서울시 빈집현황과 관리체계 개선방안 연구 = Current status and improvement plan for management system of empty houses in Seoul

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The nation-wide housing supply ratio in 2014 exceeded 100%, showing 108% in the local area, 97.9% in Seoul and 98.2% in the metropolitan area. If quasi-housing such as Gosiwon, welfare housing for the elderly, and studio apartments were included, the housing supply ratio would surpass 100% in Seoul and the metropolitan area. Accordingly, the empty houses are also increasing. The nation-wide number of empty house which was approximately 360,000 in 1995, has more than doubled in 2010.
The number of empty houses in Seoul increased from 39,086 in 1995 to 78,702 in 2010, highlighting the serious issues of empty houses and the following management system towrads it. Although Seoul metropolitan government enacted‘Ordinance on the Utilization and Management of Empty Houses in Seoul’and implemented an‘Empty House Revival Project’to cope with this issue, their effectiveness is still doubtful.
The purpose of this study is to provide a new form of maintenance and management system for empty houses. This study explores the issues of the current management and utilization system for empty houses in Seoul and UK. The details are shown as follows.
First, the study analyzed the current statistics of empty houses in Seoul and explored the cause of empty houses and their distributive characteristics in areas with the high empty house ratio. According to the housing census reports from 1995 to 2010, Nowon-gu was found as having the most amount of empty houses. The investigation on the administrative documents revealed the characteristics of their increase pattern. Transformed map data from address data show the distribution of the empty houses in the area. The greatest causes of these empty houses were the deterioration of residential areas for people forcefully deported as a result of urban redevelopment projects in the 1960s, speculative investment in real estate by people predicting rises in real estate prices through these redevelopment projects, and negligence from the delay in redevelopment projects. The distributive characteristics differed by district, but the empty rate spanned from 5% at the least to 24% at the most, indicating an extremely high density, with a considerable number of empty houses being small-scale detached houses with a total area of 20㎡~30㎡.
Second, an analysis of 12 years on the empty house statistics of the UK from 2004 to 2015 revealed that since 2010, the number of empty houses has drastically decreased. As an result of establishing an integrative management system through a segmentally phased enforcement guideline by the local government, based on an empty house maintenance subsidy policy and the legal grounds that resulted from the amendment of the central government’s building acts, housing acts and the local government act.
Third, the study suggested an improvement plan by comparing the empty house management systems between Seoul and the UK’s central and local government. Special Law on empty Houses’ which is scheduled to enact in 2017 is expected to formulate the legal grounds for the maintenance of empty houses and the investment of subsidies. The improvement plan based on the UK’s empty house management system includes a utilization plan involving small-scale reconstruction in the accumulated areas of empty houses. This policy may be utilized by inducing the use of empty houses through low-interest loans of the National Housing and Urban Fund, the forced demolition through government financial support of the demolition costs, and autonomous housing maintenance projects. Lastly, the study proposes the possibility of remodelling small scale empty studio apartments and small houses.

The Seoul Metropolitan Government should ascertain the accurate status of empty houses by building an empty house information system through the integration of the standard for the definition of empty houses because each borough has different definition on the empty house. It must also respond to the problem of empty houses by establishing a phased empty house management system involving ‘recommendation – inducement – management - forced implementation’. It must also find a new utilization plan depending on detailed guidelines, the current status and characteristics of empty house distribution. This study does not include the detailed guidelines for empty house management for each autonomous boroughs which is needed to supplemented in the futher study. Furthermore, a new empty house utilization model and detailed guideline should be established through the linkage among social enterprises, the Seoul Urban Housing Corporation, and the Korea Land and Housing Corporation, which will form a partnership with Seoul Metropolitan Government.

국문 초록 (Abstract)

국내 주택보급률이 100%를 넘어섬에 따라 빈집에 대한 관심도가 높아졌고, 1995년 36만호 수준이었던 전국 빈집의 수가 2010년 79만호로 2배 이상 증가하였다. 서울시의 경우에도 1995년 39,086호였던 빈집수가 2010년 78,702호로 급격하게 증가해 도시 빈집문제의 심각성도 함께 대두되었고, 이에 따른 빈집관리체계의 마련이 절실해졌다. 서울시는 2015년 ‘서울특별시 빈집 활용 및 관리에 관한 조례’를 제정하고 ‘빈집살리기 프로젝트’를 시행하여 빈집문제에 대응하고 있지만, 아직 그 성과가 미비하고, 총체적 관리체계에 대한 정립이 필요하다.

본 연구는 이러한 배경에서 사회·경제·환경적으로 많은 도시문제를 발생시키는 빈집과 관련하여 서울시의 빈집현황과 발생원인, 분포특성을 파악하고, 영국과 우리나라의 빈집관리체계를 비교분석하여, 서울시의 빈집정비 및 관리·활용체계의 문제점을 파악하고 실정에 맞는 새로운 형태의 빈집 정비·관리체계를 제안하고자 한다.

