문에서는 이주대책과 특별공급의 법적 쟁점과 문제점 및 해결방안을 제시하고자 하였다.
이주대책과 이주자 택지․주택의 특별공급제도를 개선하기 위하여는, ① 시행사업별, 사업시행자별로 이주대책의 내용이 달라지지 않도록 법률에서 이주대책의 내용에 관한 구체적인 위임규정을 두고 시행사업별로 이주대책의 내용과 수준을 비슷하게 조정하여야 하고, 특히 이주자 택지․주택의 특별공급에 관하여는 법률상 근거규정을 두어야 할 것이다. 그리고 ② 이주대책을 조기에 수립하여 이를 재결사항에 포함시키고 이주대책의 수립․실시 과정에서 이주대책대상자들의 의견이 적극 반영될 수 있도록 하여야 할 것이며, 마지막으로 ③ 이주대책대상자들의 재정착률을 제고할 방안을 모색하고, 앞서 소개한 이주대책의 방법 간 편익의 격차를 해소하여야 한다.
이주자 택지․주택 특별공급에 관한 법적쟁점으로서, ① 수분양권의 발생시기와 관련하여 이주대책대상자의 수분양권은 이주대책계획수립 이전설(법상취득설)에 따라 토지보상법 등 해당 법령의 요건만 충족하면 발생하고 이에 관하여 소로써 다툴 수 있다고 보아야 할 것이며, ② 특별공급에 있어서도 사업시행자는 생활기본시설 설치의무를 부담하므로 사업시행자가 수분양자들에게 정당한 분양대금에서 생활기본시설 설치비용을 공제한 금액을 초과한 금액으로 이주자 택지․주택을 공급한 경우, 그 차액에 해당하는 금액은 부당이득이 되어 수분양자들에게 반환하여야 할 것이다.
위와 같은 논의에도 불구하고 이주대책, 특히 이주자 택지․주택의 특별공급에서 발생하는 모든 문제점들을 원천적으로 봉쇄할 수는 없다. 다만, 적어도 지속적으로 반복하여 발생할 수밖에 없는 문제점들을 해결함에 있어서는 일관된 기준을 세우고 제도를 개선해 나가야 할 것이다. 그리고 그 기준은 이주대책대상자들의 이익을 우선하는 것이어야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• Ⅰ. 연구의 배경 1
• Ⅱ. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위와 방법 2
• Ⅰ. 연구의 범위 2
• Ⅱ. 연구의 방법 4
• 제2장 이주대책과 그 문제점 및 개선방안 6
• 제1절 이주대책의 의의와 근거 6
• Ⅰ. 손실보상과 생활보상의 의의 6
• 1. 손실보상 6
• 2. 생활보상 10
• Ⅱ. 이주대책의 의의와 근거 12
• 1. 개념 12
• 2. 등장배경 및 연혁 13
• 3. 근거 15
• 제2절 이주대책의 요건과 절차 23
• Ⅰ. 토지보상법상 이주대책의 요건 23
• 1. 이주대책 수립기준 23
• 2. 이주대책대상자 23
• 3. 이주대책 수립ㆍ실시 의무자 24
• Ⅱ. 이주대책의 절차 24
• 1. 논의의 전제 24
• 2. 관할 지방자치단체장과의 협의 25
• 3. 보상협의회 협의 25
• 4. 이주대책대상자에 대한 통지 26
• 제3절 이주대책의 내용 26
• Ⅰ. 개관 27
• Ⅱ. 이주정착지 조성ㆍ공급 27
• Ⅲ. 이주자 택지ㆍ주택의 특별공급 28
• Ⅳ. 이주정착금 지급 29
• Ⅴ. 기타의 이주대책 30
• 제4절 이주대책의 운영상의 문제점과 개선방안 30
• Ⅰ. 토지보상법상 이주대책대상자의 결정에 관하여 30
