대토보상개발사업의 현황과 개선방안 : 대토보상개발사례 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Even though there is controversy about effectiveness of the present government in 2018, still general direction of policy is ‘income-driven growth’. Indeed, through redistribution of income, income could be increased, consumption also increases together, and production would be enlarged so that expanded and completed economic virtuous circle could last economic growth.
However, by contrast, it is true that the government still maintain demand regulation policy on the real estate market. If the demand regulation policy continues in real estate market which is considerably inelastic in aspects of demand and supply, it would be possible in the future to bring the bigger confusion due to supply shortage, and reasonable supply activation policy should be paralleled in the long run.
Therefore, this study supposes that a development business through land provision compensation system, which has a high possibility for landowners to share development profit and for existing residents to increase resettlement ratio, would be a rational supply activation policy, and this study is to research present conditions and improvements on the system.
The land provision compensation system has significantly lots of advantages but it could not be still activated. However, through case analysis of Hanam-Misa district, Songpa-Munjeong district, and Guri-Galmae district, which are successful cases in the past, this study reviewed ongoing difficulty of the land provision compensation system, and depending on this, this study is to provide improvements by providing specific political suggestions.

국문 초록 (Abstract)

2018년 현 정부 경제정책의 실효성에 대한 논란이 있지만, 여전히 전반적인 정책의 방향은 ‘소득주도형 성장’이다. 즉, 소득의 재분배를 통해 소득이 증가하고 이로 인해 소비가 함께 증가하며, 생산 또한 확대되어 완성된 경제 선순환 구조가 경제성장을 지속한다는 것이다.
그러나 이와 대조적으로 부동산시장에 대해서는 아직까지도 수요억제 정책을 지속하고 있는 것이 현실이다. 이처럼 수요와 공급 측면에서 상당히 비탄력적인 부동산시장에서의 이와 같은 수요억제 정책을 지속한다면 향후 공급부족현상을 초래하여 더 큰 혼란을 일으킬 가능성이 크다고 여겨지며, 장기적으로는 합리적인 공급 활성화정책을 병행해야 할 것으로 생각된다.
이에 본 연구는 토지소유자에게 개발이익의 공유를 가능케 하고, 기존 주민들의 재정착률을 높일 수 있는 가능성이 높은 대토보상제도를 통한 개발사업이 합리적인 공급 활성화정책 중 하나라고 보고, 이에 대한 현황 및 개선방안에 대해 살펴보고자 한다.
대토보상개발사업은 상당히 많은 장점을 가지고 있으면서도 여전히 활성화 되지 못하고 있는 제도이나, 과거 성공사례인 하남미사지구․송파문정지구․구리갈매지구의 케이스 분석을 통하여 대토보상개발사업의 진행상 어려움을 검토하고, 이를 바탕으로 구체적인 정책적 제언을 하여 개선방안을 제시해 보고자 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 3
• 제 2 장 대토보상제도의 이론적 고찰 및 주요내용 5
• 제1절 대토보상제도 관련 선행연구 검토 5
• 제2절 선행연구의 시사점 및 본 연구의 특성 7
• 1. 선행연구의 시사점 7
• 2. 본 연구의 특성 8
• 제3절 대토보상제도의 개념 및 도입배경 8
• 1. 대토보상제도의 개념 8
• 2. 대토보상제도의 도입배경 9
• 제4절 대토보상제도의 주요내용 10
• 1. 대토보상의 방법과 토지의 용도 및 규모 10
• 가. 대토보상의 방법 10
• 나. 공급 토지의 용도 및 규모 12
• 2. 대토보상의 용지공급가격 13
• 3. 대토보상의 제도적 혜택 14
• 4. 대토보상의 제도적 제약 14
• 제3장 대토보상개발사업 사례 연구 15
• 제1절 사례 연구 개관 15
• 1. 사례연구 목적 15
• 2. 연구방법 15
• 제2절 대토보상개발사업 사례 분석 16
• 1. 미사강변도시 프로젝트 선례 16
• 가. 사업환경 분석 16
• 나. 건축 개요 20
• 다. 사업구도 21
• 라. 사업 관계자별 역할 22
• 마. 사업 경과 23
• 바. 검 토 24
• 2. 송파문정지구 프로젝트 선례 25
• 가. 사업환경 분석 25
• 나. 건축 개요 27
• 다. 사업구도 28
• 라. 사업 관계자별 역할 28
• 마. 사업 경과 29
• 바. 검 토 29
• 3. 구리갈매지구 프로젝트 선례 30
• 가. 사업환경 분석 30
• 나. 건축 개요 34
• 다. 사업구도 34
• 라. 사업 관계자별 역할 35
• 마. 사업 경과 36
• 바. 검 토 36
• 제4장 대토보상개발사업의 개선방안 37
• 제1절 사례 분석 37
• 제2절 개선방안 38
• 1. 대토보상 면적기준 완화의 필요성 38
• 2. 대토보상개발사업에 대한 금융지원 40
• 3. 신탁방식 대토보상개발사업의 법제화 40
• 가. 신탁제도 소개 40
• 나. 신탁방식 개발사업 41
• 다. 신탁방식 개발사업의 특징 41
• 라. 신탁방식 개발사업의 유의점 42
• 마. 검토 42
• 제 5 장 결 론 44
• 제1절 연구결과의 요약 44
• 제2절 연구의 한계 45
• 참고 문헌 46
• ABSTRACT 48