주거환경개선사업이 사업지 내외의 지가변동에 미치는 영향에 관한 연구 : 대구광역시 사례를 중심으로 = A Study on the Influence of Residential Environment Improvement Projects change of Land Price in Project Districts and Neighboring Areas : A Case of Daegu Metropolitan City

국문 초록 (Abstract)

지금까지는 주택 위주의 점 적 정비방식인 주택재개발사업 등 한정된 사업방법으로 도시환경개선을 추진하였다. 그 결과 수익성만을 추구하는 민간 위주의 소규모 개발사업이 주류를 이루게 되었고, 도로, 공원, 학교 등 도시기반시설은 더욱 부족해져, 광의적 개념에서 도시환경은 오히려 악화되고 있다.
또한 한정된 재개발의 사업방식만으로는 주거기능과 상업업무기능 등이 복합되어 있는 불량시가지에 대해 종합적이고 체계적인 도시개발이 사실상 불가능하였다. 이에 따라 낙후된 지역의 주거환경을 개선하고 기반시설을 확충하며 도시기능을 회복함으로써, 도시를 균형적으로 발전시키고 주민들의 삶의 질을 전반적으로 제고시키기 위하여 2006년 7월부터 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」이 제정•시행되고 있다.
본 연구의 목적은 장기간에 걸쳐 단계별로 추진될 것으로 예상되는 도시재정비촉진사업의 원활한 추진하기 위해서는 선행 추진되는 단위 사업으로 인해 파생되는 주변지역의 지가 변동 요인이 무엇인지를 파악하여 그에 대한 영향을 최소화하고, 도시재생사업에 활용할 수 있는 방안을 모색해 보는데 하는데 있다.
본 연구에서는 대구광역시 행정 구역 내에 시행된 주거환경개선사업 중에 2000년도 이후 시행된 4개 지구를 대상으로 사업 지 및 주변지역의 지가변동에 대하여 사업 지내와 주변지역으로 구분하여 실질적인 분석을 하였다.
사업 지내는 국토해양 부에서 조사•산정하여 발표하는 표준 지에 대하여 공람 연도의 공시지가와 보상연도의 공시지가 및 실제 보상 가를 비교하여 공시지가의 현실화 율을 추정하였다.
주변지역은 사업지구 반경 500m미만 구역에 있는 표준 지에 대하여 공시지가 변동과 공시지가 변동 율을 비교하여 사업시행에 따른 지가변동 여부를 통계적 방법으로 검증하고, 이러한 지가변동이 지가형성 요인 별(면적, 이용상황, 토지형상, 접하는 도로의 형태, 출입구와의 거리)로 차이가 있는지 검증하였다.
사례지구의 분석결과 주거환경개선사업의 공람공고 후 실제 보상 시까지 기간은 3～5년이 소요되었으며, 사업 지 내의 공시지가 현실화 율이 57.83%～73.92%로 정부의 공시지가 현실화 기준인 80%에 크게 미치지 못하는 것으로 나타났다.
사례지구 주변지역은 사업 지 내의 지가상승 율 9.20%보다 낮은 2.09%로 나타났으나, 사업지가 속한 기초자치단체의 상승률인 1.51%보다는 높은 것으로 나타났다. 특히, 사업 지 출입구와의 거리가 가까울수록, 각 필지가 접한 도로의 위계가 높을수록 지가상승 율이 높은 것으로 나타났다.
본 연구는 공시지가의 현실화 율을 산정하고, 주거환경개선사업이 주변지역의 지가변화에 미치는 영향 범위를 설정했다는 것에 의의를 둘 수 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Restricted methods of urban environment improvement projects like housing redevelopment project which housing-oriented, on-site improvements method was applied have been used so far to improve urban environment.
Thus, small scale, private development projects have become the mainstream methods, as a result, urban infrastructure like roads, parks and schools, etc got insufficient, so urban environment has been worsened in broad sense.
And restricted urban environment improvement method couldn't enable the overall and systematic urban development in an obsolete section of a city housing and business functions are mixed.
To solve these kinds of problems, which are improving residential environment and recovering the function of city by expanding infrastructure, 「SPECIAL ACT ON THE PROMOTION OF URBAN RENEWAL 」 has been legislated and enforced. The act is also for balanced city development and overall promotion of residents' quality of life.
The purpose of this study is to figure out the cause of land value fluctuation derived from preceding project, minimize influence from it and find the method to be utilized for city renewal project.
It is also for the successful implementation of urban-rehabilitation project which is expected to be conducted step-by-step for a long period of time.
This study substantially analyzed the change of land price in four districts and theirs neighboring areas.
These districts are Residential Environment Improvement Project areas in Daegu which were implemented from 2000.
This study estimated actualization rate of appraised value of the reference lands which are investigated and announced by the Ministry of land, Transport and Maritime Affairs by comparing the officially assessed reference land prices of project announcement timing and prices of actual compensation.
Also, statistically tested the fluctuation of land value from implementation of projects by comparing the change of land price and the rate of land price change of the reference lands within a radius of 500m of the project districts and tested whether there is difference according to factors of land price determination( land size, utilizing situation, land form, width of adjoining roads, the distance from the entrance.)
The result shows that it has taken 3〜5 years from project announcement to land compensation, and the actualization rate of officially assessed land prices in the project district was 57.83% 〜 73.92%, that is far less than announced standard of officially appraised value of land, 80%.
The increase rate of land prices around the project districts was 2.09%, lower than that in the project district, 9.20%, but higher than the increase rate of other land prices in the local government.
Especially, the closer the distance from the project district entrance and the higher the road hierarchy, increase rate of the land price was higher.
This study calculated actualization rate of officially assessed land price and set the scope of influence of residential environment improvement project on the land value fluctuation of adjacent areas of the project districts.