• 1. 세입자의 경우 30
• 2. 무허가ㆍ무신고 건축물 소유자의 경우 31
• Ⅱ. 시행사업별 이주대책의 내용이 상이한 것에 관하여 33
• 1. 원인 33
• 2. 문제점 34
• 3. 개선방안 37
• Ⅲ. 이주대책의 수립 지연 문제에 관하여 38
• 1. 원인 38
• 2. 문제점 40
• 3. 개선방안 41
• Ⅳ. 이주대책대상자에 대한 기타 생활보호조치 강화에 관하여 41
• 제3장 특별공급과 그 문제점 및 개선방안 43
• 제1절 택지ㆍ주택 공급에 관한 일반론 43
• Ⅰ. 택지의 개발과 공급 43
• 1. 택지의 개발방식 43
• 2. 우리나라의 택지조성사업 45
• 3. 택지의 공급 46
• Ⅱ. 주택의 공급 49
• 1. 주택의 공급방법 49
• 2. 주택청약제도 49
• 3. 주택의 특별공급 52
• 4. 분양가 상한제 55
• 제2절 특별공급의 의의와 내용 56
• Ⅰ. 개관 56
• 1. 의의 및 등장배경 56
• 2. 법적 근거 57
• Ⅱ. 이주자 택지ㆍ주택 특별공급의 내용 58
• 1. 논의의 전제 58
• 2. 이주자 택지의 특별공급 58
• 3. 이주자 주택의 특별공급 62
• 4. 이주자 택지ㆍ주택 공급의 알선 64
• 5. 이주자 택지ㆍ주택의 일반적인 공급절차 64
• 6. 수분양자의 권리 66
• 제3절 이주자 택지ㆍ주택 공급의 법적 쟁점 67
• Ⅰ. 이주자가 수분양권에 관하여 다투는 방법 67
• 1. 문제상황 67
• 2. 이주대책대상자의 수분양권 발생시기 68
• 3. 수분양권 발생시기에 따른 이주자의 권리구제 방법 71
• Ⅱ. 특별공급시 사업시행자의 생활기본시설 설치의무 74
• 1. 문제상황 75
• 2. 생활기본시설 75
• 3. 특별공급시 사업시행자의 생활기본시설 설치의무 80
• Ⅲ. 이주자 택지ㆍ주택 공급가격 산정의 문제 85
• 1. 문제상황 85
• 2. 부당이득 성립여부 86
• 3. 부당이득의 범위 88
• 4. ‘정당한 분양가격’의 산정 문제 93
• 제4절 이주자 택지ㆍ주택 공급의 운영상의 문제점과 개선방안 94
• Ⅰ. 체계상의 문제 94
• 1. 특별공급 근거규정의 체계상 위치 94
• 2. 문제점 95
• 3. 개선방안 96
• Ⅱ. 사업시행자의 재량 범위에 관한 문제 96
• 1. 원인 및 문제점 96
• 2. 원인 100
• 3. 개선방안 100
• Ⅲ. 절차상의 문제-관할 지방자치단체장과의 협의규정사문화 102
• 1. 문제점 102
• 2. 개선방안 102
• Ⅳ. 특별공급가격 산정의 한계에 관한 문제 103
• 1. 사업시행자에게 과도한 부담을 주면 안 된다는 견해 103
• 2. 이에 대한 비판 104
• Ⅴ. 이주대책대상자의 재정착률 제고에 관한 문제 104
• 1. 문제점 104
• 2. 원인 105
• 3. 개선방안 106
• Ⅵ. 알선규정의 유명무실화에 관한 문제 106
• 1. 문제점 106
• 2. 원인 107
• 3. 개선방안 108
• Ⅶ. 이주대책 방법 간 편중 심화에 관한 문제 109
• 1. 문제점 109
• 2. 개선방안 110
• 제4장 결론 112
• 제1절 요약 및 정리 112
• 제2절 결어 115
• [참고문헌] 117
• [논문초록] 122