연구방법으로는 서울시 빈집관리체계의 개선방안을 제시하기 위해 통계자료와 행정데이터를 활용한 빈집현황을 분석하고, 서울시와 영국 지방정부의 빈집관리체계를 비교하여, 서울시의 상황에 맞는 빈집관리체계의 개선방안을 도출하였다. 그 구체적 내용은 다음과 같다.
첫째, 서울시의 빈집현황 통계를 분석하고, 그 중 빈집이 가장 많은 곳을 선택하여 빈집의 발생원인과 분포특성을 파악하였다. 1995년부터 2010년까지의 주택총조사 통계를 통하여 빈집현황을 분석한 결과, 분포특성은 구역에 따라서 공가율이 적게는 5%에서 많게는 24%수준으로 밀집도가 나타났고 빈집 중 상당수가 연면적 20㎡~30㎡의 소규모 단독주택인 것으로 집계되었다.
둘째, 영국은 2004년부터 2015년까지의 12년간 수집된 빈집통계를 분석한 결과 2010년 이후로 빈집 수의 급격한 감소를 확인할 수 있었다. 이는 중앙정부의 적극적이고 통합적 관리체계가 구축되어 나타난 결과로 요약할 수 있다.
셋째, 서울과 지방정부의 빈집관리체계를 비교하여 그 개선방안을 제안하였다. 개선방안을 위해 참고한 자료는 입법진행중인 ‘빈집특례법’으로, 이 법에서는 빈집정비를 위한 법적근거 마련과 보조금 투입이 명시되어 있었다. 마지막으로 소형빈집의 원룸 및 협소주택 리모델링 가능성에 대해서 제안하였다.

본 연구의 결과는 다음과 같다.

서울시는 빈집의 기준이 자치구마다 상이하여, 이 기준의 통합을 통해 빈집정보시스템을 구축하여 정확한 빈집현황을 파악하고, ‘권고-유도-관리-강제집행’의 단계적 빈집관리체계를 정립하여 빈집문제에 대처해야한다. 또한 세부적인 지침마련과, 서울시의 빈집분포현황과 특징에 따른 새로운 활용방안이 함께 모색되어야 한다. 그러므로 이 연구에는 앞으로 자치구별로 마련되어야 할 빈집관리 세부지침에 대한 지속적 연구가 요구되며 서울시와 파트너 쉽을 구축할 사회적 기업, 서울도시주택공사, 한국토지주택공사와의 연계를 통해 새로운 빈집활용모델과 구체적 가이드라인이 정립이 구체적으로 이루어져야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 2
• 3. 용어의 정의 4
• Ⅱ. 국내 빈집 현황 및 연구 동향 5
• 1. 국내 빈집 현황 5
• 1) 국내 빈집 현황 5
• 2) 전국 빈집조례 현황 8
• 3) 정부 및 지방자치단체 시책사업 12
• 2. 기존 연구 동향 14
• 1) 선행연구고찰 14
• 2) 선행연구의 한계 및 차별성 16
• Ⅲ. 서울시의 빈집 현황과 관리체계 분석 17
• 1. 서울시의 빈집 현황 및 분포 특성 17
• 1) 서울시의 빈집 현황 17
• 2) 노원구의 빈집 현황 19
• 3) 그 외 자치구의 빈집 현황 27
• 2. 서울시 빈집 조례 및 시정사업 분석 29
• 1) 서울시 빈집 조례 및 시정사업 29
• 2) 자치구별 빈집 조례 31
• 3. 소결 32
• 1) 광역자치단체 빈집 조례 비교 32
• 2) 서울시 '빈집살리기 프로젝트'의 사업성 33
• Ⅳ. 영국의 빈집 관리체계 분석 34
• 1. 영국의 빈집 현황 34
• 1) 영국의 전국 빈집 현황 34
• 2) 런던시의 빈집 현황 38
• 2. 중앙정부의 빈집 관리체계 42
• 1) Empty Homes Programme 42
• 2) 적정가 주택 계획 44
• 3) 빈집클러스터 계획 45
• 4) New Homes Bonus 45
• 5) 기타 정책 46
• 3. 지방정부의 빈집 관리체계 47
• 1) 빈집 파악 47
• 2) 지방세 면제 및 할증 48
• 3) 단기 빈집개선 48
• 4) 강제매입 및 강제매각 50
• 5) 빈집관리명령(EDMOs) 50
• 4. 소결 52
• Ⅴ. 서울시 빈집 관리체계의 문제점과 개선방안 54
• 1. 우리나라와 영국의 빈집 관리체계 비교 54
• 1) 중앙정부의 빈집 관리체계 54
• 2) 서울시와 영국 지방정부의 관리체계 비교 55
• 2. 빈집 관리체계의 문제점과 개선방안 56
• 1) 서울시 빈집 관리체계의 문제점 56
• 2) 빈집 관리체계의 개선방안 57
• 3) 존치가능 소형빈집의 리모델링 방안 60
• 4) 빈집관리체계 모델 제안 64
• Ⅵ. 결 론 66
• 1. 연구의 종합 66
• 2. 연구의 한계 및 제언 67
• 참고문헌 68
• Abstract 71
• 감사의 글 74