목차 (Table of Contents)

• I. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1) 연구의 배경 1
• 2) 연구의 목적 2
• 2. 연구의 범위 및 방법 3
• 1) 연구의 범위 3
• 2) 연구의 방법 4
• II. 이론적 배경 및 선행연구 6
• 1. 토지와 지가 6
• 1) 토지의 특성 6
• 2) 지가 6
• 3) 공시지가 7
• 2. 지가형성요인과 지가형성이론 9
• 1) 지가의 발생 9
• 2) 지가형성요인 9
• 3) 지가형성이론 10
• 3. 주거환경개선사업 개요 12
• 1) 주거환경개선사업의 변천 12
• 2) 재정비촉진사업 15
• 4. 선행연구 검토 16
• III. 사례지역 현황 및 분석의 틀 19
• 1. 사례지역 선정 19
• 1) 대구광역시 주거환경개선사업 19
• 2) 사례지역 선정 24
• 2. 사례지역 현황 25
• 1) 신암2-3지구 25
• 2) 신천3-1지구 26
• 3) 칠성지구 27
• 4) 삼덕3지구 28
• 3. 대구광역시 지가변동율 추이 29
• 4. 분석의 틀 설정 30
• 1) 변수의 선정 30
• 2) 자료의 수집 31
• 3) 연구분석 방법 32
• Ⅳ. 실증분석 35
• 1. 기초현황 분석 35
• 1) 신암2-3지구 및 신천3-1지구 35
• 2) 칠성지구 38
• 3) 삼덕3지구 41
• 4) 데이터 탐색을 통한 평균비교 43
• 2. 사업지내 지가변동율 분석 45
• 3. 주변지역 지가변동율 분석 46
• 1) 변수간의 상관관계 46
• 2) 지가변동율과 출입구와의 거리 47
• 3) 지가변동율과 도로 유형 50
• 4) 지가변동율과 면적, 이용상황, 형상지세 54
• 4. 분석결과의 종합 56
• 1) 사업지내의 지가변화 56
• 2) 사업지 주변의 지가변화 57
• V. 결론 58
• 참고문헌 60
• Abstract 62
• Appendix 65